投资性房地产的公允价值计量

陈　虹

【摘要】 通过分析引入公允价值计量投资性房地产的影响,结合新准则颁布后我国实务操作的现状,对投资性房地产准则的完善提出一些看法和建议。

【关键词】 投资性房地产;公允价值

一、相关定义概念的表述

在本文中,主要涉及了两个概念:一个是投资性房地产;一个是公允价值。

1.投资性房地产。根据2006年新的投资性房地产准则的定义,投资性房地产指:企业为赚取租金或资本增值,或两者兼而有持有的房地产。其具体范围限定为:已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。企业可以按照土地使用权和建筑物两个类别,将所持有的投资性房地产分开来处理。由于我国土地的特殊性,企业会计准则与国际上对投资性房地产的定义并不完全一致。国际会计准则将投资性房地产定义为:在土地和建筑物上的投资,对它们的占用实际上不是为了供投资企业或与该投资企业同一集团的其他企业的经营或使用。并包括了以融资租赁方式租入的房地产和满足特定条件的以经营租赁方式长期租入的房地产,体现了实质重于形式原则。在新准则中,摒弃了原先将投资性房地产作为固定资产来进行确认、计量和披露的做法,而是将投资性房地产和固定资产分开列示,这种处理可以合理地反映资产的现值,有助于报表列示的合理化和科学性。

2.公允价值计量。新准则体现我国会计准则同国际会计准则趋同的一个主要表现之一就是引入了公允价值计量模式。新准则中规定,企业应于资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,同时,如有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

虽然《投资性房地产》准则允许采用公允价值计量模式,但对于公允价值的定义及确定几乎没有特别的说明。《国际会计准则第40号——投资性房地产》中明确规定:投资性房地产的公允价值是指在公平交易中,熟悉情况的当事人之间自愿进行房地产交换的价格。投资性房地产的公允价值应反映资产负债表日的市场状况。按照我国准则规定,采用公允价值进行后续计量条件严格,要同时满足两个条件:第一,投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;第二,企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似的市场价格及其他相关信息。

二、采用公允价值计量对企业的影响

如前所述,采用公允价值计量,以现值为计量基础,在会计信息和财务指标的相关性、盈余管理的有利性方面,对企业都有十分有利的影响。

1.对会计信息和财务指标相关性的影响。采用公允价值计量,反映的是最近一个会计期间投资性房地产的市场价值,这样的信息使企业的报表信息与市场的价格波动紧密联系,对于报表使用者而言,可以更好地充分利用企业对外披露的信息去评价企业的经营业绩和盈利能力,做出更加明智的投资决策。一般情况下,房地产的现值都会比原始成本高,所以采用公允价值计量资产可以使资产规模增大,利润等财务指标提高,便于公司有效利用资本市场融资。另外,国际会计准则要求采用公允价值计量,所以我国企业采用公允价值计量,也可以提高会计信息和财务指标同国外企业相关信息和指标的可比性,增强国外投资者对我国企业的认同,为我国企业更快走上国际舞台提供保障。

2.对盈余管理的影响。允许上市公司在成本模式和公允价值模式之间做出选择,允许用公允价值计量投资性房地产并确认当期损益,这无疑为企业的盈余管理提供了更大的空间。根据对部分房地产类“A+H公司”的对内和对外的财务报告进行分析,我们不难发现,对内采用成本模式计价得到的利润明显低于对外采用公允模式计价得到的利润。例如,亏损的企业可以利用价值重估增值的方式增加利润。这对于企业来说是一个可以利用的工具,但也向国家监督企业的有效性提出了挑战。

三、我国投资性房地产实务处理现状及影响因素

在新准则出台时,鉴于前文提到诸多的采用公允价值计量的好处,很多分析人士预测很多公司会倾向于用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量,但实际上分析2007年大部分设有投资性房地产科目的房地产类企业的财务报表,便会得到与预测大相径庭的结果——使用公允价值模式进行后续计量投资性房地产的公司甚少。

根据北京市教委人文社科研究计划重点项目——《我国具体会计准则实施效果、问题与对策研究》的阶段性成果报告的数据显示:根据2007年上市公司年报,沪深两市1570家上市公司中,存在投资性房地产的有630家,其中18家采用公允价值进行后续计量,占有此类业务公司的2.86%,其余的均采用成本模式。从年报统计结果看,2007年沪深两市投资性房地产产生的公允价值变动净收益为22.79亿元,占18家公司净利润的2.61%,占1570家上市公司净利润0.23%。对公允价值确定的方法主要有:房地产评估价格(10家上市公司)、第三方调查报告(2家上市公司)、与拟购买方初步商定的谈判价下限(1家上市公司)及参考同类同条件房地产的市场价格(2家上市公司)等。另外有3家上市公司未披露投资性房地产公允价值的具体确定方法。

那么,为什么面对诱人的可以满足企业对利润的需求的公允价值模式,大多数国内企业都选择说不了呢?综合多数企业的选择理由,总结了以下几个影响企业选择公允价值模式的原因:

1.取得公允价值的成本高。我国准则中规定采用公允价值计量必须满足的两个条件具体分析下来是十分苛刻的。投资性房地产的“所在地”是指投资性房地产所在的大中型城市的城区。第二个条件中“同类或类似房地产”的要求就更加严格,对建筑物而言是指所处地理位置与地理环境、性质相同,结构类型、新旧程度和可使用状况相同或相似;对土地使用权而言,是指统一城区、统一未知区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近。不能同时符合两个条件的,都不可以采用公允价值模式,因此,在我国目前房地产市场发展不够成熟的情况下,很难真正在市场上取得公允透明的市场价格满足准则要求。如此一来,为了达到准则的要求企业在获得公允价值上势必要花费较高成本,经营效益降低。

2.对于公允价值的认可程度。相比于国际上对于公允价值的熟悉,公允价值在国内尚属于一个有待深入研究的概念,与此相关的规定也不是很完善,这使多数企业在是否采用公允价值模式上十分保守和谨慎。另一方面对会计信息的使用者来说,采用公允价值模式后,企业提供的报表信息是否准确,也是投资者需要反复考量的。为了获得准确的财务信息,报表使用者要求对于投资性房地产公允价值变动的相关信息要尽可能多地披露,但是在投资性房地产准则中较少涉及公允价值计量披露的条款。

3.对净利润和相关财务指标的影响。采用公允价值模式,不仅仅是一个后续计价方法改变的简单转变,更涉及在权责发生制下净利润由收入费用观向资产负债观的转变。采用公允价值模式,投资性房地产的公允价值变动损益计入当期损益,在没有处置投资性房地产的时候这笔利润的增加只是账面的金额增加,而并非实实在在的现金流入。公司的投资者很难再根据传统的业绩评价指标去评价企业的经营绩效,并为决策提供更科学的信息支持。对于大多数上市公司而言,采用公允价值模式,会降低净资产收益率,限制了该指标后续增长空间,难以使股东满意。而较高的账面利润却没有现金流的支持,会增加企业的分红压力,加剧资金链的危机。此外,折旧和摊销的税盾作用消失和受市场价格波动影响带来的经营风险也使企业经营者对于公允价值慎之又慎。

参考文献

[1]财政部.企业会计准则[M].经济科学出版社,2006

[2]欧阳爱平,潘天笑.2007年投资性房地产公允价值会计政策执行情况评析[J].商业会计.2009(3)

[3]应华羚,张维宾.投资性房地产公允价值计量模式的国际化比较及在我国的应用[J].会计之友.2008(10)