房地产“政变”：魔鬼在细节

张　静

“如果本身就是短期行为,现在可以抛售。如果是长期行为,不等着钱用,未必现在动作。如果是买来投资,我不认为现在是一个好时机。”

高策地产顾问机构董事长李国平在地产业浸淫19年。作为城市土地运营专家、奥运一级土地开发顾问,他是“给地产商讲课的人”,被各级政府奉为“座上宾”,身边的朋友们想买房、卖房,也都会要想听听他的意见。

《新民周刊》:中央经济工作会议召开当晚,不少开发商把有关房地产的内容抠出来,一个字一个字地品,甚至连标点符号都不放过,半夜两点还在电话里交流。您的研读体会是什么?

李国平:中央经济工作会议表达的信息比较模糊,体现出目前中央在政策上进退两难的境地。在一些细节上语焉不详、力度不大,表达了中央政府在这方面的犹豫,考虑得不是特别清楚。一方面所谓的经济复苏还很脆弱。如果不继续刺激房地产,明年GDP保持增长的难度很大。实际上政府打心眼里不想因为太猛的调控政策一下子把房地产打死了。但目前房地产泡沫已经成为共识,政府也感觉到必须采取一些措施,不能够再继续放任。

《新民周刊》:中央政府为什么会把自己逼到两难的境地?2008年的金融危机到现在还没有完全复苏,为什么我们的房价却突然飙升?

李国平:2008年底,为了走出全球金融海啸造成的经济下滑,以房地产为龙头撬动经济复苏,这时房地产行业从寒冬一下走到盛夏的根源。去年10月,央行、财政部等部门最新出台多项针对房地产的“救市”措施,比如在税费上,从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%,对个人销售或购买住房暂免征收印花税,对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策;在信贷上,金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供利率7折的优惠,最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。

鼓励消费促进购买,这些救市措施都是对的。政府其实是通过让利,用财政收入来促进市场的交易量回升。当然最理想的还是今年年初开发商在资金链紧绷的压力下,通过销售回款自救,把高房价降到一个合理的地步,让刚性需求释放出来了,让交易量开始回升。在这个时候,价量的增长是健康的。

但此后中央政府为了救市,连开发贷款都开始放松,救市变成了救开发商,政府所有刺激政策只是帮助开发商解套。资产价格推高后,销售量可能会出现滞涨,价格下不来,量上不去,这是政府最不愿意看到的局面。

老百姓的住房问题分为两大部分,一部分是通过政府来解决,一部分是通过市场化来解决。但因为房价的高涨,把原来可以通过市场化手段解决住房问题的一大批中低收入者给甩掉了,回过头来又进一步扩大了政府需要解决住房问题的群体,反而增加了自己的负担。

政府是把所有的调控手段都用完了才把老虎关进了笼子,但是去年一年为了救经济,倒洗脚水的时候把孩子给倒掉了,基本上把几年来积累的有好转的方向都给停止了,放虎归山的结果是让老虎反过来绑架了银行。如果房价跌了,政府的4万亿投资、8万亿信贷怎么收回?政府因为政策失误,把自己架到了火上烤。

《新民周刊》:金岩石的一个观点是高房价是为了创造就业必须支付的代价。您认为出现楼市出现泡沫是否无法避免?李国平:政府最大的失误是在刺激经济的时候大量发放货币,这些流动性又倾向于央企和国企,又没有让这种结构失衡的资源分配去做正确的事,央企反而拿着去炒地皮了。政府应该在发放贷款时就规定央企必须拿着过多的流动性去做廉租房,一样可以拉动水泥、基建等上下游产业,而不是让它去参与市场上商品房土地的竞争,去推高地价。

《新民周刊》:您认为政府下一步该怎么办?

