７０年大限：住宅用地政策新变局

一　口

[70年大限，一直是笼罩在房屋产权头上的阴影。由于法律规定在续期问题上的模糊，始终让中国式房屋产权难以成为真正的“恒产”。“有偿续期”的立法动向一经披露，立即引起舆论的诸多忧虑。 ]

住宅70年使用期满

当你购买的商品房在建成满70年后，可能要再次缴纳一大笔土地出让金，房屋才能继续合法所有。这就是近日开始在全国国土厅局系统“征求意见”的《土地管理法(修订草案征求意见稿)》透露出的重要信息。“70年大限到期后，我们的住房怎么办？”这是商品房屋的所有者的普遍疑惑。

根据现行的法律，中国普通商品住宅土地使用年限为70年。倘若70年使用期满后采取有偿续期的方式，那么，目前房地产市场中出现的使用年限缩水问题将被放大。

中国商品住宅土地使用权限为70年，最早确立于1990年出台的《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》，并一直沿用至今。

1994年出台的《城市房地产管理法》规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当最迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该块土地的，应当予以批准。续期后重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”但是，这一法规并未明确依照何种规定支付土地出让金。

2007年10月1日施行的《物权法》第149条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。《物权法》中关于住宅建设用地使用权到期之后自动续期的规定，似乎是给百姓吃了一颗“定心丸”，但是该法律并没有对续期是否缴费作出明确规定。

而2009年披露的《土地管理法（修订草案征求意见稿）》中，最受人关注的第103条表示，“住宅建设用地使用权期限届满的，按照国家有关规定自动续期。”对住宅70年大限到期“按照国家有关规定自动续期”的条款，替换了原方案的“无偿自动续期”。

《征求意见稿》将形成《土地管理法》的基本框架，全国人大法工委也将审核该法。在此之前，《土地管理法》的修改在十届人大期间就已经被列入“一类立法”范畴。2008年夏天，国土资源部内部曾起草了《土地管理法》的“草案”，对现行《土地管理法》多有突破，商品住宅土地使用权70年到期之后如何续期，便是被“调整”的内容。

如果立法通过土地使用权的有偿续期，那么，几十年后，中国土地上凡是买了房子的城市居民，全体都变成了变相的租房户，房屋产权的拥有必须不断购买才能维持。这样的产权，本质上讲算不上是产权，而只能算作承租权。

旧小区业主如坐针毡

与绝大多数住宅70年或50年期限不同，建成于上世纪90年代初的山东青岛阿里山小区数百户业主的土地使用权期限为20年，今年6月其中一批就到期。据悉，这是全国首例住宅用地“续期”事件。

由于土地使用年限即将到期，而关于如何续期的细则并未出台，阿里山小区面临着落入政策真空的危险，房子成了“空中楼阁”。“房子还是不是我们的？”居民们对此忧心忡忡。近日，相关部门一个要“交费五六万”才能续期的消息，立即引起了业主反对。

据了解，这个有700多套房子的小区，其中两三百户业主的房子是20年土地使用权，其余都是50年、70年。“不过，同为20年的也有不同，其中100多户是2009年6月就到期，而其他的是2012年到期。”

据当地媒体报道，该局曾提出“续期方案”，按照一年前的地价评估，大概是每平方米1000元，按照建筑面积为60%计算，100平方米的住房续期约需6万元。对此，十多名业主均表示，该“续期方案”很难实行，不会接受。

由于媒体关注，有关部门的态度也越来越谨慎，“我们不确认这个解决方案，国家对此问题尚没有最终解决办法和规定。”青岛开发区负责联络新闻媒体的人员说，政府的态度是等待上级主管部门的意见。

这一有代表性的现象也给管理部门提前“打了招呼”，因为，随着时间的推移，“阿里山小区现象”将不再是个例，同样的问题会在各地陆续出现……

70年产权有多重要

房产是重要的物权，对于一个家庭或个人倾其全部和一生的财力购买的住房来说，这样的物权等于全部家底。有偿续期事实上会让全部家底成了别人的财产，只有反复缴纳土地出让金，自己才有享受自己财产收益的权利。这样的规定等于在一定程度上否定了公民的物权。舆论对这一立法动向的批评也集中于此。

北京房地产资深律师陈旭表示应该免费无偿“续期”。《物权法》草案起草人之一王利明教授也表示，房子存在多久，土地的期限就存在多久。一位长期从事土地制度研究的专家表示，即便政府采用住宅用地有偿续期的方式，也会由各地根据自身的不同情况设定不同的“收费标准”——因为全国的地价不同。

由于囤积土地利润可观，很多开发商取得土地后并没有马上投入开发，而是让土地闲置多年后才进入开发环节，使这类土地上的住房使用年限随之缩水。

中原地产研究咨询部经理马冀表示，除由于取得土地早而造成的70年使用年限缩水问题外，一些楼盘土地的使用年限根本就不足70年，40年，50年使用年限的情况都有存在。但很多购房者并不知道这方面的问题，而开发商也不会告诉购房者这些情况。

和陈旭持相反观点的是世联地产分析师王新颖。他表示，《物权法》依然强调土地是国家和集体所有，个人是没有土地所有权的。

王新颖认为，“住宅建设用地70年使用权期间届满自动续期”如果采用无偿续期的方式，就等于国家承认土地的私有性质，这将严重违背我国社会主义国家的性质，使国家的利益受到侵害。采用有偿方式也可以在很大程度上增加国家的财政收入。因此，当住宅建设用地70年使用权期期满后，有偿续期的可能性很大。

专家表示：“是有偿续期还是无偿续期，现在还说不准。”但在北京，已经有按1300元／平方米价格续期的说法流传。预计在10年后，大批房屋的土地使用权就该到期了，政府应争取在10年内，通过制定物权法实施细则对其进行规定。

SOHO中国董事长潘石屹表示，《土地管理法》是房地产市场中的一个基本法律，一定要保持其稳定和一致性，千万不要因为个别字眼的变动，引起市场上不该有的波动和人们的担心。