国外热钱对我国低迷楼市影响探讨

肖　肖

摘要：产生的背景是在2008年我国实行人民币升值、存贷款利率不断上调等一系列控制出口、抑制顺差的政策下，仍然有大量国外资本进入中国，并在中国“弃股炒房”。同时也探讨了经历2008年全球金融动荡后，热钱的投资流向。

关键词：热钱；房地产；投资；收益

中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1672-3198(2009)12-0103-02

1中国楼市发展现状

自中国加入世贸组织，经济的持续加速发展，中国实物分房制度的终结，以及人民币的升值预期，部分热钱为赚取物业和人民币双重升值的利润进入了中国楼市。房产的生产周期较长，约两三年左右，短期内的供应量很难大幅增加，当热钱作为一种增加的需求进人楼市以后，必然加剧了供不应求的状况，对房价的上涨客观上起到了推波助澜的作用。而且外资的动向是媒体关注的焦点。一个楼盘的整体收购能被高调宣传，广泛报道，加上普通国人对外国资金的崇拜，更是加强了人们楼市上涨的心理预期。热钱整体收购的物业对促涨周围物业的价格更能起到立竿见影的作用。

一个城市健康的楼市。应建立在本地居民需求的基础之上。短期内外来资金，不管是国内炒房团还是国际热钱，虽然有利于促进楼市的繁荣，对地方政府税收和卖地收入更是不无裨益，但却必然埋下未来楼市调整的隐忧。

2热钱对中国房地产的利弊分析

这里所指“热钱”是进入中国楼市买进楼盘，待物业升值后择机抛售的外国资金，可能持有物业数年，但根本目的是赚取差价，而非长期收取租金。和股市、外汇市场短期进出的外国资金有所不同。因人民币的升值，“热钱”是楼市中令人怦然心动的一个词。不少地产商、炒房客和普通买房人将其视为房价上涨的强大力量。

2.1正面影响

国际游资为中国楼市注入的这剂强心针，我认为是利弊参半的。首先从正面的角度来看，当前中国经济增速虽然放缓，但发展步调仍然是较高较稳健的。而经济的繁荣必然离不开大量资金的投入，这笔巨资，如果能投入到那些真正需要资金的行业中，定然能极大的缓解一些新兴产业融资率不足的问题，加速我国产业的更新换代加快升级制造业，同时，也可以减少那些资金需求量大的企业对银行贷款的依赖，降低我国银行业不良贷款爆发的风险。繁荣我国民间借贷市场。虽然当前民间借贷市场是相当不稳定，并且没有有效的信用机制做保证，但是，一个市场的经济繁荣，定然要求有多种筹资渠道，如果仅仅是依靠银行系统，难以真正搞活市场经济，我认为这是一个必然，是我们必须要经历的道路。

2.2负面影响

中国现在并不缺少外资，升值人民币也就是想以此打击本国出口，然而仍然出现的顺差，说明存在部分热钱以各种渠遭流入中国。为了减少持续的顺差，政府开始持续调整了多项商品的出口退税，这样不仅缓解了贸易摩擦，同时也可减少部分国际资本的流入。归纳起来这些不利影响有以下几点；

(1)热钱的需求使得开发商将虚假需求当成真实需求，在未来的几年内继续供给超出真实需求的楼盘。当热钱停止买人，为热锾而建造的物业将过剩；

(2)当热钱撤出时，将增加市场上的物业供应；

(3)热钱撤出时，会把人民币兑换成外币。央行将收回相应的基础货币，今年一季度末中国金融机构贷存比高达68.89％，部分银行甚至超出了《商业银行法》规定的75％的上限。而目前银行存款准备金率高达17.5％。则银行将被迫进一步紧缩对房地产业开发与接揭贷款的发放。失去银行支持，部分开发商将留下烂尾楼，而部分买房人将被迫延迟买房；

