房地产估价活动中常见风险点分析

裴国忠

摘 要: 随着房地产估价行业的发展,估价活动中也呈现出各种各样的风险,估价师必须清楚辨识和归避各种风险,努力提高自身的业务素质和职业道德,促进房地产估价行业的健康发展。

关键词: 房地产估价;风险;防范;回避

中图分类号: F293.3

随着社会主义市场经济的发展,房地产估价在城市房地产市场中扮演着非常重要的角色,越来越多的经济活动需要进行房地产估价。巨大的市场需求催生了大量的房地产估价机构,同时,越来越多的人才投身于房地产估价行业,使得房地产估价师队伍日益壮大,着实令人欣慰。但是,房地产估价师的执业风险时刻存在,近几年业界也确实有房地产估价师承担相应责任的事件发生。因此,充分认识房地产估价的风险成因及风险体系,并积极防范和规避风险,是房地产估价工作的一项重要课题。本文主要从房地产估价师个人和估价机构的角度,提出一些房地产估价执业过程中常见的可控风险与防范的看法。

1 业务承接方面的风险点

1.1 委托方未能真实告知估价对象状况所带来的风险

对估价对象的认识,一方面可以通过估价人员现场查勘,另一方面由委托人予以提供。估价对象有时会存在着某些方面的缺陷,如实体性的缺陷或权益性的缺陷,都有可能会对房地产的价格造成很大的影响,有时委托方为了达到某种目的,故意隐瞒实情,这就给估价人员的估价工作带来了较大的风险。因此,在业务洽谈的过程中估价师应认真听取委托方的介绍,运用专业知识分析其逻辑性,判断其合理性,有疑惑的地方可以加强现场查勘,或到有关部门进行查询,或要求委托方对所提供的信息和资料的合法性和真实性负责,要求委托方予以签字或盖章,以此来降低自身的风险。

1.2 委托方出于某种目的要求高评或低评房地产价值的风险

在以抵押、拆迁为目的的估价活动中,委托方往往要求估价人员给予高评,以纳税、改制为目的估价活动中,往往要求估价人员给予低评。当前估价行业竞争激烈,市场人员为了获取估价业务,往往会迁就委托方的不合理要求,这就给估价人员带来了很大的风险。将来利益当事人可能会追究估价机构和估价人员的责任,轻者给予经济赔偿,重者要承担相应的法律责任。针对这类风险,估价人员应谨慎行事,尽可能明确委托方的意图,有必要时可与另一方利益当事人进行沟通,从专业人士的角度给委托方作出合理的解释,说服委托方接受正常的估价结果。确实风险太大,无法满足委托人的要求时,估价机构可采取风险回避的策略,避免未来的潜在损失。这样短期内可能会损失部分利益,但有利于估价行业的长远发展,最终会得到社会的认可。

1.3 签订委托估价合同中的风险

《委托估价合同》是明确委托人与估价方权利和义务关系的法律文件,一旦签订,双方必须共同遵守。现实中由于估价行业处于买方市场的地位,市场人员在订立合同时,往往不能很好的考虑估价方的利益,订立了不平等条款,如付款方式、违约责任等对估价机构不利的条款。针对此类风险,应事先向法律人士咨询,拟定高质量的委托合同书,尽量避免由于条款约定不明确而导致的日后纠纷。订立合同时应本着平等、友好、协商的原则,充分考虑合同双方的利益。

2 估价技术方面的风险点

2.1 估价方法选取不当或参数选择不合理所带来的风险

估价人员应熟知市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等估价方法的理论依据、适用条件和对象,根据不同估价目的和估价对象的类型选取合理的估价方法,确定估价的技术路线。这是估价活动的重点工作,一旦选错,就会使估价结果产生很大的误差,使估价工作面临风险。不同的估价方法有着不同的技术参数,技术参数选择不当,即使估价方法正确,也会得出错误的结果,造成风险。技术参数的确定归根到底来自于市场,是根据大量的市场调查数据进行测算并结合以往的估价经验得出的。如果只凭经验数据或借用他人的数据,不根据估价对象的类型、市场条件等具体情况进行测算,就不可避免由于估价参数的选择不当而造成估价结果偏离市场价值的风险。

