房产新政：恐慌拯救再回“原点”

叶檀

2009年，为了拯救恐慌的房地产市场，为了拯救地方财政，为了拉动60个行业，房地产价格%冲天。当年底房地产价格远超2007年最高房价，当地方政府超额完成房地产税费、拍卖任务时，如何平抑房地产价格、稳定房地产市场则成为重中之重。

政府有关部门再次承诺，要给民众以安居之乐。

12月9日，国家发展改革委主任张平表示，我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。按照以前的经验推断，此举意味着增加房地产供应，增加投机性购房税收，大面积建设经济适用房和廉租房供应。12月5日召开的中央经济工作会议提出了明年经济工作的主要任务，对于备受关注的房市政策，会议指出，要“加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造”；“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求”。

由于金融危机周期的转换，房地产政策回到原点，完成一轮切换。2007年的中央经济工作会议提出“要完善住房保障体系，加快廉租住房建设，改进和规范经济适用房制度，着力解决城市低收入家庭住房困难”；2008年的中央经济工作会议提出“保持资本市场和房地产市场稳定健康发展”。而2009的政策完成了恐慌拯救回到正常状态。

保障型住房建设遭遇到严重挑战。前不久，全国人大常委会的一份调研报告显示，按照国家下达的保障性住房建设计划，今年全国需投入资金1676亿元，截至8月底仅完成投资394.9亿元，完成率仅为23.6%。从各地调研的情况来看，保障性住房建设进度缓慢，资金配套困难、用地审批周期长是反映最为集中的两大难题。

总体而言，一些地方政府并不愿意为保障性住房花费太多的精力。

首先是不愿花钱，投入保障性住房的资金既无法获得收益，也不能带动消费，在政府某些官员的眼中，是彻彻底底的沉没成本。

转引一则数据。据河南媒体报道，郑州市审计局局长李连渠今年8月26日在向郑州市人大常委会报告时透露，经审计发现，2008年郑州市本级国有土地出让净收入461020万元，而当年廉租房支出为5809万元，仅占土地净收入的1.26%，远远低于国家标准（10%），支出比例偏低。《郑州日报》5月的报道曾透露，2008年郑州市廉租房开工建设面积18.27万平方米，保障户数达到13288户，购建廉租房和发放租赁住房补贴等累计支出10964.58万元。该报道估算郑州市建造廉租房的成本为1500元/平方米。以此计算，2008年郑州开工建设的廉租房所需资金为2.74亿元，如加上购建廉租房和发放租赁住房补贴等累计支出的10964.58万元，两者总共3.836亿元左右。如果郑州能够拿出46亿元土地净收入的10%，也就是4.6亿元，就已足够当年全部廉租房建设的支出。《河南日报》6月的报道却显示，郑州从去年到今年6月仍然获得了廉租房中央预算内投资补助总计达6000多万元。

从今年的全国土地收入来看，拿出10%的资金、免去土地出让金，全国的保性型住房应该进入大发展时期。可见，关键不是经费，而是某些地方政府将提供公共产品当作了累赘，而将从事经营、垄断土地市场当作地方政府的正业。

其次，中央与地方政府税费不均，导致地方政府将土地收入当作地方财政收入的重头。北京、上海等地土地收入已经占据财政收入的1/3以上，而与房地产相关的收入占地方当年财政收入的60%，每年30%要来自于土地出让，30%来自于房地产的税收——房地产就是地方财政的支撑，弥补了分税制后地方财政收入的不足。加之今年大批重点项目上马，地方政府为了筹措配套资金举债经营，房地产收入甚至成为未来数年地方政府偿债的重要收入来源，要割舍土地收入简直是在虎口夺食，断无可能。

在土地财政大喷发之时，都无法保障民生住房的投入；一旦土地收入下降，保障性住房更会成为急欲摆脱的“鸡肋”。

解决保障性住房的关键之一，是能确保无论房价怎么涨，保障性住房投入是硬指标，绝不能有丝毫松动。更重要的是，增加居民的创业与就业空间，建立多层级的健康的房地产市场，减少依赖社会保障的人口。一个13亿人口的大国，剥夺大众创富空间，而由政府对数亿人进行房地产保障，无论如何，这是不可想象的事。即便有愚公精神，也难以做到。