建设工程价款相关权利人的权利冲突及平衡问题思考

寇学军

摘要:承包人工程价款优先受偿权、买受人的权利、按揭贷款担保权人的权利在实践中极易冲突且难以判断,文章对三者的权利冲突与平衡问题进行了探讨。

关键词:优先受偿权;买受人权利;担保权人权利

中图分类号:D912.29文献标志码:A 文章编号:1002—2589(2009)20—0188—02

最高人民法院于2002年6月11日通过了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称法释[2002]16号文);2003年3月24日,最高人民法院又通过了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称法释[2003]7号文)。这两份司法解释为解决建设工程价款优先受偿权、买受人的权利及商品房担保贷款担保权人的权利冲突问题提供了依据,但实践中仍存在一些问题,需要从权利平衡的角度进一步进行思考。

一、关于经营用房买受人的权利冲突与平衡问题

法释[2002]16号文规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该规定从本质上看,是对承包人建设工程价款优先受偿权的限制,但实践中却隐藏着与经营用房买受人的权利冲突。

对于商品房,由于法释[2003]7号文第1条规定:“本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同”。因此,商品房系指出卖人向买受人销售的、尚未建成的或者已经竣工的房屋。

对于商品房的理解人们争议不大,但关键是对消费者的理解。从法释[2002]16号文本身看,这里的消费者应指购买商品房的所有人,即买受人就是消费者,而没有区分住宅用房与商业经营用房的目的。这个解释应当说既符合常理和人民大众的认识,又符合公平原则。然而,1993年10月31日第八届全国人民代表大会常务委员会通过并于1994年1月11日起施行的《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定:“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务,其权益受本法保护;本法未作规定的,受其他有关法律、法规保护。”据此,有些人往往认为,购买经营用房(或商业用房)的买受人,不属于消费者范围。这样理解的法律后果是:购买商品房的买受人自然分成了两类。一类是消费者的买受人(表现为购买住宅的人)这类人只要交付了购买商品房的全部或大部分款项后,承包人就其购买的商品房就不享有工程价款优先受偿权;另一类是并非消费者的买受人,这类人尽管交付了购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房仍享有工程价款优先受偿权。

笔者认为,上述分类存在下面几个明显的问题:

一是商品房买卖属于私法调整的范围,而私法的本质特征在于权利的平等性,上述分类违背了权利平等性原则。在社会主义市场经济条件下,同样的付出,意味着平等的待遇,这不仅表现在形式上的平等,最为重要的是法律上对权利保护的平等。由于一些人对现有消费者的理解过于狭窄,使得支付同等对价的买受人,因为区分经营用房和住宅用房而产生身份上的区别并由此导致购买经营用房的人市场主体地位的丧失和有关权利的丧失,这显然与市场经济的主体平等性要求相违背、相冲突。其实,消法第二规定的内涵是指为生活消费的消费者,其权益受消法保护,但该法并未对什么叫消费者进行规范,更不能由消法第二条推导出为经营需要而消费的人不属于消费者的结论,也不能推导出为经营需要而进行房屋消费的人不享有法释[2002]16号文规定的权利的结论。特别需要指出的是,在市场经济条件下,许多人经营本身就是为了生活,经营与生活很难分离,很多时候经营本身就是生活的一部分,因此,在权利平等的法制理念下以及在经济生活日益复杂化的当今社会中把为经营需要购买使用商品或者接受服务的人排除在消费者之外,不仅表现为概念理解上的狭隘,而且在法律后果上也是十分有害和严重不公平的。因此,笔者认为法释[2002]16号文件应当适用于包括经营用房的买受人。

二是由于目前人们对消费者内涵的理解不同,使得司法实践中有些地方对于购买经营用房的买受人不分青红皂白反推后一律适用:承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权可以对抗经营(商业)用房的买受人。这样就造成了这些人“钱物两空”的局面出现,因而严重损害了经营用房买受人的合法权益。

我国《合同法》第286条规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协商,将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”这说明,承包人的工程价款优先受偿权应依法进行,其权利也不是绝对的。

