利益相关者视角下房地产开发企业绩效评价指标设计

王　帝

摘要：本文以利益相关者为视角，分析企业不同利益相关者对企业绩效变化产生的影响，评价房地产开发企业的绩效，研究房地产开发企业绩效评价指标的设计原则，并给出房地产开发企业的绩效评价指标设计的思路。

关键词：房地产企业；绩效评价；指标设计

企业绩效评价可以判断企业的运营状况，并对出现的问题采取相应的解决措施，是企业管理的一个重要环节。当前房地产开发企业绩效评价体系大多直接或间接借用制造业现有的绩效评价指标体系，评价出来的绩效往往不能很好地反映房地产开发企业的真实运营绩效，难以作出及时、正确的策略调整以解决运营中出现的问题，从而提升房地产企业的市场竞争力。本文试从利益相关者的角度评价房地产开发企业的绩效，分析房地产开发企业绩效评价指标的设计原则，并给出房地产开发企业的绩效评价指标设计的思路。

1房地产开发企业利益相关者的界定

利益相关者理论的发展已经相当成熟，而将利益相关者理论引入到房地产开发企业的绩效评价中的研究较少。国内外学者对企业利益相关者的定义不尽相同，主要是从广义和狭义的角度，以及从专用性投资和与企业的关联性进行定义[1][2][3]。本文对利益相关者的定义总结如下：利益相关者是指那些对企业进行专用性投资，并且承担一定风险的人、组织群体或企业所处的环境，他们的活动或变化能够影响企业目标的实现，或者被企业目标的实现过程所影响。由此引伸出房地产开发企业的利益相关者的定义：房地产开发企业的利益相关者是指那些对房地产开发企业进行专用性的投资，并且承担一定风险的人、组织群体或房地产开发企业所处的环境，他们的活动或变化能够影响房地产开发企业目标的实现，或者被房地产开发企业目标的实现过程所影响。

2房地产开发企业绩效评价指标的设计原则

房地产开发企业绩效评价的关键是指标的选择，指标选择的适合度直接影响绩效评价的水平。在实际操作中，指标的选取必须要遵循以下标准：

2.1系统性原则

房地产开发企业绩效评价指标体系是一个系统，通过这个系统可以反映房地产开发企业的绩效水平。在指标选择的时候要考虑局部指标是否与整体系统相融合，指标之间是否逻辑关联。通过指标的合理取舍，可以使整个系统既能达到均衡统一，又能突出重点，这样才能实现整个指标体系的最优化。

2.2科学合理性原则

选取的指标能够反映房地产开发企业的本质特征和质量水平，而且每个指标必须概念清晰、科学涵义明确，指标之间既有内在的逻辑联系，又要避免重复。另外，指标子系统的设计应与所采用的评价方法相协调，指标子系统应能反映房地产开发企业经营绩效的各个方面，从而能够综合反映房地产开发企业的绩效水平。

2.3可比性和可操作性原则

所选取的指标因具有普遍的统计意义，评价的结果能够做企业间的横向比较和时间上的纵向比较。而且所选择的指标应能够在实际中应用，指标的数量尽量少而精，使得所需的数据容易被获取，便于实际操作和实施。

2.4动态性原则

房地产开发企业外部环境以及自身经营状况的不断变化，使得企业的经营绩效也不断变化，因此，指标的选择也要保持一定的动态性。所谓的动态性是指，指标值的变化是在一定的区间内变化，而不是固定不变，依据企业的外部环境及自身的经营状况确定指标值的大小，从而可以使评价出来的绩效结果能更加准确的反应企业的经营状况。

2.5反映企业特征及发展需要原则

指标的选取应符合房地产开发企业的特征，不同企业设置不同的指标子系统，突出企业的特色，反映房地产开发企业的战略规划，将企业的短期利益与长期利益相结合，满足企业不断发展的需求。

2.6利益相关者理论与房地产开发企业绩效评价相融合原则

指标的设置应该与利益相关者相结合，应该体现出房地产开发企业绩效与不同利益相关者的关联，不同的利益相关者对房地产开发企业的绩效产生不同的影响，管理者可以依据评价结果作出相应的对策调整。

3房地产开发企业绩效评价指标的设计思路

利益相关者理论认为，企业有很多的利益相关者，但是，不同的利益相关者对企业绩效有不同的影响，企业的利益相关者分为核心利益相关者、蛰伏利益相关者和边缘利益相关者[4]，不同类型企业的核心利益相关者、蛰伏利益相关者和边缘利益相关者有所不同。房地产开发企业，应该深入分析这三类利益相关者，将他们纳入房地产开发企业的绩效评价指标体系之中，这样才能根据绩效的变化，准确判断各利益相关者的变化。

