浅谈物业管理中的收费问题

[摘 要]我国物业管理起步较晚,总体上处于一个探索、创新的阶段,物业管理费用收缴困难一直是困扰物业管理行业健康发展的重要瓶颈之一,也是多数物业管理公司面临的难题。文章解析了物业管理收费难的原因,并给出了一些建议。

[关键词]物业管理 收费难 原因措施

作者简介:王道花,职称:讲师,工作单位:日照职业技术学院,研究方向:物业管理;邹宗森,职称:讲师,工作单位:日照职业技术学院,研究方向:国际商务与管理。

物业管理收费问题是广大业主最为关心的问题之一。购房消费是我国居民一生中重要的开支,不少人倾其一生的积蓄,不惜背上沉重的债务包袱,再苦再累也要住上属于自己的房子。然而,对于少量的物业管理费用却明知要须交还是不交。物业管理费是物业管理公司的主要收入来源,是物业管理公司赖以存在和发展的基础。

一、物业管理公司的收费项目及收取情况

物业管理公司的收费项目主要有物业管理服务费、经营性收费和代管代收基金。其中的经营性收费针对的是部分业主,而且是业主自愿的有偿服务,一般需要一次性缴纳。代管基金是根据国家有关标准收取,主要是按照公用部位与公用实施设备的实际需要收取,如维修基金,由于这块费用与业主的利益相关,业主一般都会按规定缴纳,其开支也是在业主委员会的监督下进行,一般不会存在不交、少交、拖欠等现象。代收基金主要是代收的公共事业费项目,如水费、电费、燃(煤)气费、房租等,是业主实际消费的,业主也会配合物业管理公司缴纳。根据《物业服务收费管理办法》,物业管理服务费是物业管理公司按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,从而向业主收取的相应费用。就收费操作与实践来看,出现问题较多的主要是物业管理服务费。

二、物业管理服务费的收取依据

(一)要不要收费。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中的义务中第四项规定业主要按照国家有关规定交纳专项维修资金;第五项规定业主要按时交纳物业服务费用。所以,业务缴纳物业管理费用是业主应尽的义务。

(二)收费标准的确定。《物业管理条例》第四十一条规定物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业管理公司按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。由于合约是物业管理公司和业主共同制定并签约的,业主理应按照合约规定的收费标准及时、足额缴纳物业管理费用。

(三)收费的具体要求。建设部、国家发展和改革委员会联合制定的《物业服务收费管理办法》第八条规定物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价。在物业管理区域内的显著位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准计费方式及计费起始时间等有关情况进行公示。由此可见,物业管理公司只要做到这一点,将相应的收费项目和收费标准、依据进行公示,就会收到相关法律、法规的保护,得道多助。

三、物业管理收费难的原因

(一)业主对物业管理公司收费情况不了解

从上世纪80年代起,随着福利分房旧体制被打破,住房商品化、社会化问题得到了较好的解决,物业管理作为一个朝阳产业,在我国伴随着市场经济大潮逐渐发展起来。然而由于起步较晚,我国广大市民了解较少,加之部分市民习惯了计划经济体制的“福利待遇”,认为物业管理是企业和社会福利,认为是物业管理公司应尽的义务,而自己只管“享受”这种服务,没有形成物业管理是商品的消费观念。至于物业收费问题,就会采取恶意逃费的做法。

(二)房地产开发遗留问题多,物业管理公司成了替罪羊

房地产市场白热化的竞争态势使得开发商为了加快售房速度无所不用其极,甚至越权承诺,例如物业管理费用打折等。然而当业主入住后发现当初的承诺无法兑现,思想上认为房地产公司和物业管理公司是一伙的,于是就会把所有怨气都发到物管公司身上,采用拒交费等方式表达自己的不满。

(三)物业管理公司代收费用,加大了收费风险

目前,多数物业管理公司代为收取水、电、煤气等社会公用事业费用。费用的收取由物业管理公司员工跟物业小区业主直接交涉,遇到费用的争执问题,由于物业公司员工对于相关业务不熟悉,无法作出令业主满意的答复,影响了物业管理公司的形象,从而影响到物业管理费用的收缴。

(四)相关的法律法规不完善

由于我国物业管理起步较晚,与之配套的法律法规仍需进一步完善。物业管理费用收取遇到阻力时,物业管理公司有时处于弱势地位,援引法律法规救援时,显得耗时长,效果差。有些物业管理公司干脆放弃收取,形成呆帐、坏帐。

四、解决物业管理收费难的具体措施

(一)物业管理公司多宣传,多沟通,让业主了解收费的相关情况

1.培训员工,使其熟悉物业管理收费方面的理论知识,提高说服力。现实生活中作为服务对象的业主不仅想知道物业管理收费的依据、法规、政策,还想知道为什么需要收费,可是很少有物业管理公司的员工能说出,这样就降低了物业收费的说服力。2.按规定明码标价,公示收费的有关规定让业主清楚缴费相关事项,该交多少,什么时候交,缴费的地点,不按规定缴纳的后果是什么,业主自然养成自觉缴费的习惯。3.提高收费服务的能力,提高沟通谈判的能力,注重服务方式、方法、技巧的提高。了解业主的心理需求,做业主的贴心人。比如说业主过生日时,送上一个生日的祝福,这些都是感情投入的方式。

(二)切实做到物业管理早期介入,发挥早期介入的良好作用

1.发挥物业管理公司在早期介入中的参谋及监理作用,从根本上杜绝物业在设计上、配套上、销售上的不足,站在业主的角度给开发商提出一些合理化建议。2.建立社会化、专业化、市场化的物业管理新体制,实施“自主经营,独立核算,自负盈亏”的现代企业管理模式。

(三)完善物业管理公司财务管理制度,提高追讨欠费工作的能力

1.规范收费,定期公示财务收支,让业主及时了解财务信息,减少、消除误会,避免业主在收费上产生抵触情绪从而影响收费。2.学会借助法律和其它力量,对个别不按规定缴费的业主采取法律措施,以维护广大业主的整体利益和物业管理公司的利益。

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