试论房地产产籍资料管理及运用

粱书玉

摘要：随着社会的进步、经济的发展，房屋权属档案的利用率日趋频繁。房屋权属档案管理部门，在做好房屋权属电子档案信息化的同时，还要重视房地产产权户藉原始资料的管理，为日后的各项工作打下坚实的基础。

关键词：房地产产籍资料管理运用

1房地产产籍资料管理的内容和作用

房地产产籍资料的管理，是房地产管理机关为掌握房产权属形成及演变过程等情况，按照国家《档案法》、《物权法》规定，依照法律法规行使的一定的行政管理程序，对客观反映房地产位置、产权归属和变化过程中所积累的产权档案、地籍图、账、册、表、卡以及其他资料实施的管理。

1．1房地产产籍资料管理的内容

1．1．1图，即房地产地籍平面图。房地产地籍平面图，也称房屋平面图。它是专为房屋所有权登记和管理而测绘的专用图纸，一般反映各类房屋的关系位置、产权经界、房屋结构、层数、街门牌，并对每户房地产编立固定号码，用以联系图与图、档、卡、册等各项产权资料。房地产平面图也是测绘制作分户平面图、制作房屋所有权证附图的重要依据之一。

1．1．2档，即房地产权档案。房地产权档案，是通过开展产权登记，办理所有权转移、买卖和房屋增减变更登记，以及进行产权清理等手段，把各种产权证件、证明、各种产权文件等收集起来，用科学的方法，加以整理分类装订而成。房地产权档案，简称房地产档案，它主要反映房屋所有人和房屋及用地情况，即客观现实状况，就是权利人在申请房屋所有权登记时，权利人为证明物权归属为办证机构提供的权属证明和其他必要材料，如填制的各种表格：“申请书”、“墙界表”、“勘丈表”等。正是由于产权档案的原始性、不可替代性、无可置疑性，使产权档案成为审查和确认产权、处理产权纠纷极其重要的法律凭证和重要依据。

建档的方法，一般是把房屋所有权登记收取的申请书、墙界表、证件、证明、收据、存根，以及分户平面图等原始登记材料，全部按其产生的先后顺序，结合相互间的联系，编写序号、目录、封面、封底、装订成卷。装订好的档案，要统一按照顺序，上架排列，专柜专人保管。

1．1．3卡，房地产卡片也叫房屋卡片。它是按照房屋所有权登记申请书中的所有权人的情况、房屋状况、产权来源等扼要情况摘录而成的。

1．1．4收集。所谓收集，就是要把所有权人的基本历史面貌，具备法律效力和有保存价值的房产交易证件，私产经办发照证件，如准建证、投资工程许可证、宅基地许可证、建设规划证，买卖、受赠的，交换、继承、放弃、具结书、退还、判决，自留房、国家改造房、公房出售、单位出售、商品房出售等证件一并收齐，以备后来查用。

1．1．5整理。(1)分类准确。在立卷之前，要把案卷弄清楚，公产即单位产，私产这种档案要分类而立，不能混淆，一定要力求准确。(2)案卷组成。卷内材料要按照时间的先后顺序，排列要有条理、系统，保持材料之间的历史联系，使卷内材料形成一个有机的整体。如在1958年，我国社会主义改造时期的改造后房产排列，租赁合同排在第一，1958年的申请，排在第二，即在1958年个人积极要求参加社会主义改造，自己要求将个人房产交给国家管理的申请排在第二位：其次1965年到1968年国家对这些房产进行清理、清退，这些清理、清退表就排在第三位，依次类推。在档案立卷中要求努力做到准确、完整并反映其动态变化，动态变化就是指产籍资料随着产权的转移变更、房屋土地的变化情况，经常进行异动变更注销，随时反映已经变化了的产权情况和房地产情况，使之符合现状。(3)编写张号。卷内文件排列完毕后，应去掉文件上一切金属物，然后编上张号，固定位置，无论单、双面书写、筒字页、折叠页、大小页、文件处理单、变动传票、收据都应一张编一个号。编号位置，左侧装订，编在文件、证件右上角；右侧装订编在文件、证件的左上角；上边装订，编在文件下边中间，照片、图纸编在背后。目前，我们安阳市房产档案的装订是采用上边装订，编号位置是编在文件的右下角。(4)填写好封面、目录、备考表。房产档案一旦立卷完毕，必须填写好封面、卷内目录、备考表。卷内目录，项目要填全，证书号码、证件名称、件数、起止页数、原件、复印件、手抄件要写清。卷内备考表，要把公、私产、产权人、产权单位写清楚，变动时间注明变动原因，变动更改后的名次，立卷入都应填写在卷内备考表上。填写完毕后，将其放在卷尾。(5)装订结实，整齐美观。目前，房产档案采用两孔单绳装订，两孔之间保持11公分距离、线要拉紧、装订结实、不能掉页，上下底边要对齐。

1．2房地产产籍资料管理的作用房地产产籍管理，是城市管理的一项重要内容，又是房产管理的基础工作，它在房地产业和国民经济中有着重要的作用。房地产行政管理包含产权管理、产籍管理、房地产市场管理、住宅建设管理、行业管理等，其中产籍管理是主要内容之一，它渗透于其他各项管理工作之中，与之相互依存，紧密联系。为保护房屋所有人的合法权益不受侵害，平时在对产权管理过程中逐步形成的、完善的产籍资料就是房地产管理的基础。如若管理不善，就会重蹈覆辙，造成产籍不明、产权不清，这势必会使房地产管理工作陷入混乱。

