房地产权属登记风险及防范研究

莫月冰

摘要：房地产权属登记的准确、真实及完整是登记工作的内在要求。错误的登记既会使真实权利人和交易当事人利益受损，也会影响到正常的房地产权属登记秩序。《物权法》颁布实施后，登记机构的赔偿风险进一步加大。试对房地产权属登记风险及其成因进行分析，并探讨防范登记风险的对策。

关键词：房地产；权属登记；风险；错误；防范

中图分类号：F235.91文献标识码：A文章编号：1672-3198(2009)12-0244-01

1引发登记风险的成因分析

引发登记风险源于登记错误，而造成登记错误的原因也是多方面的：

1.1客观原因

(1)法律缺位带来的指导性缺乏。《物权法》作为一部规定物的归属和利用的基础性法律，对不动产登记的规定只能作原则性的安排，但全国性的“法律”层面上规范性文件缺位，许多像登记制度模式的选择、登记部门和登记行为的性质、登记部门具体的审查责任限度等基础性问题至今在理论界和实务界尚存在争议，法律的缺位必然会带来操作和管理上的混乱，从而引发一系列工作失误。

(2)政策法规之间的冲突引起的口径不一。由于上位法的缺位，各种部门规章、地方性法规以及规章层次以下的规范性文件的规定难免冲突，口径不一，有些冲突不可调和，登记人员无所适从，由此带来更大的自由裁量权更容易造成登记错误。

(3)当事人过错造成登记错误，大部分的房地产登记是依当事人的申请而启动，如果当事人申请时故意提供虚假资料或作不实申报，登记机构加以采集并据此作出登记，必然会造成登记错误；有时第三方也会参与登记过程，例如公证机构、测绘机构、中介机构等，若出现故意或无意的过失，也会导致登记错误。

1.2主观原因

(1)登记机构信息系统技术不完善造成失误。登记系统信息技术落后、数据录入及转换错漏、系统运行障碍等因素，容易导致登记错误的产生。

(2)登记工作人员主观原因。部分登记业务人员工作疏忽，责任心不强，工作不细致，录入数据、信息后没有自行检查，导致审定内容有误；部分业务人员业务不熟悉，执行有关法律法规及规章制度存在偏差等造成登记错误。

2防范登记风险的对策

2.1实施制度化、规范化、信息化的质量管理机制

登记机构应当建立严格的错案追究制度、质量检查抽查制度、相应的奖励制度，将事前预防与事后处理相结合，运用信息化管理手段，发现错误，除及时纠正外，还应按照单位内部管理规定狠抓办件质量管理，实行错案追究责任制，做到每月有抽查、有分析、有通报、有处理，并以此作为加强管理、增强工作人员的责任感：改进服务、提高登记质量的突破点；而对于办案质量好、出错率少的工作人员及防范登记风险成绩显著人员应予以适当的表扬和奖励，做到强化监管、奖罚分明、登记质量管理长抓不懈。

2.2完善登记程序，合理把握审查范围

登记机构一是可以充分利用更正登记、异议登记等补救手段。若发现登记有误，应及时主动地启动更正登记程序予以纠正，更正登记、异议登记是登记机构避免登记风险甚至承担先行赔付责任的一个较好的事前补救手段。二是应当进一步扩大审查范围，加强现场核查工作。除对身份证、产权证等登记资料严格审查外，还应加强对公证书、律师见证书、规划验收证明等资料的核查力度，可通过网上比对、电话核实等方式查验真伪，还有疑问的，审核人员可上门现场调查核实，并做好记录。

2.3加强与相关职能部门的沟通协作

一是加强与规划、公证、公安等相关部门的信息沟通，建立信息共享机制，从而有效确保登记信息的及时和准确性。二是加强与司法部门合作，对一些实质性审查难度较大的业务以及当事人不能到场的，交由公证部门办理公证，登记机构凭公证材料进行登记，这样既能提高登记工作效率，又能有效防范登记风险。三是加强与规划部门的沟通，妥善处理好城市房屋规划与房产权属登记发证工作的衔接，确保房地产登记的准确性。

2.4加强业务及有关法律法规的学习培训，强化风险意识，提高工作人员风险防范能力

登记机构应加强对工作人员的业务培训，强调保障登记安全的重要性和防范交易风险的艰巨性，解读最新法律法规，讲解各类骗取登记的典型案例，邀请公安、公证、规划等部门专家授课，学习鉴别相关书证材料真伪的技巧和方法，针对单位各科室人员对业务知识的了解存在一定程度的局限，开展“请进来、走出去”的学习方法，请房产专业人士授课，请各科室业务骨干谈经验，组织人员到兄弟单位学习先进经验，提高工作人员的业务素质、政策水平及为人民服务的意识和本领，尽量减少差错，规避风险。

2.5提高服务意识，抵制各种利诱，树立“以民为本”理念

工作人员应当清正廉洁，服务热情、周到，用语规范，切实转变职能，改进工作作风，简化办事程序，提高办事效率，不断提高服务质量，自觉抵制各种不正之风的侵蚀，自觉抵制形形式式的利益诱惑，自觉依照有关法律法规、规章制度办理业务，做到准确、及时地完成登记业务工作。

2.6从受理源头上严格风险防范

可在登记机构的业务受理窗口安装身份证识别器，对居民第二代身份证的真伪进行鉴别；可在受理窗口安装数码摄像头，对申请人进行人像采集，在交易登记工作的源头上实施交易安全把关；可通过对房地产权证设置密码验证系统，在受理窗口进行密码验证，从而大大减少他人盗用房地产权证信息制作假证或盗取房地产权证骗取交易登记的可能性，保障房地产权利人的合法权益。

2.7推进登记系统的信息化建设

登记机构应将登记系统的信息化建设列入重要的议事日程上，加强与推进系统信息化建设，优化和完善系统功能，在一个登记区域内建立一个全面、完整的数据库，建立一个统一的业务操作平台，做好系统对业务的支持和配合工作。系统的信息化建设应围绕业务工作开展，为业务工作服务，减少和消除系统障碍问题，确保登记业务的准确性。

2.8按程序、规程操作，自觉接受监督制约，保障登记无误

登记工作人员要自觉遵守规定程序，按环节和时间顺序办理，同时，对每种房地产登记制作详细的操作规程，使每位工作人员的业务操作有法可依，有据可循，确保登记质

2.9严格依据法定程序和标准制作房地产登记簿

房地产登记簿具有四个特征：一是统一性，即一个行政区域应建立一个统一的房地产登记簿，使本区域内房地产权利的有关情况能够得到集中准确的反映；二是官方性，即房地产登记簿由登记部门建立，具有公信力；三是持久性，即房地产登记簿由登记部门永久保存；四是公开性，即房地产登记簿可以公开查询，是对社会公示房地产权利状况的依据。登记簿的内容应包括房屋基本状况、房屋权利状况以及其他状况部分，可采用电子介质，也可以采用纸介质，登记机构应建立严格的录入、审查和管理制度，确保登记簿记载信息与登记最终审核结果一致，未经合法程序，不得对登记簿记载的内容进行更改。

2.10建立登记错误的赔偿保障机制

为减少风险，预防可能存在的权属隐患，逐步建立登记赔偿基金制度和保险保障机制成为必要。为有效解决赔偿资金的来源问题，可以借鉴国外的登记赔偿基金制度，即从登记机关收取的登记费用中提取一定比例设立基金，该基金只能用于登记错误的赔偿，不能挪作它用。同时还可以将保险机制引入登记体系中，由登记机构向保险公司投保，购买相关责任险，以使在错误登记中受损的当事人获得赔偿。