房地产业发展中面临的泡沫经济问题

许柯

[摘 要]随着我国经济的发展,我国房地产经济也得到了很快发展,并且成为国民经济的支柱产业。近年来关于我国是否出现了房地产泡沫的争论不绝于耳,本文主要分析了房地产泡沫的成因及危害,并对如何防范房地产泡沫提出了建议和防范措施。

[关键词]房地产泡沫 结构失衡 税收制度

一、房地产泡沫的成因

(一)房地产开发成本上升

土地是房地产建设的根本条件,土地价格的变化直接关系房地产成本。国家相关部门规定,自2002年7月1日起,经营性用地一律实行“招拍挂”;2004年3月又规定,属于历史遗留问题的协议出让土地项目,必须在8月31日前处理完毕。显然,国家已决定全面停止经营性土地协议出让,推进土地市场公开交易,但难以避免“招拍挂”制度也存在一定的缺陷,即短期内可能推动地价上涨,从而导致了房价上涨。

(二)房地产开发结构失衡

目前我国的现状是高档住宅大量闲置、中低档住宅尤其是经济适用房供不应求。中低档普通商品房的供应不足,体现了中低价位、中小套型住宅开发比例的偏低。但从房地产开发中别墅和高档公寓类住宅的投资增长仍显著高于全部住宅的投资增长率。房地产开发结构失衡,不仅直接导致房地产开发投资扩张及反弹苗头的出现以及房价过快增长;而且间接刺激了个人住房贷款需求与被动需求。而房价快速增长与人们对置房回报的乐观预期,又刺激了个人住房贷款的需求,其不但加大了金融风险压力,且会刺激住房投资与房价的上涨。

(三)金融系统的投资倾向

由于房地产的不可移动性及其保值增值性,银行非常乐于发放房地产贷款。2004年底,房产贷款余额约26306亿元人民币,比上年同比增长了八个点。金融系统的投资倾向不仅受房地产信贷的增值诱惑,还受到社会信用缺失、其它行业企业增长乏力、政策性投资渠道不足等多种原因制,这种投资倾向一方面推动了房地产业的发展;另一方面由于房地产企业的银行贷款比例增加,增大了金融系统的金融风险。

(四)政策及地方政府的推动

房地产业是国民经济的基础性及主导性产业,对国民经济的发展具有重要的促进作用,经济增长自身周期惯性影响很大。房地产可以带动建材、钢铁、金融服务等关联部门的发展,使居民居住环境得到改善,使消费品需求扩大,间接带动城市基础设施及关联产业的发展。城市建设是最能体现政绩的,地方政府还可以利用房地产的发展获得卖地的收入,因此,各级政府都下大力气干预房地产业。我国也不例外,例如我国住房制度改革、土地改革、以及国家出台政策鼓励购房按揭、建经济适用房等政策,都直接推动了房地产业的增长。

二、房地产泡沫对我国的危害

(一)房地产泡沫的长期存在会使房地产市场产品结构失衡

现在中国房地产市场上,特别是大中城市普遍存在结构不合理问题:中高档价位的产品过剩,中低档价位的产品不足,大面积户型的产品过多,小面积户型的产品太少。从2005年上半年的投资结构分析,社会需求较大的住宅投资增长幅度仍然低于房屋投资的平均水平,而以中低收入阶层为主要需求对象的经济适用房投资不仅没有增长,反而下降14. 60%,使经济适用房与普通住宅供给比例比2004年同期和年末出现较大幅度下降,加剧了房屋供给结构失衡的程度。

(二)房地产泡沫的长期存在会损害消费者的利益

由于房地产价格的土涨,人们热衷于贷款购房,很多人是寄希望于资本增值并将它作为一种投资方式。房价收入比过高使广大消费者的负担越来越重,解决购的途径更多靠融资,即向银行按揭贷款。房地产投资占用了消费者的大部分资金,增加了其生活的潜在风险。房地产持有者与非房地产持有者的资产差距越来越大,使得社会分配出现新的不公,严重挫伤劳动者的积极性,带来了深刻的社会问题。当泡沫破灭后,最终受到巨大利益损失的是广大的消费者,特别贷款购房者,可能会“钱房两空”。

