房市调控为何难逃怪圈

冯 科

只要当前金融体制和财政体制不作深刻变革，地方政府土地财政的-模式不改变，政府与民争利的格局就不太可能改变

改革开放三十年的经验告诉我们，只要有政府参与争利的产品，容易出现“一管就死，一放就乱”的局面。上世纪80年代末、90年代初，一般商品如钢材、水泥、家用电器、汽车等紧俏商品，只要是凭证购买或者进口需要批文，就一定存在黑市，在“倒爷”参与炒作的情况下，此类商品的价格就可以被绝对地扭曲；而在1992年以后，当金融、土地等要素产品市场逐步开放，同时又存在审批制度时，也会出现供不应求的矛盾而导致价格扭曲的现象。早期股票市场火爆，就与证券市场上市公司供给量过少有关；当前土地和房地产市场存在的价格扭曲现象，也与地方政府与民争利不无关系。

在分税制下，地方政府的财源主要依赖土地，如果土地市场不活跃，地方财政就必定吃紧。而与土地密切相关的房地产行业属于资金密集型的行业，因为土地供应事实上是垄断的，只要有足够的资金推动，地价和房价可以持续上涨下去。所以，资金成为一切资产涨价的必要条件。但这两种资源分别控制在中央政府和地方政府手上，中央政府管钱，地方政府管地，利益差异导致两者的政策步伐难以一致。

但地方政府的土地供应又受到三种因素影响，一是中央政府管死18亿亩耕地，管住地方政府的大幅土地拍卖(单个项目超过1000亩需要中央政府审批)，因此，土地供应总量目前处于一个相对偏紧的状态。其二，随着科学发展观的深入和对农民维权的加强，地方政府在征用土地时越来越少使用强制措施。农民对土地补偿的预期提高，农民的谈判能力也在提升，地方政府在征用土地时需要花费的时间、精力、金钱越来越多，地方政府征用土地的成本在提高、征用土地时间延长、征用土地的难度加大，因此，土地供应在房地产市场出现反弹时明显地滞后于市场需求。换言之，房地产市场需求是即时的，而土地供应则是滞后的。其三，银行作为中央政府货币政策的贯彻机构，对地方政府只提供大型基础设施建设贷款，而很少提供土地储备贷款；对房地产企业却降低了项目资本金的比例，对居民降低首付比例以及贷款利率，即对土地的需求者提供融资优惠，而对土地供应者实行资金限制，使得资金在房地产市场出现错配。

在以上三大因素的推动下，2009年第二季度在全国范围内形成了“钱多地少”的局面，房价屡创新高、地王不断出现就不足为奇了。最近两年的经验告诉我们，管制房价和管制地价都没有用，只有管住贷款才起作用。所以，在房地产短期过热的当下，中央政府首先想到的是规范二套房贷政策，收紧对购房者的贷款，另一方面，早先出台的降低开发商资本金水平的政策继续生效。其结果，可能在两到三年后重新形成房地产市场短期的供过于求，房地产市场回复到滞销的局面中去。此即所谓的“一管就死”。而一旦放松对购房者的贷款，即刻可以让房地产重新恢复火爆，此即“一放就乱”。

只要当前金融体制和财政体制不作深刻变革，只要地方政府土地财政的模式不改变，政府与民争利的格局就不太可能改变，对房地产宏观调控仍不可避免地陷入“收放循环”的怪圈。在全球金融危机和中国出口持续下滑的情况下，政府调控房地产市场的目标是让房价不要上涨过快，而不是希望房地产市场立刻萧条。但温和的调控未必能产生良好的效果，泡沫继续吹大的结果是引爆下一阶段的严厉调控。从这个意义上看，房地产市场价格的不确定性变化风险正逐步加大。