告别蜗居，渐行渐近

金 姬

据说,八成中国百姓认为“幸福和房子有关系”,这其中有七成的人认为“房子是幸福家庭所必需的”。

几家欢喜几家愁

王露萍在上海徐汇区田林街道社区事务受理服务中心,眼泪忍不住夺眶而出,她和老伴何永祥、儿子、儿媳以及8岁的孙子常年挤在一套建筑面积61平方米的房子里。一家五口经济拮据,要改善三代人的蜗居生活,在上海这座房价超高的国际大都市里似乎遥遥无期。

今年12月1日,上海经济适用房试点率先在闵行、徐汇两区启动,王阿姨一家符合人均住房建筑面积低于15平方米、人均年可支配收入低于27600元、人均财产低于70000元的准入标准。12月11日“政策咨询周”开始的第一天,王阿姨一大早跑到徐汇区田林街道社区事务受理服务中心了解情况。从12月18日起,这里就要开始受理购房申请了,受理期只有一个月。

每个来咨询的人,都背负着全家人对房子的热切渴望。但是,试点阶段相对严格的准入条件,并不因他们的期盼就变得可以通融。接待人员耐心地告诉王阿姨:申请上海经适房的市民必须具有本市城镇常住户口连续满7年,且在申请所在地的区(县)户口连续满5年。由于儿媳妇还没上海户口,王阿姨一家申请第一批经适房看来是不现实的。

徐汇区田林街道办事处副主任万小岚无奈地表示,对于外来媳妇以及支内支疆回沪等原因,户籍不满规定年限或者没有户籍的例子时有发生。为了维持秩序,田林街道实行按号排队。虽然有所思想准备,但工作人员没想到会有那么多人来咨询。就在政策咨询的第二天上午10点半,田林街道“发号头”的机器都坏了。

据悉,仅“政策咨询周”前三天,作为试点的徐汇区共接待咨询人数5900多户,闵行区接待1300多户,其中也有不少人早先已圆了新居梦。53岁的老林下岗,妻子是护士,22岁的女儿今年刚就业,三人挤在40.79平方米的一室半房子内已6年,房贷至今未还清。按政策,老林一家可以共同申请一套二居室。他说:“松江泗泾新凯家园的经适房多层是每平方米4800元,高层是5100元,按二居室65平方米的建筑面积算,总价30多万,如果首付三成,我的积蓄加上亲戚朋友借的就够了。至于还贷,我打算把现在的房子以1800元/月出租,剩下的靠刚工作的女儿了。除了水电花钱请人,其他装修活我都自己学着做。毕竟,这极可能是我买房的唯一指望。”

对于许多上海普通百姓而言,高房价已经到了难以承受的地步。为此,中共中央政治局委员、上海市委书记俞正声同志每到基层视察,总会问年轻人是不是买得起房。他在各种场合反复强调,房价不能再涨了:“上海不能一边是高楼大厦,一边是危棚简屋。我们要坚持执政为民的宗旨,花大力气解决群众的居住困难,全心全意做好这项工作。”上海市市长韩正12月9日也表示,上海目前房价太高,下一步上海将全面建立包括廉租房、经济适用房、旧区改造动迁房、租赁房在内的住房保障体系,加快推进大型居住区建设和旧区改造,全力以赴解决好普通百姓的住房问题。

此次徐汇、闵行两区的试点是上海首次推出经适房。虽然早在1995年,上海就启动过经适房项目,但到1999年11月,又将经适房与内销房、外销房全部并轨形成统一的商品住宅市场。2002年,上海撤销经济适用房发展中心,经适房销声匿迹。

去年,上海重启经适房项目。按规划,上海2008-2012年将累计筹集和建设廉租住房和经济适用住房30万套,约2000万平方米,占同期全市住宅建设总量的20%左右,廉租房受益家庭共计10万户。仅在2009年,上海市保障性住房计划就新开工约1200万平方米,其中经适房约400万平方米,配套商品房约800万平方米,总投资约600亿元。这一规划随着12月8日“上海晶城”经适房开工仪式在闵行区朱梅路上广电地块的举行而完成。

目前上海的经适房试点有三处:闵行区房源在沪闵路“翔泰苑”、徐汇区则在浦江基地新汇路“博雅苑”,松江泗泾基地新家园路“新凯家园二期”。12月10日,这批试点的销售基准价公布:多层住房“翔泰苑”5200元/平方米;“新凯家园”多层住房为4800元/平方米,高层住房为5100元/平方米;高层住房浦江“博雅苑”为5000元/㎡。

目前,经适房试点房源周边一手商品住宅的每平方米均价在1.2万元左右,二手次新房价格约为1.1万元。经适房价格不及周边普通住房均价的一半,但经适房的开发商们还是有薄利可赚。“虽然经适房没有土地出让金的成本支出,但企业的建安成本、管理成本、资金成本等无法免除,在上海5000元/平方米左右的价格基本已不可能再低了。”中国房产信息集团•克而瑞(中国)信息技术有限公司高级分析师付琦对《新民周刊》说。