实践中,经营用房买受人购买商品房的时候,存在几种不容忽视的情况,这些情况下,承包人毫无疑异地丧失了工程价款优先受偿权:其一,买卖该房屋已征得承包人同意且合同有效或未被撤销、解除;其二,承包人明知该房屋买卖情况,并且已收取该房屋交易下的购房款;其三,经承包人同意买受人不仅交付了全部或部分购房款,而且经登记买受人又取得了房屋所有权证书。在第一种情况下,实际上承包人已放弃了该房屋交易后其工程价款优先受偿权对该买受人主张的权利;因为在这种情况下基于承包人的同意,商品房买卖关系发生后房屋价值已变为债权,若承包人工程价款不能完全实现,承包人应向发包人主张。在第二种情况下,承包人实际上已实现或部分实现了该商品房的优先受偿权,如再让承包人享有优先受偿权,等于给予了承包人两次优先受偿权,这显然是与法无据的。在第三种情况下,买受人已取得了完整物权,发包方已对该房屋不再享有财产权利,因此,承包人基于对发包人财产所享有的优先受偿权应体现为具体的承包人对于发包人的相对性,此时,发包人的工程价款优先受偿权更无权对抗买受人。但无论如何,在上述三种情况下即存在一个合法有效的商品房买卖合同情况下,承包人都不得基于所谓工程价款优先受偿权而对经营用房买受人已购买的房屋实施再次拍卖等活动(更不能对抗住宅用房的买受人)。实践中一些地方法院在买受人已交付了部分或全部购房款且原购房合同有效或者未被撤销、解除的情况下仍然拍卖这些房屋,这直接导致了双重违法后果:一是导致一物二卖;二是导致执行工作侵害了案外人的利益。这些都说明,为实现市场经济的权利平等价值与理念,要正确理解法释[2006]16号文件。

二、关于商品房担保权人的权利冲突与平衡问题

法释[2002]16号文规定:“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第286条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”这个规定,对于以自己财产设定抵押的发包人来看,承包人的优先受偿权优于抵押权是无疑问的。这个规定能适用一切抵押权吗?

目前商品房买卖中出现的按揭贷款方式笔者认为不适用上述规定。所谓按揭贷款又称商品房抵押贷款即由买受人交付部分购房款,剩余购房款用该房产作抵押向银行等金融机构贷款后交付,此时以买受人作为该房产的所有人,以银行等金融机构作为该房屋的他项权利人在房地产管理部门进行抵押登记,由银行等金融机构在买受人未履行还款义务时行使抵押物的优先受偿权。这种交易方式中,承包人一般是明知的,而且购房款包括按揭贷款按约定都交付给了承包人。这种情况下,一般不能认定承包人的工程价款优先受偿权优于该抵押权。理由是:其一,此时的房屋已非发包人所有,承包人只能就发包人(即其债务人)的财产设定的抵押物主张优先受偿权而不能对案外人的财产主张优先受偿权;其二。按揭贷款方式下,承包人的工程价款优先受偿权已实现或部分实现,对于该部分未实现的工程价款应认定为承包人已放弃优先受偿权。因为,承包人允许按揭贷款的行为本身已使未能受偿的相应工程价款无法通过行使工程价款优先受偿权来实现。

三、关于商品房买卖合同四方当事人之间权利冲突与平衡问题

涉及商品房买卖合同、商品房担保贷款合同中,建设工程价款优先受偿权、买受人的权利与担保权人的权利冲突问题,实践中还有这样一种情况:买受人与出卖人签订商品房买卖合同后因法定或约定的事由而导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,从而致使买受人商品房担保贷款合同的目的无法实现,买受人因此请求解除商品房担保贷款合同;而银行等金融机构作为担保权人又就商品房担保贷款合同纠纷提起诉讼,这种情况下如何平衡承包人建设工程价款优先受偿权、买受人的权利及担保权人的权利呢?

根据法释[2003]7号文第24条、25条以及我国《民事诉讼法》等有关规定,首先,可以把商品房买卖合同纠纷与商品房担保贷款合同纠纷合并审理,如不予合理审理,应先审商品房买卖合同纠纷,后者予以中止审理。但一般情况下这两个合同一般都应予以解除。合同解除后,如果承包人已收取了买受人的购房款和银行等金融机构的按揭贷款,则承包人不再享有此房屋的优先受偿权,两个合同解除以后,担保权人基于抵押权的优先受偿权亦丧失,但银行等抵押权人可以通过财产保全措施实现其债权。如果承包人未收取买受人的购房款和按揭贷款,因为此时附加在建设工程上的他人的权利已被除去,承包人可以就该商品房享有工程价款优先受偿权,但无论哪种情况下,对于返还买受人购房款本金及其利息的义务以及返还购房贷款本金及利益的义务,均转化由出卖人承担。这也说明法释[2002]16号文件需要进一步完善和细化。

(责任编辑/王丽君)