楼市小幅提价难成气候大幅消量方成大器

刘玉凤

2009年入春以来，中国楼市的成交量大幅上升，加上一季度11.2%的信贷比例投向了房地产开发，房地产企业资金状况得到了很大的缓解。具有对冲通胀特性的固定资产的有可能受到青睐，房屋的价格也略有上扬。

据中国国家统计局5月12日公布的数据显示，4月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.1%，比3月份降幅缩小0.2个百分点；环比则上涨0.4%，比3月份涨幅扩大0.2个百分点。

多位新房与二手房的一线销售人员告诉记者，现在小幅涨价的趋势还是很明显的。期房的销售除了通常采用低开高走的定价方式，甚至出现了开发商刚开盘几天后就会小幅提价的现象。如中关村SOHO 于5月8日开盘，5月11日就提了两个点。二手房交易上，业主也表现出比较强势的心态，原来的买方市场渐渐地转为卖方市场，追涨杀跌的心理使得看房人数的增多，业主的报价也在不停的上涨。

然而目前房地产市场尽管去库存化形势喜人，但仍处于消库存期，开发商趁势攫取利润的行为很可能会继续酿就购房者的观望情绪，因此专家建议，积极去库存化回笼资金，以便投入下一步的开工才是正举。

小幅提价 井喷式难持续

国家统计局数据显示，4月新建住宅销售价格同比下降1.7%，环比上涨0.3%。二手住宅销售价格同比持平；环比上涨0.8%，比3月份涨幅扩大0.5个百分点。新建非住宅销售价格同比下降0.4%，环比上涨0.3%。

但是业内人士表示，尽管房价出现了小幅上扬，但是最终今年房价将会走向平稳。中国国土资源部办公厅副主任、研究室主任杨宜新日前在清华大学建校98周年庆的房地产论坛上说：“从政府层面上来说是不想降房价，而国土资源部认为房价平稳是最重要的。”他还提到不应该对北京房价抱太高的期望值，他认为个别的楼盘可能会降5.8%，但是降幅在3.9%是比较合理的。

与会的首创置业股份有限公司的董事会执行董事兼总裁唐军也表示：“未来房价变动幅度不会很大，因为买方对价格变动非常的敏感，一提价，成交量马上就会下降，因此开发商会非常的谨慎。”

国信证券对当前楼市也提出警告，未来的一段时间楼市在政策的主导下会“偏暖”，但是3月、4月井喷式的行情是难以持续，接下来各月的销量出现环比回落的概率很大,因为今年的整体宏观经济形势还不明朗。

“但是如果开发商能把握两方面，市场会更好些，一是理智上项目，二是不要盲目涨价。”深圳卓越地产营销部经理徐海钧在接受《中国联合商报》记者采访时表示。

库存步入下行通道

业内人士表示，经过一轮深度调整，楼市虽然已经触底反弹，但是开发商应以最大消化存量房为第一要义，以下一步的新开工为目标，而不应仅停留于对当前项目的杀鸡取卵，破坏良好的销售势头。

国信证券房地产分析师区瑞明认为，在“羊群效应”的作用下，当前影响购房的三大要素——位置、价格与户型，只要符合其中的一项，并加之巧妙的营销手法，购房者都会趋之若鹜，尤其是一些白领对小户型式的公寓表现出很大的热情。如开盘均价11000元的深圳‘华侨城四海公寓，因为户型很好，开发商巧妙的创意加送面积，引来了白领族的追捧。

业内专家认为，自住型消费需求大幅度释放，中国楼市的成交量在未来的数月同比上升不会有悬念，去库存化已经走向了下行通道。

据国信证券房地产行业4月月报显示，4月份京、沪、深等十二个重点城市的房屋销售量同比增幅巨大，环比涨跌不一，多数城市在2009年前4个月的累计销量已超2008年全年水平的一半。在销售量上升的带动下，去库存化形势喜人，一线城市存量房均比去年高峰时期有25%左右的回落幅度。

然而令人担忧的是，存货的消化权掌握在开发商的手里。中信地产战略发展部副总经理胡义军向《中国联合商报》记者指出：“去库存化速度的快慢取决于开发商的资金状况，经过一轮的快速变现后，现金流开始顺畅，开发商可能不会轻易让利的，而且低价抛货的情况应该不会是普遍的。”

库存去化量虽然形势大好，但是另外一种声音仍然存在——房地产市场消化存量房的形势依然严峻。全国房地产商会的REICO报告数据显示，3月末，商品房屋空置面积为1.67亿平方米，同比增加37.6%，空置水平为近三年来最高水平。REICO工作室判断，短期看，房地产市场仍处于存货消化期。

DTZ戴德梁行预计，受制于前两年的信贷紧缩及2007年的过度扩张，2009年上半年发展商整体资金状况仍处于较为紧张阶段，因此消化库存就显得尤为重要。

开发商谨慎开工

但是徐海钧5月11日向记者分享了卓越地产未来的投资方向时说：“存量房永远都不是问题，新项目的持续开发才是根本。因此在对大环境争议比较大的情况下，我们公司将只关注市中心的项目，并且会新开发足够多的项目，但是边缘性项目如郊区或暂时看不清的项目会全面收缩。”

他继续解释，对大环境看法有分歧主要表现在两大主流意见，一是通货膨胀积极来临，二是中国最深重的经济危机浪潮还没有来临，而楼市也正在这个动荡、不一致的环境艰难成长，因此他认为卓越地产是有进有退谨慎开工。

据国家统计据数据显示，1~4月,全国房地产开发企业房屋施工面积20.1亿平方米,同比增长12.4%,，完成土地购置面积7266万平方米,同比下降28.6%。而4月房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.76,比3月份回落0.08点,比去年同期回落9.31点。

业内专家对此解读为，目前企业的资金困境虽略有缓和，开发商的投资意愿得到一定程度的释放，但投资策略仍偏向谨慎与保守。

胡义军向记者透露：“今年公司一季度业绩不错，已经完成了全年的一半目标，但是当前没有新的拿地计划，更多的精力是投入在存量项目的建设上。”而这也正好印证了DTZ戴德梁行研究——“楼市调整一年多后，现阶段发展商更为注重自身资产负债水平的恢复，将有限的资金用在现有存量项目的建设上。“

北京建工的高层向记者透露，公司应该会综合考虑价位、周边购买力及地段等因素进行土地的选择，如果是高价的土地，他们肯定不会要的，而当前也在寻找机会的过程中。

中国社会科学院金融所研究员易宪容也表示：“如果销售量上升，开发商应该尽快将资金投入到项目的建设上。”