李国平:羊已经“亡”了,抱怨没有意义,现在要做的只能是补牢。首先需要增加土地供应、打击囤地。目前全国多个地方政府出现推地不积极的情况。年初的时候,开发商都不敢拿地,以土地出让金为主要财源的地方政府压力非常大,某地急着请我去给他们支招,但后来又给我消息说,原定计划取消了。本来地方政府通过征地、拆迁等途径整理一块土地就需要花很多时间、人力,他们后来拿到了中央的投资、贷款,有很多项目去做,对推地自然就不积极了。而开发商手里也没有多少余粮,看到市场上拿地这么难,他们现在有钱也不着急,所以开工的积极性也不高,导致了供给不足。但最根本的,我认为还是必须把保障性住房与商品房彻底分开。让市场的归市场,政府的归政府。

《新民周刊》:临近年底,全国各大城市都加大了土地供应的力度,您认为能否起到遏制地王、平抑房价的作用?

李国平:如果仅仅是在商品房领域的改善还是有限的。因为年底推出的土地价格也都是在往地王上走,12月4日下午,北京亦庄一块土地拍卖,本来楼面地价到每平方米1万元以上就差不多了,到了13000元大家都惊呆了,没想到最后竟然是以18000元成交,溢价率高达467%,而紧挨该地块的楼盘目前销售均价才为19000元/平方米。政府如此加大土地供应反而进一步推高了资产泡沫。

《新民周刊》:上个月苏州一次土地拍卖现场,尽管规定每次报价不得超过2000万元,依然有性急的竞拍者直接从8.6026亿元的起报价跳空报价9亿元。北京某地块的拍卖也出现了戏剧化的一幕,在成交之后得手者又往上多喊了1000万,如此不差钱顿时惹得现场笑声一片。而浙江绿城近来也以楼面地价19039元/平方米拿下了上海外环外唐镇某地块。此价一出,现场观摩的媒体记者和开发商代表发出一阵惊呼,绿城的代表却是喜得合不拢嘴。这么多开发商抢地王,难道他们都是傻子不成?

李国平:现在很多地王成交的土地,要么是在市中心,永远稀缺;要么是低密度、高端的,他也敢去拿。如果政府推出的土地是高密度的小户型,又是在城市边缘地带,我相信开发商看到土地性能的规划是只能做面包,做不了蛋糕的,就不会要去抢地王了。加上政府增加一些供应,很多开发商又等着地去开发,这时候的平抑地价、增加供应才有效。

《新民周刊》:三季度末,全国排名前十名的上市房企囤地规模已经达到3亿平方米。来自北京市国土局的调查数据显示,2007年至今,北京入市的土地中,形成供应的不足50%。

实际上国土资源部早就出台了一系列政策限制开发商的囤地,最明确的规定就是闲置超过一年的土地要征收20%的闲置费,超过两年没有开发的要无偿收回。然而,截至今天,全中国加在一起,闲置地被收回的不超过5例,这个制度已经形同虚设。您认为是什么原因造成的?目前各大城市又在打击囤地,您认为这一次会产生多大的效果?

李国平:打击囤地确实很难,这和房地产在政府收益中占据过大的比重有关。此外也曾经有地方政府想拿某家囤地的大开发商开刀,结果开发商没有出事,反而是地方官员倒台了,可见开发商能量之强。

从技术手段上,可以通过限制土地出让面积让囤地更为困难。从前地方政府都是拿出大宗的土地拍卖,十几年都开发不完。只要开发商动工了,哪怕只有一个楼盘,也不能判定他是没开发在囤地。11月国土部出台“新政”明确了商品住宅用地的宗地出让面积上限是大城市20公顷(约300亩),中等城市14公顷,小城市(镇)7公顷。

《新民周刊》:中央经济工作会议提出了明年经济工作的主要任务,是要增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求。不久前温总理在考察建设中的上海市最大保障性住房工程进展情况时也指出,要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置,在财政、金融和土地政策上给予大力支持,让城市广大中低收入者安居乐业。这都是在向着把保障性住房与商品房分开的思路发展。您认为是不是一个好现象?

李国平:目前政策仅仅提出要增加普通性住房,那我要问一句,什么叫普通商品住房?是中央提供吗?显然不是。是国土资源部提供?它管不了。按照目前思路,依然要依赖开发商去解决,但开发商有这个动力吗?

另外土地价格已经涨到了“面粉”跟“面包”一个价,如何去进行有效的抑制,这是一个很大的问题。如果住房面积只有90平方米,但价格已经翻了一倍,这仍然还是普通住房吗?

