房地产违法违规行为的解决途径

杨光胜

中图分类号：G64

文献标识码：A

文章编号：1673-0992(2009)03-0099-01

摘要：房地产市场主体的违法行为大量存在，严重阻碍了我国房地产业的健康发展，必须对这些违法行为加以分析，明确法律责任，为房地产业的健康发展保驾护航。

关键词：房地产市场违法行为责任

近些年来，房地产市场日趋活跃，呈现出供求两旺的发展态势。但是，随着停止住房实物分配、实行住房分配货币化、居民成为住房消费的主体后。许多问题也就暴露出来。加上法律法规相对滞后，管理工作不到位。监管体系不健全。使得这些问题没能得到有效的解决。

一、房地产违法行为概述

所谓房地产违法行为，是指违反国家有关房地产管理法律、法规的行为。房地产市场的违法行为则是指在房地产市场中大量存在的，违反国家有关房地产管理的法律、法规的行为。违反土地管理法律法规的行为主要有：买卖或者以其他形式非法转让土地的违法行为：非法占用土地的违法行为：非法批准用地的违法行为；破坏耕地的违法行为；非法侵占挪用征地；补偿费的违法行为：拒不履行土地复垦义务的违法行为；拒不交还土地的违法行为：擅自将集体土地使用权出让、转让、出租用于非农业建设的违法行为：不办理土地变更登记的违法行为；土地行政主管部门工作人员的违法犯罪行为。

违反房地产管理法律法规的行为主要有：未取得开发资质或者超越资质等级从事房地产开发；变相采用分解项目、不按时开竣工以及不履行销售价格、套型面积等项目建设要求，延缓项目开发进度、囤积炒卖土地：不执行国家关于房地产项目资本金管理的规定，虚假出资、骗取贷款从事项目开发：不履行项目规划审批条件，擅自变动建筑容积率等指标，增加建筑面积和层数获取额外收益；串通房屋测绘机构，在面积计算中弄虚作假，或者擅自加大公摊面积，将分摊的公共面积再次出租或出售：不按法律法规的规定处理面积纠纷：虚构或不向购房人出具商品房买卖合同示范文本，欺骗购房人。损害购房人的合法权益：囤积房源，哄抬房价：提供不实价格和销售进度信息。诱骗消费者争购。

违反其他方面法律法规的行为主要有：违反《广告法》和《房地产广告发布暂行规定》，以各种形式发布违法房地产广告和房产信息，在房地产广告中出现升值或投资回报的用语，做出与户口、入学有关的承诺，在预售商品房广告中出现涉及装修装饰内容的用语；违反《合同法》，采用格式条款侵害购房人的合法权益，将工程肢解成若干部分分包给几个承包人，承包人又擅自将工程转包；违反《反不正当竞争法》，捏造、散布虚伪事实损害竞争对手的商业信誉和商业声誉，串通投标。抬高或压低标价，虚假招标；违反《刑法》，在房地产开发、销售、交易等环节中进行欺诈和商业贿赂，隐瞒利润，少缴税款，偷税漏税。

二、相关部门的对策

有关专家针对房地产市场存在的诸多问题指出，不从根本上解决这些问题，不仅会损害住房消费者的合法权益，阻碍房地产市场的健康发展，而且会降低购房者的买房热情，直接影响住宅消费的进一步启动，进而影响住宅对国民经济拉动作用的发挥和社会的稳定。当前房地产市场存在的问题引起了国务院领导及相关部委的高度重视。

4月26日国务院有关领导做出批示：“要整顿和规范物业市场，加强物业管理。当务之急是落实招投标办法，建立和完善监管机制，集中解决群众不满意的问题。不下大力气搞好这项工作，不仅会制约房地产的发展，而且会影响社区稳定。”

为此，经国务院同意，5月23日，建设部、国家工商总局等七部委联合下发了《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》，并在6月25日联合在京召开电视电话会议。要求各地政府按照《通知》要求，将整顿和规范房地产市场秩序工作分解到具体单位，明确责任，互相支持，加强监管。共同做好整顿和规范房地产市场秩序工作。按照标本兼治的原则。在2008年9月底前，对所有在建项目进行全面自查。力争在今年内使整顿和规范房地产市场秩序工作取得实质性进展。

(一)狠抓违法违规案件查处

针对房地产领域违法违规、权钱交易比较集中的领域和环节，认真梳理投诉举报线索，并联合纪检、监察、检察等相关部门，加大对重大案件线索的排查和处理力度。对情节严重、涉及环节较多的重大案件。特别是利用审批权和执法权进行索贿受贿的，要挂牌督办，限期查结，坚决予以查处。各省、自治区、直辖市都要在近期通报一批违法违规典型案例，开展警示教育。充分发挥查办案件的综合功能。

(二)抓紧完善政策制度建设

坚持用发展的思路和改革的办法解决房地产领域的问题，结合新出台的法律法规，不断完善房地产领域的政策制度，增强相关罚则的约束力。提高可操作性和处罚力度。加大对法律法规的宣传力度，提高房地产经营企业守法经营的意识，增强消费者维护自身利益的能力。

(三)继续推进市场诚信体系建设

通过推行不良信息披露制度和守信激励制度，充分发挥信用体系的评价、激励、惩戒作用，提高公共服务和市场监管水平。大力营造市场诚信氛围，强化房地产领域市场主体的社会责任感，弘扬“守法经营、公平竞争、诚信兴业”的行业正气，引导更多的企业诚信经营。

(四)全面深入推进政务公开

进一步完善政务公开制度，促进权力规范、透明运行。从群众最关心、反映最强烈的规划许可、房屋拆迁等问题人手，进一步拓宽政务公开的范围，加大政务公开的力度。健全政务公开工作制度及评议、考核、责任追究等制度，将政府行业监管、信息公开、社会监督有机结合起来，推动政务公开逐步走上法制化轨道。

(五)进一步增强政策的执行力

继续抓好已经出台的相关配套文件和规章制度的落实，完善决策、执行、监督相协调的工作机制，关口前移，从对违法行为的事后查处，转为加强事前和事中的防范，确保各项政策制度落到实处，将违法违规行为扼杀在萌芽状态。开展专项整治是党中央、国务院交给建设部、国土资源部等八部门的重要任务，是整顿和规范房地产市场秩序的重要措施，也是推进党风廉政建设，着力解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题的重要手段。确保房地产市场秩序专项整治工作的贯彻落实，必将为房地产业健康持续发展做出新的贡献。