关于进一步完善住房保障制度问题的思考

米春晓

摘要:近几年来,随着房改的深入,我国建立了新的住房制度,但新的住房问题又随之而来。住房在市场力量的作用下,价格不断高涨,中低收入阶层居民的收入增幅远远跟不上房价的增长,住房的供给结构失衡,住房消费两极化现象日趋突出。为此,我国政府十分重视,积极介入住房问题,初步建立了住房保障制度,对解决中低收入居民的住房困难发挥了关键性的作用。

关键词:住房保障住房金融廉租房

一、 住房保障制度的内涵及特点

住房保障制度是国家通过立法对国民收入进行分配和再分配,对中低收入家庭,特别是生活有特殊困难的家庭的基本住房权力给予保障的制度。它是社会保障制度的重要组成部分,也是国家住房政策的组成部分,其实质是政府利用国家和社会的力量,采取多种保障方式,解决中低收入家庭的住房问题。

住房保障制度的特点表现为:1、全民性2、互济性3、福利性4、安全性

二、我国住房保障的发展及现状分析

(二)我国住房保障存在的问题

我国的住房保障体系虽然已基本建立起来了,然而在实际的运行中,在具体的实施方式、住房金融及法制保证方面都存在着相当多的问题。

1、经济适用住房存在的问题

第一,定位不清晰。《房改通知》中明确了经济适用住房的地位,在国发[2003年]18号文《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中除强调经济适用住房外,又增加了一条“要增加普通商品住房的供应”。在2005年国办发[2005]26号《关于做好稳定住房价格的意见》中对于改善住房供应结构中又强调了“住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房为主”。这就与《房改通知》中确立的我国经济适用住房供应为主的供应体系相互矛盾。这也给许多地方不建或少建经济适用住房提供了很好的理由。

第二,供应数量远远不足。近几年来,在需求和成本的推动下,全国商品住房价格不断上升,开发商在高额利润驱使下,大量开发建设中高档、大户型的商品房,中低价位的商品住宅供应明显不足。

第三,经济适用住房分配环节不规范。经济适用住房的分配也是近几年来争议较大的一个方面。许多地方经济适用的分配管理不到位,甚至是由开发商负责审查购房资格,分配的程序不透明,分配的标准不公开,分配的秩序不规范,使得“走后门”之风盛行,而那些真正的中低收入者恰恰由于门路不多,往往无法取得购房资格

2、廉租房存在的问题

第一,廉租房发展不平衡,总体覆盖面过低。由于廉租房是针对城镇最低收入户的住房保障制度,各地的经济发展水平差异较大,导致了保障的标准和覆盖面存在着较大的差异。

第二,廉租房的资金来源存在问题。当前影响廉租住房工作向前推进的最主要障碍就是资金瓶颈问题。除少数城市建立了制度性的财政资金供应计划外,大多数的城市都是依靠住房公积金的增值收益和公房售房款的余额部分作为廉租住房资金来源的主渠道,由于这部分资金灵活性较大,后续资金没有保证,致使这些城市不敢推行租金补贴的保障方式。因此,大部分的城市只能是筹集一批资金,建设或购买一批廉租住房,解决多少算多少,使国家的廉租住房保障政策难以真正得到落实,导致廉租住房保障面过小。

3、住房金融发展不够

随着经济的发展和住房制度改革的深化,这种单一的政策住房金融模式越来越难以满足新形式下的住房保障要求。

第一,公积金的目的与实际实施存在矛盾。目前大量下岗职工,效益不太好、规模较小的企业职工及大量的私营企业雇员等中低收入群体,普遍未建立公积金制度,或者虽然已建立公积金制度,也不缴存住房公积金,因而失去了申请公积金贷款的基本条件。这就使得实际上最需要政策性住房金融支持的群体反而处于政府住房保障的覆盖面之外,使这一部分人无法享受政府的金融政策优惠,这显然与建立公积金的初衷相违备了。

第二,政策性住房金融体系不完善。我国目前除公积金外,尚未有第二种直接面向中低收入家庭发放的低息或无息的政策性住房贷款,也没有与之相适应的专业性的住房金融机构。住房金融体系发展的滞后,制约了中低收入者购房的能力。

4、住房保障法制不健全

我国至今还没有出台一部相关的专门性住房保障法律,大多数存在的都是以政府的红头文件、政策、规定、办法以及行政命令等形式,缺乏建立住房保障体制的强有力的法律依据,使住房保障工作缺乏规范性和稳定性,也缺乏应有的权威性,使政府许多住房保障的具体措施不能得以很好的落实。

三、完善我国住房保障体制的对策

构建住房保障制度是一个复杂的系统工程,建立和完善城镇住房保障制,需要有方方面面的协调和配合,才能使住房保障政策有效的运行。

(一)确立政府管理体制

政府作为一国经济的宏观调控者,担负着社会全面发展的责任,理应成为构建住房保障体系的主体。因此,建立住房保障体系,保障千家万户中低收入者的居住权是政府义不容辞的责任。

应明确和建立各级政府的住房保障决策委员会、建立明确的住房保障实施执行机构、建立专门的政策性住房金融机构

(二)规范政府干预住房市场的方式

政府关键要从住房发展计划、加强财政税收优惠等方面进行干预。

通过目标明确的住房发展计划来实现其住房发展目标,最终达到住房保障的要求。目前,我国各级政府亟需制订住房发展计划。避免住房建设发展的盲目性和随意性,确保住房发展的系统性。同时,定期向社会公布政府住房发展计划,使社会居民及时了解政府的住房目标、发展状况和趋势,从而稳定社会对住房市场的预期,避免住房市场的大起大落,确保房地产业健康、稳定、协调地发展。

当前我国政府应该尽快出台系列的财政税收优惠政策,为解决中低收入阶层的住房问题提供良好的财政支持。

(1)出台政策鼓励社会资金投资兴建廉租房并按指定的价格出租,大量增加廉租房的供给量,减轻政府直接建设廉租房的财政压力。可给予开发商提供优惠利率的贷款,并对其租金收入实施相应的税收抵扣优惠等 。

(2)出台中低收入居民贷款购房的税收抵扣政策,如可以向政府申请优惠利率贷款,由财政进行贴息,并可用每月的贷款还款额进行所得税的抵扣等。

(3)进一步降低房屋出租税费,鼓励居民出租多余的房屋,以增加出租房屋的总供给量。

(4)加强政府财政资金的补贴量,扩大最低收入居民享受租金补贴的覆盖面。