房地产开发项目的成本控制

韩志勇

摘要：房地产开发企业的市场竞争越来越激烈，已经达到了白热化的境地，又面临着国家政策调控，使房地产企业面临着前所未有的压力，各开发企业的利润空间一再被压缩。因此，房地产企业必须要改变过去粗放型的管理模式向集约型方向转变，向管理要效益，其中成本控制工作作为管理工作中关键环节必须引起企业的高度重视，它是企业能否站稳于市场和持续发展的基础。

本文重点从决策阶段、设计阶段、招投标阶段、合同阶段、施工管理阶段、竣工结算管理等关键环节提出成本控制的措施，以提高企业的投资收益。

关键词：开发项目项目成本成本控制

0 引言

房地产业在经历几年的狂热后，在国家政策及国内外大环境的影响下，正在经历着政策调控和市场调节的磨砺。房地产企业面临着行业的重新洗牌和优胜劣汰的局面，将有一批不适应市场的企业被淘汰出局。因此房地产企业必须要改变过去粗放型的管理模式向集约型方向转变，向管理要效益，其中成本控制工作作为管理工作中关键环节必须引起企业的高度重视，它是企业能否站稳于市场和持续发展的基础。

1 正确的投资决策是成本控制的前提

房地产开发决策阶段的基本特征是智力化或知识密集性，决策工作是成本控制的关键，因为决策阶段产生的决策结果是对开发项目的使用功能、基本实施方案和主要要素投入做出总体策划。决策的好坏、优劣将直接影响整个成本控制。

1.1 正确的投资决策来源于高水平的项目可行性研究 在房地产开发项目投资决策前进行可行性研究，是保证开发项目以最少的投资耗费取得最佳经济效益的科学手段。

1.2 投资决策成本控制的关键是建立成本控制目标 决策阶段的成本控制是事前控制，由于决策阶段影响项目投资的程度最高，因此在决策阶段就应对项目投资成本进行预测，建立成本控制目标体系，确定投资控制目标。对于投资决策阶段的成本控制目标就是投资估算，投资估算的准确与否，是决定决策阶段成本控制的关键。投资估算是拟开发建设项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分，是项目决策的重要依据之一。

2 强化设计阶段成本控制，提高项目经济效益

控制建设工程成本，首先应从设计开始，因为设计是工程项目付诸实施的龙头，是工程建设的灵魂，是控制基本建设投资规模，提高经济效益的关键。设计阶段对投资的影响程度达70%——90%。设计阶段工作水平的标低，设计质量的高低，不仅影响到施工阶段投资的多少，而且也影响到项目建成投产以后经济效益的高低。规划设计的考虑，要围绕商品住宅销售的市场和利润的大小来研究，如高层、多层的比例要合理，容积率高，设计平面组合好，将会使产品销售好，从而经济效益也高。因而要保证设计的质量，尽量减少施工期间的洽商变更，就必须采取有力措施，切实加强设计阶段的工程成本管理。其措施，主要是以下几个方面:

2.1 加强设计阶段的经济论证 设计阶段是工程建设的重要环节，它决定整个工程项目的规模、建筑方案、结构方案。设计方案优化与否，直接影响着工程总造价，影响着工程建设的综合效益。设计单位在技术经济分析中应大力开展价值工程方法的应用。价值工程是分析产品功能和成本的关系，力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种有组织的活动和管理方法，以获得最佳综合效益。

2.2 实行限额设计 所谓限额设计，就是按照批准的设计任务书和投资估算，在保证功能要求的前提下，控制初步设计以及按照批准的初步设计总概算，控制施工图设计。同时，各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资额控制设计，严格控制设计中不合理的设计变更，保证工程竣工结算不突破总投资额。

2.3 实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法 改革开放以来，建筑行业引进了竞争机制，实行了招投标制。设计的招投标制对提高设计水平，促进良吐竞争起到了很好的作用。推行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法，可以促使设计单位和设计人员不仅在建筑造型、使用功能上动脑筋，而且要在如何降低工程造价上下功夫。一个优秀的设计方案。既要建筑造型美观，又要造价合理，从而保证建设单位的经济利益。

2.4 要加强设计出图前的审核工作 加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果来看，设计方案的不足或缺陷加以克服时，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免将设计的不足带到施工阶段，减少不必要的浪费。

3 引进市场竞争机制，实行招投标管理是成本控制的重点

积极引进市场机制和竞争机制，在承发包上实行招投标，是实现成本控制工作的重点。把竞争机制引入全过程投资控制，在相对平等的条件下进行招标承包，择优挑选工程承包公司、设计单位、施工单位和材料设备供应单位。实践证明:引进市场机制，实行工程招投标，推行公平、公正、公开竞争，是降低工程造价，缩短建设工期、保证工程质量的有效措施。同时，还是实现优胜劣汰，选择理想的建筑企业作为合作伙伴，杜绝承发包领域的腐败行为的有效手段。通过设计招投标优选设计方案，为工程造价控制创造了良好的开端，同样，施工招投标，可以选择报价合理，施工方案先进，技术力量强，工期短的施工企业，为工程进度、质量和投资控制打下了良好的基础。另外通过公平竞争，可达到优化施工组织设计，使人员、机械和材料的安排更加合理;提高了工程质量，加快工程进度，缩短了工期，促进了销售，加了建设资金的回笼，从而达到降低工程造价的目的。