(三)房地产泡沫的长期存在会对金融系统带来风险

房地产贷款存在风险,首先,房地产开发商贷款的不良率较高,其中农行和中行的不良贷款率相对偏高;其次,虽然个人购房贷款的不良率较低,但随着未来房屋税收政策的逐步到位和物业管理费用的提高,购房者的还款能力可能受到影响,按揭贷款可能出现风险。

(四)房地产泡沫的长期存在影响了市场经济的正常秩序

市场经济的规律是追求利益的最大化,我国当前房地产业利润奇高,从全国范围看,一般都能达到15%以上利润率,泡沫惊人。当前这种逐利行为促进了水泥、钢铁和建筑等相关产业的相对繁荣,使得它们在国民经济中的地位得到了加强。房地产泡沫的长期存在,会导致我国的经济结构产生畸形,社会资源不能够优化配置。随着最终房地产泡沫的破灭,这些相关的行业,会受到严重的打击。最终使社会生产力遭到严重的破坏,形成资源的严重浪费。

三、防范我国房地产泡沫的对策

(一)加强税收制度的建设

1.征收房地产税。房地产税包括两部分,一部分是资产税,一部分是增值税,房地产增值税只是投资增值部分巨在发生交易时才纳税。在现有阶段,自住住房(限一套)可实行适当的税收减免,自住房出售同时购买新房可免收增值税。在房地产持有环节征税的最大优点在于房地产税是财产税,属于直接税,不会出现税负转嫁的问题。是从根本土抑制房地产市场上的盲目需求、调整不同社会群体之间在资源占有上公平关系、促进资源节约、引导住房合理适度消费和优化存量住房资源配置的长效机制。2.改革土地出让金收取办法,开征财产税。目前土地出让金实行一次性交清的方式,将今后50~70年的收益提前收取是房价居高不下的重要因素。为了保持房地产业的持续健康发展,须改革当前土地出让金的收取办法,由一次性交清变成逐年征收土地财产税。3.对房地产转让征收高比例所得税。对房地产转让征收较高比例的所得税可以抑一些人在房地产市场中的投机炒作。在国外,这是一条采用较多的调控房地产市场的措施,有些国家的房地产所得税高达100%。我国应考虑制定相关税收政策,对房地产转让征收高比例所得税。

(二)加强银行信贷管理

1.强化个人住房贷款管理

要强化个人住房贷款管理,禁止发放“零首付”个人住房贷款;明确限定金融部门向房地产贷款的比例与房地产抵押贷款融资的比率。商业银行发放个人住房抵押贷款,应严格评估抵押物的实际价值,落实抵押登记手续,贷款额与抵押物实际价值的比例(抵借比)最高不得超过80%。正确评估房地产抵押价值有利于减少金融机构风险。

2.建立信息的定期披露制度

如果人们可以及时准确地获得信息与了解政府的相关政策,就能够减少对市场的过度预期,进而能够对未来房地产价格的走势形成一个合理的预期,因此应该加强国民经济运行数据的收集和整理,健全政务公开制度。比如建立一套有效的监督和防范房地产泡沫的预警系统并定期发布信息公报。通过对全国和各地区房地产市场信息的及时归集、整理和分析,就市场运行情况做出评价和预测,定期发布市场分析报告,合理引导市场,为政府宏观决策做好参谋、为居民做好顾问。

参考文献

[1]项卫星,李宏瑾。银行信贷扩张与房地产泡沫:对东亚金融危机教训的反思。东北亚论坛,2005(2)

[2]刘玉峰,张亮,刘丹。我国房地产经济泡沫的形成机理与区域性特征。重庆建筑人学学报,200(8)