由此可见，产籍管理是否完善与科学，直接影响到房地产管理工作的好坏，还关系到房产行政管理整个体系的正常运转和国家职能的履行，

做好房地产产籍管理工作，不仅对房地产业，而且对于国家社会主义现代化建设和社会的稳定发展，发挥着重要作用，主要体现在以下三个方面。

1．2．1有利于加强社会主义法制建设。现阶段，我国是以房产所有权为主体，多种房产所有权并存的多层次产权结构。如全民产、集体产、军产、股份产、私产、房改产等。完善的产籍管理能准确地认定不同层次的房屋权属，维护宪法和法律，保护所有人权益，还可为司法部门、行政机关解决房地产纠纷提供证据，从而为减少房屋纠纷、保障社会稳定创造了必要条件。

1．2．2有利于加强城市建设和管理，推进深入改革。产籍管理做好了，可以提供城镇房屋的历史改革与现实情况，全面反映房产国力。为政府制定经济发展计划提供各项数据，为开展房产经济预测、决策和解决当前房地产管理中的问题，如改革住房制度，推行房屋商品化，廉租住房制度，经济适用房分配制度，房地产经营等提供依据和有效的管理服务。

1．2．3有利于研究和规划城市市政工程建设。科学的产籍管理能够做到情况明、底数清，为进行房地产理论、政策研究提供基础资料，可以充分发挥行政管理的组织、协调、监督作用。如1998年安阳市文峰中路扩建工程。在它的初始阶段，即政策、理论研究阶段，安阳市房产档案馆从一个侧面，向道路扩建指挥部提供了最基础的房产资料，为道路的扩建理论研

究、政策研究、提供了有力的依据。

2建立健全产籍管理制度

房地产产籍是城市建设的重要基础资料，只有反映实况的准确完整的基础资料，才具有真实的使用价值。为此，必须采用有效的措施，健全基础资料，保持与实况相一致，发挥产籍资料应有的作用。

2．1建立健全产籍管理法规。通过制定和颁布城市房地产产权产籍管理和行政法规，来行使政府的管理职能，对整个城市的房产产权产籍管理实施有效的指导和监督作用。

2．2建立健全产籍保管和查阅、借调制度。这是产籍管理工作的基本要求。随着房地产业的迅猛发展。特别是在改革开放的进程中，房地产业作为国民经济发展的重要支柱产业之一，已日益显示出其旺盛的活力和重要作用。建设一个文明、整洁、优美多功能的社会主义现代化城市，为城市人民生产、生活创造一个良好的工作和生活环境，是我们中心工作的根本任务。因为房地产业是经济发展的基础性、先导性产业，是国民经济发展的重要支柱产业，发展城市房地产业，不仅可以为城市经济发展提供物质基础，而且是改善群众居住条件的基本途径，同时，它也为国家开辟了重要财源。所以，城镇房屋管理建设是管理好城市的重要有机组成部分，房屋的产权产籍管理又是房产行政管理的重要内容。它除了体现国家政权组成部分作用外，还具有鲜明的行业特点，即为城市建设和人民生活服务。

3产籍资料的运用

城镇和各类房屋的产权产籍管理，是城市建设的基础和国民经济发展的重要依据，如果没有严格的产权产籍管理，就无法贯彻执行国家和省市颁布的有关法规、规章和政策。也就无法建立正常的房产行政管理秩序。

实现面向全社会的服务，实行房屋产权产籍全方位的行政管理。坚持依法行政的原则，科学地审查、确认产权归属，依法保护产权所有者的合法权益，使房屋产籍管理做到有章可循、有法可依。这对于加强社会主义法制，维护安定团结，建设和管理好城市，具有十分重要的意义。

房屋是人们从事生产和生活的基本要素，在我国社会主义初级阶段多种所有制并存的情况下，我国《宪法》、《物权法》及《民法通则》等法律都规定了国家保护公民的、集体的及个人所有的房屋。管理好全社会的房产，充分发挥它的经济效益、社会效益，维护权利人的合法权益，是城市人民政府和房产管理行政机关的重要职责。

随着我国治理经济环境、整顿经济秩序和进一步深化改革，社会上各种经济组织、机关团体和个人占有房屋的所有权，以及商品房进入流通领域，形成城镇房屋多种所有制并存的局面。公民之间、法人之间、公民和法人之间各种涉及房产产权、使用权的经济民事法律行为，如房屋的买卖交易、转让、交换、赠与、继承、分析、租赁、典押、破产拍卖、租赁承包等房屋所有权转移变更日趋频繁，随着城市的规划、改造和建设，房屋的新建、拆迁，改建、扩建等情况不断发生，房屋的状况变化极为普遍，产籍管理和任务也将日趋繁重，但它也将发挥出极其重要的作用。不论每一幢房屋所有权和建筑状况如何变化，房屋从形成到灭失，都有它自身的运动规律，从投资到开发建设，再到进入流通领域，转移、变更、养护、维修、灭失最基本的就是房屋所有权的管理，也是房地产管理的最基本的内容，贯穿所有这一切都离不了产籍的运用。

只有管好房，才能贯彻“谋政、搞活、服务”的基本方针，才能为城市生产、建设服务好。