4 加强合同管理是施工阶段项目成本控制的重要手段

房地产开发过程中的投资支出存在于开发过程中的各个环节，大部分是通过各种各样的合同、协议为依据支付的。如何让这些费用支出得到有效的控制，一个重要的途径就是合同管理。

作为投资企业要制定必要的合同审查、会签批准制度，把所有经济行为纳入合同管理，保证合同或协议签订的质量，维护企业的利益，所有的合同协议要按内容统一编号，分类归档，便于管理和查阅，在拨款时完全按照合同内容进行支付。具体措施有如下两点:

4.1 实施合同监督制度 合同责任是通过具体的合同实施工作完成的。合同监督可以保证合同实施按合同和合同分析的结果进行。

4.2 实施合同跟踪管理 在工程实施过程中，工程中会出现各种实际情况。合同实施过程中往往会与预定的计划目标产生偏离，如果不采取措施这种偏差常常由小到大逐渐积累，合同跟踪的目的就是不断地找出偏离，不断地调整合同实施，使之与总目标一致。

5 施工管理是有效控制项目成本的重要环节

工程施工阶段，由于工程设计已经完成，工程量已完全具体化，并完成了施工招标工作和签订了工程承包合同。据统计，这一阶段影响工程造价(即工程投资)的可能性只有5%-10%，节约投资的可能性已经很小，但是，工程投资却主要发生在这一阶段，浪费投资的可能性却很大。施工阶段的成本控制如下：

5.1 严格执行合同

5.1.1 按合同规定的进度要求付款 为保证承包商的积极性，必须按照合同规定的进度要求付款。

5.1.2 设计变更、工程量签证的控制 项目施工阶段成本费用的变化，经常是由设计变更造成的。设计变更的投资控制，主要是通过合同条款来实施的。在项目承包合同中应明确规定，进行设计变更或更改作为项目投标基础的其他合同条款，由此而导致的经济支出和承包方损失，由发包方承担。发包方应当视具体情况，会同承包方合理协商变更价格。

5.2 设计变更、工程量签证管理原则 在施工阶段，主要的工作是落实已确定的造价控制目标与控制计划，严格执行工程量清单计价的原则与内容，特别是注意增减工程量的签证工作。在工程量签证前，应区分哪些该签，哪些不该签；哪些项目是合同内，哪些项目是合同外；哪些工作内容已在投标单价中包含，哪些没有包含；如果要签应该签多少等等。

设计变更是指设计做法或设计图纸的修改和完善，必须有设计单位以及监理工程的签字；现场签证是指对施工管理中的零星事件的确认。如:地下障碍物的清除迁移，设计变更造成的施工费用增减，临时用工及各种技术措施处理等。

5.3 控制工程索赔 索赔是工程承包中经常发生的正常现象，由于施工现场条件、气候条件的变化，施工进度、物价的变化，以及合同条款、规范、标准文件和施工图纸的变更、差异、延误等因素的影响，使得工程承包中不可避免的出现索赔。

反索赔的目的是维护业主方的经济利益。为了实现这一目的，需要进行两方面的工作。首先，要对承包商的索赔报告进行评论和反驳，或者否定其索赔要求，或大刀阔斧地削减索赔款额。其次，对承包商的违约之处，提出进一步的经济反索赔要求，以抗衡承包商的索赔要求。这两方面的工作，就是广义上的反索赔工作内容，是业主或其聘用的监理工程师应该非常熟悉的工作范围。

6 严格竣工结算管理，把好审核关

该阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款。以原始资料为依据，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。

6.1 严格控制工程竣工验收 竣工验收是项目开发全过程的最后一个程序，对保证工程质量，发挥投资效益，总结经验教训都有重要意义。在竣工阶段，竣工图纸和文件的移交是一项十分重要的工作。竣工图不仅是工程实施状况的最终工程技术系统状况的证明文件，而且是一份重要的历史文件，对工程以后的使用、修理、改建、加固都有重要作用。

6.2 严格工程计量工作 工程计量是指根据设计文件及承包合同中关于工程计量的规定，项目监理机构对承包商申报的已完成工程的工程量进行的核验。合同条件中明确规定工程量列表中开列的工程量是该工程的估算工程量，不能作为承包商应予完成的实际和确切的工程量。因为工程量表中的工程量是在编制招标文件时，在图纸和规范的基础上估算的工作量，不能作为结算工程价款的依据，而必须通过项目监理机构对己完的工程进行计量，对于不合格的工作和工程，工程师可以拒绝计量。

工程计量是控制项目投资支出的关键环节，是约束承包商履行合同义务的手段。

6.3 审核工程竣工报告，办理竣工结算 这一阶段投资控制的重点是:核算实际完成工程量，核实各分项工程使用的综合单价是否与投标时或合同签订时的综合单价一一对应，审核竣工结算汇总金额。由于工程量清单计价中的工程数量未包死，我们按竣工图纸、设计变更等竣工资料重新准确计算工程量。设计变更增加的分项工程在招标时的工程量清单中无相应项目单价的，重点核实增加的项目的综合单价是否按招标文件及施工合同进行编制，编制是否合理等。在这一阶段里，可能会遇到施工单位追加工程造价的索赔，这在工程量清单计价模式里，是很正常的现象。作为造价控制，可以实施反索赔，这也是我们工程造价控制工作需要努力加强的。

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