忧郁的开发商碰上犹豫的购买者

李拉拉

北京市房地产交易管理网的数据显示，北京期房退房率居高不下，有的楼盘退房率竟高达20％。

显然，期房的高退房率有些不正常。同是房屋买卖，二手房的退房率仅为3.64％，这才是一个正常水平。两者退房率的强大对比，也能折现出京城当下新盘旧房“冰火”两重天的交易场景：存量房交易活跃；以期房开发为主的开发商在当下的金融危机中，资金紧缺却又不得不“打肿脸充胖子”——先把交易量提上去再说，从而导致退房率激增。

消费者越来越难以伺候，开发商为了利润，还不得不高频率、小幅度逐渐提价来试探购房者的底线，这实在是让开发商备受煎熬的过程。对于购房者，随着京城四环以内性价比较高的楼盘越来越少，二手房成了更多人的心头好。

退房潮

从去年底，退房潮就没有衰退过。

近一两个月，律师商兴明就收到来自北京22家楼盘的顾客要求协助退房的咨询。尽管买房人还没有最终决定采取诉讼解决，但珠江奥古斯塔城邦、美利山、上上城、潮白人家、中广宜景湾。中堂、纳丹堡、保利百合花园、东亚上北中心、北京华侨城、雍景四季、望都新地、金都杭城、公园1872、阿尔法社区等都是榜上有名。

由房屋质量、户型等问题引发的顾客和开发商之间深层次矛盾在熊市下爆发。

近期，又出现了另外两种退房率高的可能性。

第一种是开发商制造热销假象，开盘的当期销售活动结束，原来存在默契的“买卖”双方，随即解约，制造热销现象。业内人士认为，网签需要身份证号码和姓名，技术上完全可能，但有没有必要，就看各家开发商自己怎么想了。

第二种是开发商存在“骗贷”的可能。有媒体称，开发商可能存在骗货的问题已经得到银监会重视。记者几经求证，未获得确切讯息。

涨价是造势?

尽管有退房，但夯实的成交量仍占了主要位置。这让一些地产商按捺不住“试探性涨价”的心情。

中信城数月后将开的新一期楼盘，现在传言单价要涨至25000元／平方米。而在去年二套房贷很难获批的时刻，这个楼盘单价最低降到了14000元／平方米，正常水平的均价是17000元／平方米。最近一期开盘的是97平方米的两居户型，单价2万元／平方米起。据现场售楼员讲，楼盘一天售罄，离中信城不远还有一家有相同涨价曲线的楼盘——瓶，这个楼盘在2004年就卖到了单价14000元(该楼盘用地往公园推进了100米，等于楼盘在公园里面)。但即便是这样绝版的地段。去年底，单价仅17000元，如今跃跃欲试涨价，让很多人为开发商捏了把汗。尽管中信城已经是北京最热销的房子，也是二环以内罕见的百万平方米大盘，但它一样有3％的退房率。

涨价之道行得通吗?根据北京市房地产交易管理网数据，星河湾今年以来已经有17套房子退房，基本是2007年、2008年认购或签订的。

单价偏高的房子一样面临退房，绝版地段的房子也没有人们想像中的火热，这无疑给所谓的豪宅逆势飙升当头一棒，也让业内人士对所谓“财富阶层”强劲支撑北京市场的说法有了怀疑。

我爱我家的副总裁胡景晖最近跑到很多新盘寻价，他发现，但凡好点的楼盘都涨了20％，四环以内已经没有性价比高的新盘了，涨价楼盘命运如何，几乎成为无法预判的谜团。

二手房的春天

涨价和改善性需求入场这些消息都给二级市场带来了很多暖意。

在望京、和平里、安贞里、学院路—带，房主觉得卖便宜了想毁约的事情已经出现多起。因为毁约比较难，双方还在协商解决。

律师赵云涛认为，二手房是卖主觉得卖便宜了想毁约，一手房是买主觉得买贵了想退房。他最近接的一个咨询就很有意思，明天第一城有个在国外工作的业主，由于金融危机对他的财务状况影响很大，想卖掉房子，于是委托母亲出让，已经收了买方90万元的定金。现在他的财务状况稍有改善，觉得房子卖便宜了，又想毁约。

中原地产认为，现在改善性需求在陆续进场，成为买方的一个主力。去年，他们的投资客户占15％左右，现在，仅有5％；而改善性需求从银行二套房贷政策变化之后，又提高了近一成。房贷政策的缓和，从根本上缓和了开发商和改善性需求的窘态。

按照北京市房地产交易管理网的数据，北京3月份存量房网上签约的套数是20571套。记者按照该网站提供的原始数据统计发现，退房套数为748套。退房率仅为3.64％。而4月截至28日，存量房成交的套数为20651套。从环比来看，3月和4月的交易数量并无太大起伏，出现逐步企稳的态势。

而且，十几家经纪公司已经牢牢地控制了大部分二手房的经纪业务。北京登记在册的地产经纪公司有633家，3月，签约套数超过100的仅为18家，能成交10—100套的经纪公司仅有69家，剩下的经纪公司大部分成交套数为个位数，数百家公司是零成交。京城交易数量最大的两家经纪公司链家和我爱我家，月成交套数都在数千套，退房率分别为7.9％和5.4％。

一位在大经纪公司做分店经理的朋友告诉记者，现在生意比去年底有了起色，但自己做个体门店经营的依然抱怨生意非常惨淡。和一手房一样，这也是个剩者为王的时代。