2.2 估价信息获取与使用方面的技术风险

估价所需的资料信息很多,如当地的基准地价资料、当地同类物业市场交易信息、当地房地产市场的变化趋势等。资料信息的取得和使用对估价方法的选择和估价结果的确定起着重要的作用。估价活动中,往往会因为资料信息收集量不足、不够细致、不够真实、实用性不强或加工质量不高而造成技术风险。针对此类风险。估价机构应注重平时资料的收集工作,建立专人收集资料信息的制度,建立相应的信息资料库 ,以备需要时选用,提高工作效率,降低信息获取和使用过程中的风险。

2.3 估价报告撰写方面的技术风险

估价报告是估价方提供给委托方的最终产品,在估价报告的撰写过程中,估价人员往往对价值内涵把握不准确,有时滥用估价假设和限制条件,对重要信息的披露有重大疏漏,价值测算过程缺乏取值标准或依据,估价时点和估价报告的有效期未合理限定,对估价对象的描述和市场分析部分与估算取值和估价结果不一致,这些都会成为估价报告撰写过程中的技术风险。

针对估价技术方面的风险,估价人员应从自身的素质入手,注重平时的继续教育,加强估价师之间的交流,不断的学习和更新知识,估价机构内部也应建立质量管理体系和质量评审制度,从获取估价业务,拟定估价作业方案一直到项目完成向用户提供估价产品的全过程中,采取一系列检验、核查、验证等措施,保证估价的真实、客观、科学、公正。如先由估价人完成报告,再经复核人复核,最后经审核人批准通过后方可加盖公章才能交付报告,这样可以减少报告中可能出现的技术错误,提高估价报告的内在质量,同时正确、合理地运用估价报告中的假设和限制条件,注明权责的划分,降低估价机构和估价人员的技术风险。

3 估价报告使用不当的风险点

3.1 未能按估价目的正确使用估价报告及估价结果的风险

估价目的是房地产估价项目估价结果的期望用途。不同的估价目的对应不同的用途,不可以随便滥用。如法院委托的评估价项目,委托评估时要求评估估价对象的公开市场价值,而法院在执行时需要对估价对象进行拍卖,房地产拍卖应设定底价,法院委托拍卖公司拍卖时则是以估价机构的评估价值为依据来设定底价。这就造成了估价目的与估价结果的不一致,给房地产估价机构带来了风险。作为专业的估价人员应事先与委托人交流沟通,明确其评估的真实意图,告知估价报告的具体用途。

3.2 房地产市场剧烈波动导致估价报告使用错误的风险

估价报告的有效期通常为一年,有些委托方不了解,在估价报告过期的情况下还继续使用估价报告及估价结果。或房地产市场剧烈波动,虽然估价报告仍在有效期内,但现时价值与原估价结果已相差很大。这种情况下继续使用原估价报告造成损失后会给估价机构和估价人员带来风险。估价机构在提交估价报告时应提示报告使用者如何正确使用估价报告。

以上为估价机构和估价人员所面临的可控性风险,归根到底到要通过对风险源的有效控制才能达到防范各类风险的目的。估价师和估价机构主观上必须慎重对待,强化风险意识,树立重风险、重质量的观念,不断学习提高自身业务素质和职业道德,学法、知法、依法执业;当然,估价机构、行业协会、政府主管部门等方面也应多加努力,加强估价机构资质管理,完善相应制度,经常搭建估价师交流的平台。只有这样才能使估价行业长远生存和发展。

参考文献

[1]@ 胡园园.房地产估价风险及防范探析[J].丽水学院学报,2007,(8).

[2]@陈能宝.房地产估价的风险及其规避[J].福建金融管理干部学院学报,2003,(3).