南昌楼市的回顾分析及走势预测

刘明钰

摘 要 本文通过对各项历史数据的汇总比较，结合对相关政策的理解分析，回顾 2008年南昌房地产市场，评析各因素的影响，并根据宏观经济形势和政策意图分析，对2009年市场走势进行预测。

关键词 南昌 房地产 市场 分析 预测

中图分类号：F810.42文献标识码：A

南昌市的房地产市场大约从上世纪末开始逐渐升温，而后随着中央乃至地方政府各类利好政策的推出，一直持续了近十年的上升期。期间，中央从2004年即开始进行房地产市场调控，而全国市场包括南昌的市场，一度限入越调控越热的怪圈。直至2007年9月央行《加强信贷管理的通知》出台，出动了紧缩银根尚方宝剑，全国市场的上涨势头才开始放缓，各地出现房价涨幅下降甚至部分城市房价开始下跌。但是南昌的市场并未在第一时间出现变化，而是将余热一直带入了2008年。整个2008年，南昌市房地产市场则经历了一次由热骤冷又渐回温的大转折。下面，我们来从地产市场和房产市场两个方面来进行2008年市场历程的回顾和分析。

一、房产交易市场从年初的交易量下跌开始，到年末的以降价换升量

从房产交易市场看，据不完全统计，2008年南昌市新建商品房共销售16311套，较07年减少了33.18%；全年总成交面积约172.85万㎡，较2007年减少38.27%；平均成交价格为4831元/M2，同比上升了7.57%。

从2008年全年走势来看，1月销售量尚属正常；2月销售量猛跌至不足上年同期的23%；3至10月开发商和购房意向者均持观望态度，期间房价处缓慢隐性下跌状态，开发商报价未明显下降，但销售手段日益灵活，优惠措施层出不穷，加上央行降息及各级政府针对普通商品房的优惠政策陆续出台，在一定程度上稳定了房地产市场，销售量略有回升，但仅达上年同期的40-50%左右；进入11、12月，一方面国务院针对房地产的救市措施正式出台和央行的第五次降息等利好消息鼓励市场信心，另一方面开发商因年底资金回笼压力而结束观望开始加大降价促销力度，11月至12月成交量环比大幅增加。其中12月共成交商品住房3285套，占年度年成交量的20.14%。成交商品房面积约32.81万㎡，占2008年度的18.98%。

2007年以来新建商品房的成交量见表1。

二、地产市场经历寒冰期，流拍流挂现象严重

一般而言，地产市场的变化应趋同房产市场变化，但时间上会有一定程度的滞后。从地产市场看，2008 年我市共以挂牌（拍卖）等公开交易方式出让商服、住宅用地64宗，土地面积508.8万平方米（7632.14亩）。其中实际成交52宗，土地面积421.27万平方米（6319.14亩），占总面积78.58％，成交额约57.23亿元。成交面积同比增加了近1.8倍，成交额增加了70.58%。未成交商服、住宅用地12宗，土地面积1313亩。具体详见表2。

从上表数据可以看出，刚进入2008年，2007年热市余温犹存，投资商对后市信心十足，地产交易市场形势大好。一季度后期开始，国家从2007年开始实施的一系列从紧的货币调控政策和房地产调控政策的作用开始显现。资料显示， 2008年一季度城区新建商品房交易2204套，面积22.54万m2，与上年同期相比，成交量下降了55.06%。第二季度开始，房地产市场房价、地价有所回落，商品房交易量与上年同期相比明显下挫，土地流拍现象开始频现。第三季度地产市场进入最低谷，流拍宗地数和面积数从绝对值、相对值来说，均为历史最高。第四季度，从中央到地方，各类救市政策试探性地出现，政府有救市打算这一认知对市场信心而言是非常有力的支撑，房地产市场这种低迷现象有所缓解。

从年度指标来看，2007年土地流拍率仅2%，2008年则高达19%，其中第三季度更是高达39%；而2007年土地竞买的溢价增值率达到53.1%，而08年的平均溢价增值率仅为5.13%，远远低于2007年水平；宗地的平均竞买人次也由2007年的3.82人次/宗下降为08年的1.79人次/宗。

从上述数据比较分析，可以看出2008年的地产市场下滑严重，处于史无前例的寒冰期。这主要是因为国家前期出台的各类房地产市场调控政策，适逢国际经济形势在2008年明显恶化，双重作用严重打压了房地产市场。

三、2009年房地产市场何处何从

2008全球金融危机爆发后，中央政府已及时调整了政策，如提出促进经济发展十条措施，公布了两年投资4万亿元的经济振兴计划；在国务院常务会议上再次强调房地产行业是国民经济的重要支柱产业，发布促进房地产市场健康发展三大措施，提出放开改善型消费者第二套普通房贷款限制，对住房转让环节营业税进行大幅减免；出台《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（131号文）进一步解套二套房贷；加上2008年9月至12月的五次降息等等。这些措施有的针对宏观经济，有的是直接针对房地产行业，总体而言都为房地产行业的健康稳定发展创造了比较良好的环境。

在喜迎政策利好信息的同时，我们也要清醒地看到，这些利好政策主要作用于提升交易量和稳定市场环境。一是对开发商特别是执行90/70政策的开发商和在建项目的信贷支持，对缓解投资环节的资金压力作用明显。对于市场环境的稳定有着积极作用。二是从信贷和税收政策角度鼓励改善型需求和二手市场交易，这对于促进市场活跃有着积极的意义，但同时，二手市场交易的活跃对于一手市场而言也是另一个层面的压力。第三、政策对普通商品房和低收入住房困难户的保障立场一以贯之。政府政策的针对性释放出一个明显的信号，对房地产市场是“救量不救价”。

从宏观经济角度考虑，在全球经济陷入困境的大背景下，明年我国的宏观经济形势不容乐观。收入的降低、对后期经济发展的不明朗等因素，仍将打击购房购地者的投资信心。即使后期利好政策再度出台，其作用力度和作用时效仍属未知。预计2009年该市房地产市场仍将处于低谷期，其再度回升有赖于宏观经济的普遍好转。

(作者单位：南昌市地产交易中心)