3.1利益相关者与财务指标的融合。

财务指标数据是绩效评价的基础，企业所有的活动最后都是通过财务数据来反映，从财务数据可以直接看出企业运营绩效的好坏。与企业财务指标直接挂钩的利益相关者分为：内部利益相关者和外部利益相关者。

内部的利益相关者主要有投资者和会计经济师，投资者希望看到的良好的财务数据，包括净资产收益率、销售净利率、销售增长率以及每股收益等。而会计经济师则负责对企业各项经营活动所产生的财务数据进行统计和分析，让投资人或者股东清楚的了解当前企业的经营绩效如何。外部的利益相关者主要有银行。企业的财务数据不良，银行一般不会放贷给企业，企业会因为资金链的断裂而导致破产。因此，绩效评价的财务指标应该是利益相关者所关注的指标，并且能够显示企业财务状况。

3.2利益相关者与企业成长能力指标的融合。

企业成长能力是企业发展的重要因素，只有企业具有很强的成长能力，企业才能够快速发展，才具有很强的竞争力，企业的成长能力是企业绩效评价的重要部分。衡量企业成长能力指标的选取，也要参考企业利益相关者的关注点。

与企业成长能力挂钩的内部利益相关者主要有投资开发部人员、设计部人员、营销部人员以及人力资源部人员。投资开发人员，寻求市场机会，作出可行性分析，对合适项目进行投资，开拓企业市场，相应的指标如市场占有率、投资适当比率等可以反映。设计人员依据消费者的要求及本企业的特色，设计出好的产品，提升企业的竞争力和企业的形象，相应的指标如产品竞争力等可以反映。营销人员，对建成以及在建的项目进行宣传和促销，提高产品的销售量，加速资金的周转，相应的指标如市场覆盖率、资本加速周转率、经营现金流量增长率等。人事部门主要的任务为企业吸纳有用的人才，提升企业实力，相应的指标如企业人才竞争力等可以反映。与企业成长能力相对应的外部利益相关者主要有政府和人才。政府可以为企业提供良好的发展空间，促进企业的快速发展，相应的指标如政府政策利好度等可以反映。成长能力强的企业可以吸引很多人才加入，不断提升企业的竞争力和美誉度，相应的指标如企业知名度以及美誉度等可以反映。

3.3利益相关者与企业创新能力指标的融合。

企业创新能力是企业长期发展的重要因素，可以凸显企业自身的特色，树立企业的形象，提供企业向前发展的动力，也是衡量企业绩效的重要方面。企业创新分为两部分，一部分为技术创新，另一部分为非技术创新。

技术创新主要包括新技术推广、新产品的开发以及新工艺的应用等。这就需要技术人员以及产品设计人员的努力，引入新技术或者开发新技术，提升建筑产品的质量，同时降低建筑成本，并且迎合消费者的需求，设计出适合消费市场需求的建筑产品，凸显企业特色，打破市场常规，引领消费，成为市场的主导者。要做到这一点，企业必须要进行必要的技术投资，提高研发经费，引入技术人才。相应的绩效评价指标如创新资金投入量、创新人员的研发水平、信息的获取能力、科技活动经费占产品销售收入比重、申请专利数量占全国专利申请量比例以及新建筑产品销售收入占总建筑产品销售收入比重等可以反映。

非技术创新主要包括市场策略创新、管理创新以及融资创新[5][6]等。市场策略创新需要企业依据消费市场的环境和自有产品的特性，突破原有营销策略的框架，设计特有的营销策略，达到增加销售、增加市场份额以及树立企业品牌的目的。相应的绩效评价指标如市场占有率、企业知名度以及建筑产品销售额可以反映。管理创新是管理者依据企业自身的特点，建立合适的制度，使得企业的营运水平达到最佳。这不仅需要高水平的管理者，还需要企业有合适的规章制度（既能够保持企业的稳定，又能够发挥企业的创新性），以及一套成熟的育人机制，保证企业的人才竞争力。相应的指标如管理创新水平等可以反映。融资是房地产开发企业的血液，旧有的融资方式已经不能适应企业的发展，需要企业探寻新的融资方式，保证企业的资金链不断裂，促进发展。这需要财务部门分析企业自身条件，对各种融资方式进行可行性分析，吸纳投入资金，保证企业不断发展，同时还要保持与融资机构以及投资人的稳定合作。相应的指标如融资稳定性、可持续发展性以及资本积累率等可以反映。