(4)热钱卖楼，将在一定程度上使楼市产生悲观预期；

(5)热钱比普通炒房人对楼市的杀伤力更大。他们看淡楼市时，将坚决、快速、果敢，不计成本地抛售。东南亚金融危机、日本楼市泡沫的破灭，都有国际热钱在兴风作浪。

所以一个地方楼市的发展不应急功近利，要注意可持续性，限制可能造成楼市大调整的国际热钱和炒房团。显然在楼市调整，价格出现下跌时，本地居住的自住房不大可能抛售；是稳定楼市的坚实基础。而投机性房产则不大可能与地方楼市共度难关。国际热钱擅长的是通过股市、楼市掠夺一国经济发展的成果，在危机发生时，从来都是加剧危机的力量。中国的楼市不能形成对国际热钱的依赖。

3对热钱的可行性监管

3.1多方联手，通力监管

对于热钱的防范，我国在人民币升值问题上应该适当改变升值预期。如果我国实行一次性的大幅度升值，并保持在一定时间内的稳定。且这一趋势被外资预期成功。则有可能造成现有热钱的大规模撤出。而如果我国继续实行小幅度持续升值的策略。则会造成外资的固定预期，将吸引更多的外资看好人民币，源源不断地进入国内资本市场，这将带来更大的隐患。因此，我国在外汇市场应该把握的原则，就是既实现升值的目的，又不形成平稳预期。对于外贸及FDI中热钱的监管，简单的核查是不会产生作用，需要我国多个部门通力联手。

对于FDI，张明认为应该由外汇管理局，商务部及商业银行联手合作。在外商投资过程中，FDI的合同是交由商务部管理，外商资本进入我国的账户则是通过外汇管理局，而这些资本其后的具体去向，例如是用于购买设备建设厂房，还是投资股市，则是通过商业银行的账户划账的。因此三方合作，才能真正弄清外资的动态。

3.2外管局摸底8类人民币账户意在掌控热钱行踪

外管局日前专门出台了“报送非居民人民币账户数据”的有关规定，并向上海，江苏、广东、浙江、北京，深圳等地辖区的银行征集意见。业内人士指出，相关规定的拟订反映出监管部门已对业内广议的热钱入境一事投以关注，系列监管措施即将出台。

涉及到此项统计的账户统称为“非居民人民币账户”，可细分为8类：港澳人民币存款账户、边贸人民币赋户、人民币债券账户、贷款清收人民币账户：QFII人民币账户、人民币贷款提款账户、人民币还款账户。以及其他非居民人民币账户等。外管局此次摸底具备以下3方面特点：一为“空前”。以前外管局从未要求银行按月对相关账户进行统计；二是以人民币账户为监测对象；三是关注那些在境内处于“逗留”状况的境内居民及机构对人民币的持有状况。以前，境外人士或机构在我国开立、变动人民币账户须提供账户获准开立文件或变动凭证等依据。眼下的这场摸底显然比之前的监管更加细致。

4结语

今年我国需要鼓励消费，减少居民储蓄，事实上，我国的居民储蓄从2007年开始就增速放缓了，如今在通货膨胀的压力和低利率的双重压迫下，老百姓也知道“活钱”比“死钱”更有利，问题是有没有更好的投资方向。房价为什么怎么讽也下不去，正是因为这是一项在很多人眼中高投入高回报的投资，只能微调微控，不能一味的打压。一国除了有股市这个经济“晴雨表”，也应该让房价体现这一透视功能。其实正如许多人所预测的,2007年对于很多人来说也许是最为悲惨的一年，他可能看不到未来还有什么光明，“钱景”对大部分人来说都相当的黑暗。但是，事情总是有它的两面性，对别人来说是厄运的事也许其实放在你这是机遇。现在很多全球利率都在往零逼近，投资国债已经投有什么太大增长空间，而很多曾经优秀的股票现在价格也大为跳水。谁能保证他们将来就不会再有出头之日呢?我想，也许在股市最低迷时，也许恰好就是进入的黄金时期，毕竟这时候很多泡沫破裂，剩下的极有可能就是精华了。