根据《2008-2012上海市住房建设规划》,到2012年前,上海享受住房保障的家庭共计40万户,占全市家庭总数的近8%。上海可申请廉租房的家庭标准为人均可支配收入低于960元/月,申请经适房的标准为人均低于2300元/月。首批经适房基准价格在5000元/平方米左右,两人家庭,以一套40平方米的一房计算,总房价20万元,如果首付5万元,每月还款1500元。按照最起码的日常开销推算,这个两人家庭的月收入必须在3000元以上,才能勉强买得起经适房。

房地产业的尴尬

自从1998年我国取消福利分房以来,房地产业势头迅猛,近年来房价更是有如坐上云霄飞车。开发商认为房价纯粹是市场行为,北京华远地产董事长任志强那句“富人才配买房”,引起很大民愤,但中低收入群体的居住问题似乎的确无法让市场来解决。

房地产目前是中国的支柱产业,许多地方政府的经济增长需要高地价和高房价予以维系。但对房地产业的过分依赖,为我国经济埋下隐患。如今,房地产业增加值已经占了GDP的6%,25%的投资也在房地产行业,30多个产业与房地产关系紧密。有专家近日表示,中国高房价的形成,主要原因是供给相对小和需求相对大,而深层次的原因则是政府的土地供应行政制度、垄断性的卖地体制、对开发商囤地涨价谋利行为打击不力。

2009年4万亿的投资有多少进入楼市不得而知,但北京、上海等大城市频繁出现国企地王。电视剧《蜗居》在2009年末热播并非偶然,说明今天的中国百姓对住房问题的关注度极高。12月7日,中国社科院发布了2010年中国经济形势分析与预测的经济蓝皮书,指出中国85%家庭买不起房,房价涨速远远超出家庭收入的增长速度。

发达地区的经验表明,将房地产业作为经济支柱产业是非常不合适、不安全的。房地产价格过高,会直接挤占人们其他的日常消费,影响到普遍的幸福指数。如易宪容所言,当房地产成为被“要挟”的高消费,在此基础上的经济增长肯定是非理性的。

郎咸平也曾表示:“没有哪一个大国敢把房地产业当做支柱产业。拉动GDP主要靠消费,但如果所有的钱都投入到房地产业里面,那别的地方还怎么会有消费?”

根据近日一项民意调查,八成中国百姓认为“幸福和房子有关系”,这其中有七成的人认为“房子是幸福家庭所必需的”。就像股市的散户一样,普通购房者普遍存在“买涨不买跌”的心理。房价越涨人们越买,继而推动房价不断走高。而同样在高房价的日本,九成的人认为幸福和房子没有多大关系,他们在感叹“中国人在为了买一个水泥做的大箱子而辛苦工作”。

政府对楼市的关注从未放松,也试图借鉴其他国家和地区的经验来缓解老百姓的买房困难,至少能让中低收入者“居者有其屋”。2006年,全国人大常委会委员长吴邦国在香港考察时表示:“内地在发展经济适用房和廉租房方面,可以借鉴香港的成功经验。”人口密度高(每平方公里6946人)、土地资源短缺是香港解决住房问题的天然障碍,而香港用公屋制度解决了30%以上人口(约200万)的居住问题。

但在上海社科院城市发展研究中心副研究员陈则明看来,香港的经验未必适合中国,同为弹丸之地的新加坡也是如此。他对《新民周刊》表示:“新加坡的住房保障算是比较成功的,但具有小型城市国家的特殊性,不值得中国这样的大国借鉴。”陈则明坦言,目前的中国和当年的日本最为接近。“城市化进程让大量人口聚集在几个大城市,造成这些城市的房价高得惊人,今天的中国也在朝这个方向发展。其实中国可以考虑学习美国发放次贷,这样许多穷人都可以贷款买房子,只要保证资金链不断裂就行。”

华东师范大学东方房地产学院胡金星博士也指出,集中式大规模进行经适房建设可能存在许多问题:如经适房从价格、面积、结构来看,是否适用,目前一些大城市的经适房价格跟一般商品房相比并无多大优势;经适房的建设一般选址于较为偏远的郊区地段,交通设施不健全,使得居住成本大大提升,很大程度上导致一些城市的经适房卖不出去;西方国家现在花大力气来实现混居,以减少社会冲突,而我们现在大量集中式地建设经适房,很可能会走西方原有的老路,产生诸如“贫民窟”等问题。

保障房的难处

尽管学术界没有达成一致,国家还是大力推广保障性住房用建设计划,可惜成效并不理想。

安邦咨询的分析师苏晶告诉《新民周刊》,从重点城市监控的数据总和看,2008年开发经适房的总量占新建住房面积总量的15.56%。不少城市去年经济适用房一年的开发面积不足新建住房的10%,最好的城市也就超过30%,“如果明年政府监管严厉,向地方施压较为成功,保障性住房的数量可能会有较大的涨幅。”