所以评价一个政策的好坏,不是看它的初衷好不好,而是政策最后执行的效果和初衷是吻合还是不吻合。现在大方向没有错,关键是中央纠偏的决心有多大,这是目前最需要质疑的。而且既然已经晚了一年,力度肯定要更大一点。如果只是简单地提了一些口号和愿望,还是没有调整具体政策的结构性、政策执行的合理性、系统性,一年以后,你还会发现今后政策执行的效果和今天的目标背道而驰。

目前地方政府是政策来了之后强行搭配,每出让一块土地规定里面百分之多少是廉租房,再次把责任推给开发商,这是政府自己的职能缺失和不作为。所以在增加普通商品房的举措上,我认为一定要落实到地方政府的执行细节,保证在一定的时间里拿出多大的比例进行普通商品房建设,同时还必须要有一个限制性条件,确保这些土地只能用于普通商品房建设。既然地方政府在商品房的土地出让项上已经赚得盆满钵满,土地出让金必须转化为对保障型住房的供应上的增加以及对中低端普通商品房的补贴。我甚至认为这一比例应该高达50%。

地方政府对此一定会有抵触。所以还要定下考核指标。地方政府在明年的政绩,不仅仅是追求一个保增长的经济总量,必须还要考量为国家经济结构的合理性做出的贡献度。

《新民周刊》:12月9日,温家宝总理主持召开国务院常务会议,将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。对此您怎么看?

李国平:政府最关键的是搞清楚楼市有泡沫的部分是哪些,通过哪些方法去解决。现在是继续走了一条老路,在供求不平衡的情况下,通过减少需求来抑制泡沫,把投机需求和改善性需求一刀切。这个路子已经被证明是不对的,从2004年到2007年房价一直是越调越高。

我们在外需不行的情况下,只能拉动内需。一是政府自己花钱来做建设,另外一个就是让中国老百姓的高储蓄率在经济危机中发挥点作用,于是该买房的买了,可买可不买的也买了。投机的需求必须抑制,但这种改善性的需求对政府来讲有必要去抑制吗?实际上你不就是需要这个短期效应来刺激需求吗?

现在是完全混在一起一刀切。实际上政府不需要为高端住宅所谓的泡沫风险去过多担心,最重要的是把它跟保障性住房和中产阶级的住房形成一道防火墙,将他们区隔来开。完全市场化的豪宅、别墅、中心地段,你就让他炒到天上去,没有必要去限制他。对那些有钱人来说,万一资产价格在某个时期跌落,他亏的也不是银行的钱。有些1000万的豪宅不是40%首付的问题,银行贷款的高线就是300万。除非房子跌了70%银行才有风险。甚至有些豪宅和高端住宅都是一次性付款的。他有什么问题也不会到政府门口去静坐。政府为什么要操这个心呢?让他们为自己的投资风险去埋单就行了。你可以在高溢价中拿出一部分来补贴保障性住房,解决底层的住房问题。在商品房里又可以分成完全市场化的非完全市场化的。后者面向中低收入者,政府在土地出让上不允许定价太高,只能获取微利或者保平。这就是经营城市的理念。现在是不该管的政府去管了,改管的事情又没管。

《新民周刊》:政策的模糊性让老百姓犯了难,现在这样一个时机,到底是该买房,还是该卖房?

李国平:目前预测未来房价的走势都是危险的,它跟政府接下来的动作有关系。房地产调控是综合手段,很难说是第几个馒头才让人吃饱的。但有一条是肯定的,目前流动性还在增加,通胀的压力和预期仍然还在,尤其供应相对不多,房地产价格往下跌的可能性很难看到。

明年第一季度,有些政策会出台,有些供应还没出现,购房者会观望。银行在等房贷额度的指标分配,贷款政策也不一定积极。可能出现一些僵持状态,价下不来,还会上涨,但是量上不去。政府面对这样的情况,会供应保障性住房,可能也不敢轻易叫停刺激政策。

如果本身就是短期行为,现在可以抛售。如果是长期行为,不等着钱用,未必现在动作。如果是买来投资,我不认为现在是一个好时机。