3.4利益相关者与社会绩效指标的融合。

房地产企业的发展离不开社会的支持，如果企业得到社会的认同，在人们心中的企业形象良好，知名度和美誉度高，那么企业将会长期稳定发展。因此，企业的社会绩效是房地产开发企业绩效评价的重要部分。企业社会绩效的提高需要履行一定的社会责任，分为内部责任和外部责任。内部责任包括对房地产企业的投资者和员工的责任。外部责任包括对消费者的责任，对承建商、营销代理商以及咨询机构的责任，对社区的社会责任，对政府的社会责任和对环境的责任[7][8]。

对企业内部投资者，企业应该获取利润，保障投资者的回报，对于内部员工，应该保护企业员工的合法权益，让其具有很强的企业归属感，相应的绩效评价指标如每股收益、已获利息倍数、总资产报酬率以及企业员工归属程度等可以反映。

对于消费者，企业应该提供高品质的建筑产品和完善的售后服务，让购房者购房后无后顾之忧。对于承建商、营销代理商以及咨询机构等，企业应该及时履行与他们的合同，诚实守信，与他们建立长期合作关系，降低成本。对于社区，企业应该改善所在社区的基础设施，为社区居民提供尽可能多的岗位，为社区居民谋福利，树立企业良好的形象。对于政府，企业应该以政府的宏观调控政策为导向，促进房地产市场的稳定发展。对于环境，企业应该在建筑产品中融入绿色环保理念，与周围环境保持和谐。这样房地产开发企业才能够可持续发展下去。相应的绩效评价指标如顾客满意度、顾客美誉度、企业知名度、企业美誉度、社区居民满意度、社区绿化面积、社区基础设施状况、建筑产品绿化度以及政府支持度等可以反映。

3.5.利益相关者与顾客绩效指标的融合。

顾客是企业存在的理由，企业的各项活动都是围绕购房者来进行，只有购房者的绩效水平提高了，企业才能获取利润，不断发展，因此，顾客绩效也是企业绩效评价的重要部分。而提高顾客绩效水平需要企业做好以下几点：提高建筑产品的质量，保证购房者购房后无后顾之忧；建筑产品的设计样式符合购房者的需求，减少购房后的成本；增加购房过程的透明度，降低信息不对称；完善售后服务，提供一站式服务，解决购房者购房后的问题。要做好这几点，需要企业的各个部门通力合作，建筑质量的提高需要承建商按照技术规格诚实建房，工程监理全程严格监控，保证建筑产品质量安全。同时，合理规划设计，降低成本，满足购房者的需求，提升产品竞争力。营销部门加强营销力度，使购房者获取建筑产品的尽可能多的信息，打消购房者的疑虑。物业部门提供一站式服务，解决购房者的购房后的问题，改变以往住房卖出以后不管不问的弊病，提高居民的满意度。相关者的绩效评价指标如购居民满意度、居民美誉度、居民投诉率以及购房信息透明度等可以反映。

4结语

本文从利益相关者的视角，对房地产开发企业的绩效评价指标进行设计，将利益相关者与衡量企业绩效的指标相融合，房地产开发企业在绩效评价的同时可以分析利益相关者的状况，既可以定量分析房地产开发企业的绩效水平，也可以定性分析房地产开发企业的绩效水平是因为哪些利益相关者的变动而导致的，进而帮助房地产开发企业管理者及时发现问题，作出及时的策略调整，保证企业的稳步快速发展。

参考文献：

[1]弗里曼.战略管理：利益相关者方法[M].上海：上海译文出版社，2006.

[2]付俊文，赵红.利益相关者理论综述[J].首都经济贸易大学学报，2006，2：16-21.

[3]陈宏辉.企业利益相关者的利益要求[M].北京：经济管理出版社，2004.

[4]陈宏辉，贾生华.企业利益相关者三维分类的实证分析[J].经济研究，2004，4：80-90.

[5]王强.房地产企业创新发展研究[D].北京：对外经济贸易大学，2002.

[6]丘永和.房地产企业创新战略研究[D].广州：暨南大学，2004.

[7]史光明.论房地产企业社会责任问题[J].合作经济与科技，2008，1：18-20.

[8]童远忠.论房地产企业的社会责任[J].科学经济社会，2008，2：75-78.