根据全国人大常委会专题调研组的数据:2009年国家下达的保障性住房建设计划,全国共需投入1676亿元,其中,中央投入493亿元,占29.4%;地方配套1183亿元,占70.6%,落实困难。

今年地方财力与承担的责任不够匹配,已经让地方无法足量完成保障性住房建设计划。2009年中央财政对中西部地区的廉租房建设,分别按每平方米300元、400元补助,而实际造价约1200元——1500元,有的可能更高。中央补助不足实际造价的30%,地方需配套70%以上,不少地方落实困难。一些地方由于配套资金不到位和征地、拆迁等前期工作准备不足,可能难以完成今年的建设计划;有的地方为多争取中央的补助资金,不顾实际可能多报项目,先把中央补贴资金拿到手,造成了地方配套资金落实困难。

此外,对于专门开发商品房的公司而言,周边出现的保障性住房是一大威胁,毕竟一墙之隔的房价差距太明显,会让普通购房者心有不甘;而对于开发保障性住房的地产商而言,3%以内的利润率也降低了他们的积极性。

而国家九部委提出的“限价房”(限房价、限地价的商品房),在全国的推广也不尽如人意。

去年北京首批1.4万余户限价房配售家庭中,就有2794户弃购,这些弃购家庭的理由除了房源位置偏远、出行不便外,还有很多人是在盘算着商品房的持续降价。今年7月,北京首个入住的限价房小区瑞旗家园传出转租的负面新闻。

而在广州,今年3月全国首个限价房项目——广州保利西子湾因为质量问题遭业主集体拒收。今年7月,广州十大限价房项目中尚未动工的三块限价房用地不得不转盖商品房。近日上市的北京丰台区黄土岗居住用地,配建的6万平方米限价房高达8100元/平方米,与商品房日趋接近……

当保障性住房在大城市遭遇“水土不服”时,它在中小城市却在上演一出出闹剧。今年6月,武汉房管局工作人员与社会中介人员勾结舞弊,造成经适房六连号事件;近日河南开封的经适房“宏康家园”因配备车库而饱受质疑……

“在目前的社会监督机制不健全、社会诚信度偏低的条件下,一部分权力享用者,他们凭借近水楼台的潜在资源而具有寻利行为。对于这部分人来说,他们非但并不缺少住处,而且社会地位也相对比较高,处于社会信息不对称的有利一方。他们购买经适房往往只是把它当作一种投机或投资行为。”苏晶表示,正是这批人的存在,而且现有制度无法对其行为构成有效的约束,保障房政策才会出现目前这种令人尴尬的情况。

中小城市政府在加大保障房建设的同时,一向逐利的开发商也表现出了良心。全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌的河南台兴房地产有限公司,在郑州商品房均价4850元/平方米的时候,于12月7日推出3800元/平方米的限价房,表示自己是一个“有社会责任感”的房地产商人。

身家30亿元的王超斌位列河南富豪第三名,他在电话中向《新民周刊》表示,台兴和其他开发公司一样,都是花钱买的地,拿地的成本和同行一样,“但是我们没借款,资金充裕,可以把一部分利润让给购房者。”王超斌的这一做法得到当地百姓的一致好评,收到了购房者送来的8面锦旗,“其他开发商对我这种做法也有不悦,虽然他们公开说过什么,毕竟这次‘限价房京广大厦的周边楼盘都是四五千的。”王超斌表示,明年他可能会去上海投资,河南地产界对于他而言似乎小了点。

上海的“保障房”

据悉,上海保障性住房由五大国有房地产公司承接,主要是近郊六大基地(总用地面积达2360万平方米),分别是宝山顾村、嘉定江桥、松江泗泾、闵行浦江、南汇周康航和浦东曹路。此外,上海市政府还规划九个以中低价普通商品房为主的大型居住社区(总用地面积约3970万平方米)。其中,城投控股•置地集团负责的115万平方米松江泗泾大型居住社区,一期工程已于今年8月开工建设。

预计将在2013年建成的“上海晶城”是目前为止唯一一块由开发商城开集团出资自行购入后提供的经济使用房地块,将提供约7000套经适房,其中大户型约85平方米,占5%;中户型约70平方米,占75%;小户型约50平方米,占20%。

上海目前还没有“限价房”。今年7月,上海规划和国土资源局推出了9幅国有建设用地中,嘉定区南翔镇A02、A09、A10地块、嘉定区南翔镇A07、A08地块及嘉定区菊园新区北水湾B1、B2、B4地块均含有居住用地,首次明确要求其中的5%建设为限价商品房。

一个月后,华润置地以总地价35.22亿元的价格拿下其中两块地。按照规定,含有“限价房”的土地在6个月内必须开工,2011年3月底前完成至少5万平方米的竣工验收。“限价房”的价格为政府有关部门确认的该出让住宅楼盘销售均价的60%,销售周期为一年,套型要求是70和90平方米左右。据此推断,华润置地最迟2010年2月必须开工,但楼板价超过8000元/平方米的“限价房”会卖多贵,还是一个未知数。