启动房地产业拉动经济增长策略研究

李春萍

摘要：本文简要分析房地产拉动经济增长的原因及策略。

关键词：房地产经济增长策略研究

1从深层次分析，影响我国启动房地产市场不力的几个主要问题

为发展房地产业拉动国民经济，政府出台了减少税费、银行降息、公房售给个人、推行抵押贷款，开辟房屋二级市场等诸多政策措施，对促进房地产投资和发展房地产业不能说没起作用，但并不理想。其原因在于我国存在不利于住房产品有效实现的根本的深层次的问题。

1.1生产与消费不协调，消费率低。发展房地产业拉动经济是有条件的，就是房地产品的实现。投资开发房地产最大的问题也是房屋实现。投资开发房地产既起需求效应拉动经济增长，但又有供给效应，并且这是投资本质上的效应。若投资开发房地产不能产生需求效应，不能实现，对国民经济的长远发展只起引鸠止渴作用，并加剧国民经济中房地产品积压。若投资开发房地产品有需求效应，能顺畅出售，对国民经济的拉动的乘数便大，房地产市场供需运行保持良性状态。但投资开发房地产品有需求效应，对拉动经济增长的乘数作用大，必须国民有合理的最终消费率和有货币购买力。然而我国近20年来经济高速增长，虽居民最终消费绝对额也不断增长，但最终消费率呈下降趋势。居民消费的国际平均水平为6000左右。我国消费率如此之底，是长期以来实行低工资和人们的收入增长落后于GDP增长率积累而成的。这种情况导致产品积压，影响再生产顺畅进行。就拿开发出的住房讲，改革初城镇人均住房3个多平方米，现在不少城镇人均已超过10平方米，并且房价翻了几番。然而城镇居民的人均可支配收入从1978年到1999年只增长了11倍，而现在各地还在大量投资开发。生产与消费不协调，消费率过低，是房地产难以启动的症结所在。

1.2住房融资体制的转换不对称。改革前我国实行低工资制，职工和干部的劳动报酬实际上是以货币工资和实物报酬两种形式付给的。货币工资管吃、穿，实物报酬管住房、医疗、学习等。这与当时“一大二公”的左的思想、体制相适应。住房体制改革的实质是转换财政公共融资体制为个人融资体制，以适应市场经济体制要求。住房基金进入职工工资，由职工个人融资到市场购房消费，政府再不福利实物分房。现在房改中也正是这样在改，一方面给职工住房补贴，一方面要职工货币购房。但在具体的改革实践中不对称不协调，职工货币购房是马上要将钱拿回来，而政府给职工的工资补贴是雷声大、雨点小。试想现在除沿海城市外，全国绝大多数城镇的年均职工收入才几千元左右，前几年更低。现在突然一下要拿出几万元、十几万元购房确有困难。就是实行抵押贷款，一个月支付本息几百元，不少职工也望而生畏，银行也不敢贷款。本来消费过低，加之住房融资体制转换不对称，使房地产市场的启动更加困难。

1.3“二律背反”和人们心理预期失衡。当今要让人们乐于投资购房和启动房地产，关键在于居民心理预期信心十足，消除购房的心理障碍，对未来收支充满信心。但要居民对未来有信心，应有适当的消费政策、制度。消费政策说到底只能调节两个平衡关系：一是个人的金融资产用于投资与用于消费的平衡关系；二是即期消费与远期消费的平衡关系。用于投资多就用于消费少，用于近期消费多就用于远期消费少。但现在的政策是：一方面鼓励人们投资股票，解决国有企业的筹资问题，变间接投资为直接投资，另～方面又以各传媒宣传鼓励人们到市场购置相对过剩商品，鼓励人们旅游花钱。一方面让人们快花钱，现在就花钱，购买市场当期消费相对过剩商品，另一方面又推出房改、医改、教育改，特别是购房，为远期消费负更多责任。一方面是下岗、就业难，收入预期不容乐观，另一方面支出预期增多，居民对未来收支的心理预期失去信心。政府政策将解决当前国民经济中的重大难题和解决房屋积压问题，都压在银行储蓄存款6万亿上。在收入预算减少，支出预期增加，就是实行抵押贷款购房，人们对购房也拘谨起来，即家庭有少量存款，居民为了生活安全，储蓄谨慎功能就起主导作用，不敢贸然取出购房。

