出租型公寓有没有前景？

沈威风

周末见到几个朋友,说前段时间结伴去了威海看房。我闻言大惊,问,难道就是那个日日打电话骚扰我的威海某某公司吗?他们问,你说的是哪家?我惭愧道,因为短信电话不断,我基本上在对方说完“威海”两个字后不到一秒钟必挂电话,所以从来也没有听清楚过。“不过,用这种方式销售的楼盘,只怕不是那么靠得住,你们千万要小心啊。”

朋友笑道,也没太当真,一边是看房,主要还是为了去玩。我们问有什么心得没有?他们说,最重要的感悟是,威海太美了,太舒服了,太适合人类居住了。夜幕降临暑气消散海风徐徐的时候,吃过晚饭穿着拖鞋在大街上溜达,看着当地居民背着海钓三五成群地往海边走,洁白的沙滩上即便穿一身白衣打滚也不必担心弄脏了衣服。在这样的地方过上三五天,一律都会产生从此愿意终老此乡的想法的。

那么,这里的房子究竟值不值得买呢?朋友们齐齐摇头说,那些电话促销号称20万能买50平米海景房的,基本不靠谱,什么证也没有,谁敢买?好房子也有,100多平米,精装修,一梯两户,户户无敌海景,超大阳台,一套也得200多万。真有钱的人愿意买一套搁着,偶尔去度个假的没问题,可是咱们这样还得掐着手指头算投资回报率的,有这钱回北京买个地铁上盖的小户型,不比这个强?

这当然都是大实话,现在中国除了几个大城市外,很难指着靠出租来赚钱。据朋友们实地考察回来说,在威海租套房子,一个月不过六、七百块钱,一年不到1万块的收益,什么时候能收回投资成本?还有人说,搁着跟股票似的炒长线,20年以后往外一卖,有通货膨胀在绝对亏不了。大家齐齐笑道,“20年以后等拆迁的可能性更大。举目望去,现在周围90年代盖的房子都已经显出垂垂老态了。”

显然,在这种旅游城市的房地产市场,出租型的酒店式公寓并没有能成为一种成熟的形态。事实上,不仅是旅游城市,在整个中国,酒店式公寓的需求都没有能够形成量化。目前国内租房市场相当庞大,但都是以个人房东和房地产中介公司为主体,公寓出租仅集中在最高端。长久以来,中国人都更愿意买房而不是租房,只要定居下来,在经济条件许可的情况下就会买房,而租房只是一种迫不得已的过渡。

所以现在的出租房屋市场,往往一方面出现业主认为房租过低,远远不及月供而满腹怨言,另一方面租户认为出租房屋的品质良莠不齐,市场缺乏监管而显得混乱,业主与租户之间的冲突时有发生。统一管理的酒店式公寓又“高处不胜寒”,管理优势难以体现,更因为Reits的难产,资金困境得不到解放,很难迅速扩大规模。

在美国,情况则完全不一样。当然,这与文化差异和生活方式的差别有着莫大的关系。在电影里,我们常常看到男女主角把床垫往车顶上一架,行李往后备箱一扔,开上车穿州过县地追寻新生活而去,对于他们落脚的城市,没有要扎根落地开花的意思。更重要的是,在美国,租金水平长年稳定在中产阶级收入水平的20%,月供则在收入的20-30%之间波动,平均比租金高出5%。这5%的差距,就足以维持公寓市场的成长。所以美国每年新增的住宅楼(非独立住宅)中,三分之二以上都是用于出租的公寓,用于销售的楼宇只是少数。

这场规模空前的金融风暴,使得美国经济陷入萧条,房地产市场更是一片风声鹤唳。可是,即使在2008年地产股大跌的背景下,美国公寓类REITs在过去十年中,仍为股东带来了年均8.77%的回报率。这一稳健的数字,足以令以销售为目的的地产开发商汗颜。

当然,一种新的商业模式的成熟,要靠消费人群的成长来带动。这几年,随着房价不断上涨,国内一些城市的“房价收入比”已达到10倍以上,月供和租金之间的差异,不是美国的5%所可比拟。一个普通的大学生从毕业踏入社会到他能够独立买房之间的时间跨度越来越长,面对这种情况,有着统一管理优势的出租型公寓,大可从高端向下拓展。