物业税开征需解“三把锁”

胡怡建

随着国务院发布的《批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》,研究开征物业税,意味着物业税改革将由提出方向转入研究开征。但笔者认为开征物业税面临艰难抉择,需解“三把锁”。

难题一,理论难定位。有人认为物业税是对财产持有征税,理应将其列为财产税范畴。但问题是征收财产税只有在财产产权归属清晰的产权制度下才能推行。然而,我国《宪法》规定,土地属于国家所有而非私有,从税收理论上来讲,不具有完全意义上的产权的财产,就不能整体成为财产税的课税对象,也就是说在土地所有权属于国家所有的情况下,就不能将不动产的土地和房屋作为一个整体征收财产税。我国现行房地产税之所以分为房产税和土地使用税,分别对房屋产权征收房产税和土地使用权征收土地使用税,就是考虑到现实的产权关系。在土地所有权属于国家所有的前提下,把现行房产和土地分别征收的房产税和土地使用税改为房产和土地合一征收的物业税反而使征税理论依据变得含糊不清。

难题二,模式难选择。是将土地批租改为物业税还是将现行房产土地税归并为物业税?我国物业税最早是由党的十六届三中全会《关于完善社会市场经济体制决议》提出适当的时候推出物业税,取消不合理的税费。而最早解读物业税的是中国人民银行而不是财政部。2003年周小川在一次主题演讲中,提出在实行将国有土地使用权的批租出让制改为年租制的前提下,将企业在房地产开发阶段一次性缴纳的土地出让金,分摊到保有阶段每年缴纳的物业税中,来降低房地产开发成本等。但由于物业税替代批租在操作上的局限性以及對地方当前利益的冲击,而逐渐为财政部提出的在不涉及土地供给是实行批租出让制还是年租制的前提下,将现行的房地产持有环节的房产税、土地使用税、城市房地产税合并为物业税,并对物业税制度进行重新设计的方案所替代。笔者认为两种模式的核心差异在于是否要取消土地批租,而实质问题是增加当事人负担的物业税还是不增加当事人负担的物业税。由于两种模式利弊得失都很明显,将使我们难以取舍。

难题三,制度难设计。如果将现行房产税和土地使用税改为物业税,改革将涉及三大核心内容:一是将房地产分别征收房产税和土地使用税改为统一开征物业税;二是将房地产分别按房产账面价值比例征税和土地使用面积定额征税改为按评估价格征税;三是由仅向单位征税改为向包括单位和个人征税。涉及的难点是:房产土地合一征收的物业税与我国现行房产与土地不同的产权存在矛盾,土地属国家所有使我们无法对房产土地合一征税;而评估价格征税与我国现行房地产价格没有反映其真实价值,以日益高涨的虚高价格作为计税依据显然是脱离实际的;而将征税范围由单位扩大至个人矛盾就更为突出。

(作者系上海财经大学公共经济与管理学院教授)