激辩：房市下半年能否回暖？

方　烨　范经华

房地产业既是拉动中国走出当前经济困局的重要一环，也是降低人们消费能力、影响扩大内需的“祸首”之一。人们最关注的一点，就是未来房价到底是会涨还是会跌。但是很遗憾，目前市场上唱多和唱空的论调都不缺乏，而且嗓门也差不多大。

陈淮（建设部政策研究中心主任）

未来房价上涨并不现实

陈淮认为，重置成本的下降让房价回升失去了市场触动的基础，未来房价上涨并不现实。

所谓的重置成本，指的是现在重新购置同样资产或重新制造同样产品所需的全部成本。

陈淮说，房价高昂很大程度上的原因是当时土地价格上涨之后导致重置成本的上升，这种土地价格上涨后的钱并装不到开发商的口袋里，因为开发商还要按照已经上涨的土地价格补充自己的要素消耗。因此，房子生产过程中的钢材、水泥、土地价格、企业再生产的成本才是房子的真实成本，而库存购入的原材料的成本并不是开发商的真实成本。

“我们现在的重置成本处于一个下行的通道当中，这注定我们房价上涨没有这个客观的基础。事实上，我们的房地产市场单边暴涨和单边暴跌的现象都不会再出现了，不断小幅波动的行情将会成为常态，对于未来的房价，我更趋于这样的一个判断。”他说。

于秀琴（北京市统计局新闻发言人）

北京市房价还将下降

于秀琴日前表示，北京市的房地产市场价格涨幅回落才刚刚一年，立刻就结束是不太可能的，回落还会延续，房地产价格的调整还没有结束。

于秀琴说，目前房地产市场出现了所谓的小阳春。但是据调查，房地产企业家对房地产未来的走势仍处于观望状态，房地产市场仍处于调整期。这个调整期体现在两个方面：一是房地产投资大幅下降；二是房地产商品房的库存量相当大，现房空置面积1437.2万平方米，说明房地产市场处于供大于求的态势。

她表示，为了促进交易量的增长和回升，中央和地方政府出台了一系列的措施，在这种情况下，一季度确实出现了一个政策性的反弹，销售量比去年同期增长了81.1%，这是商品房交易量连续3年下降后的一个回升，是恢复性的增长。但是在政策和政府的大力度救助下，地产商不顾交易量的下降主要是购房成本过高导致这一事实，很不理性的在稍有好转时就提高价格，于是又重复走了宏观调控前的路线，所以预计调整期还会延长。

杨红旭（上海易居房地产研究院综合研究部部长）

2009年可能是最寒冷的一年

杨红旭认为，2009年房地产市场还是会呈现底部震荡的格局，价格还是要往下走的，虽然三四月份买房子的人增多了，但是如果因此房价而开始抬头，这对房地产市场的健康是非常有害的，最后又将导致成交量的萎靡，进而形成恶性循环。

“我认为，房地产行业真正转暖至少要在明年。2009年极有可能是改革开放30年来，中国房地产开发业发展史上最不景气、最寒冷的一年。今年不会比去年好，想达到2007年的平均水平，时机还未到。”他说。

施永青（中原集团主席）

还无法判断楼市何时现曙光

施永青表示，2009年还无法判断楼市何时可见曙光，待2010年大局稳定后，到2011年才可能看到市道的明显变化。

他说：“房地产市场近期出现的‘小阳春只是技术性反弹，‘回暖言之过早。”施永青在点评2009年楼市时却仍然表示，这种“量价齐升”仅仅是技术性反弹，产生的原因一是积累的购买力开始在市场上呈现，二是相关政策开始产生效应。

施永青认为，实体经济未全面恢复，而以借贷拉动的经济模式无以为继，楼价不会重复以前的一路上升之势，在某个时点上还会遇到阻力。

施永青预测，“五一”期间广州市的一手楼成交量上升，但“五一”后外围四区将会出现一波明显的降价潮。6月份市场较乐观，预计价格稳定，成交较高，但部分买家会有观望心态。全年来看，广州楼市刚性需求将经过5个月左右的消耗期；预计下半年成交将减少，但楼价不一定会下跌。成交均价将在小幅震荡中缓降，预计年底全市一手商品住宅成交均价约为7500/平方米至8000元/平方米。