1.4收入分配差距扩大，边际消费倾向下降。在我国一个人均GDP处于低水平的国家，当前最终消费水平58.8％，居民消费水平47.5％的明显偏低情况下，近几年来收入分配差距又不断扩大。就对房地产的购置和房地产的启动而言，住房条件差，急于购房的低收入群体，虽收入需求弹性系数大，边际消费倾向高，但无能力购房，而收入分配中增收主要集中的高收入群体，有购房能力，但他们的需求弹性系数小，边际消费倾向低，住房条件也相对好，不急于购房。于是开发出的房屋难以实现，房地产难以启动。

2精心启动我国房地产业，努力实现对经济增长的拉动

继续实施反衰退和调节经济周期的政策措施。启动房地产，我们认为应区别一般政策措施和针对实际的特别方略。前段时间政府出台的政策措施，应该看到实际上是市场经济国家反衰退和调节经济周期的一般理论指导下的做法；例如降低银行利息率，降低存款准备金和鼓励银行放款、扩大财政支出、大幅度提高职工工资和增强居民购买力、减轻税费、鼓励居民投资股票、债券等等政策措施，对阻止物价继续下跌和低迷，防止国民经济不振和衰退，讶节国民经济增长态势和稳定发展，从不同角度起着作用。当然也对房地产经济发展起了不同程度调节作用。因为房地产业与国民经济之间存在“寒暑表”的关系。今后，无论是为国民经济走出低谷，还是为启动房地产都需要继续贯彻执行这些政策措施。然而由于存在前述的不利房地产实现的深层次的问题，而且这些多年积累起来的问题也不是短期可以解决的，所以启动房地产仅仅依靠前述一般政策措施，不会理想，不会较快见效。还要注意做好以下几方面工作：

2.1房地产业发展需要国民经济中许多部门和行业提供物质资料，与之配合发展。我国建筑成本主要是材料消耗，由其他部门和行业出售产品配合的。发展房地产业需要国民经济中的建材、设备、机械、冶金、陶瓷、仪表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品和劳务提供相配合，从而“波及”、拉动其发展。

2.2房地产业发展结果的房地产品，为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所。开发营建出了房屋，能为商业、家具业、家用电器业、房屋装修业、园林花木业、家庭通讯业、搬家公司、房屋金融保险业、物业管理业、家庭特约服务业、房屋买卖中介业等等的发展提供前提和发展场所。第三次产业的主要生产资料是房屋，有了房屋为其发展提供了前提，促进其发展。

2.3房地产品消费特别是住房消费是综合性。

消费、波及和带动生活消费的方方面面。房地产的消费使用特别是住房消费是种综合性消费，波及吃、穿、用、住、娱乐、健身、学习、社交、享受、发展等人们生活的方方面面。住房有高级低级之分，高级住宅不仅是生存资料，还是享受发展资料，世界某著名政治学家说：“人造房屋，房屋造人。”因而，发展房地产业，提高居民住房消费水平，从住房综合消费方面讲，为人们生活其他方面的提高创造了条件，促进生活消费水平全面提高。我国有些人想买车，就愁无停车之所。若住房水平提高，家有车库，想必促进轿车进家和消费。住房水平提高和居住环境改善，可促进生活消费的多方面，拉动多方面产品销售和劳务交换。正因为房地产业发展有强烈的“波及效应”，有许多方面拉动国民经济发展的作用，所以国际上对发展房地产业有如下的统计和记录；工业发达国家房地产值增加1个单位，带动相关产业产值增加15到2个单位。据学者估计发展房地产业直接间接可带动60多个部门和行业的发展。