土地估价行业发展的趋势

师丽平

【摘要】：土地估价行业在我国经过多年的发展，已经取得了相当大的进步和成绩，形成了一套较为规范的管理制度，培养了大批高素质的人才。但不可否认的是，我国土地估价行业的发展中还存在不少的问题和不足，有些还相当的严重，只有认识到并解决这些问题，我国的土地估价行业才能更好的发展。这些问题集中表现为土地估价行业法律法规不健全、土地估价执业技术规范不够完善、土地估价机构风险防范机I制亟待完善。为面对形势，解决这些问题，我国的土地估价行业市场化、信息化、专业化的发展道路。

【关键词】：土地估价；现状；市场化

一土地估价行业发展现状

我国的土地评估事业产生于80年代初，是在我国改革开放和社会主义市场经济建设过程中诞生和发展壮大的，特别是随着我国土地使用制度改革的不断深化和国有企业改革的推进，土地资产属性日益受到重视和显化，土地评估工作由浅入深、由点及面，在九十年代获得了长足发展，目前已形成一个独立的行业。作为一个新兴行业，尽管起步较晚，发展时间仅十余年，但势头很好，目前已成为我国社会主义市场经济体系重要的中介行业之一，在我国经济建设，特别是在国有企业改革的过程中发挥着日益重要的作用，并取得巨大成就。

1是在社会上确立土地估价制度，并形成上套适合中国国情、有自己专业特色，较为完善的土地估价理论方法和技术标准，如编辑出版了一系列土地估价书籍，颁布了《城镇土地定级规程》、《城镇土地估价规程》等。

2是建立了一套较为规范的管理制度，如土地估价师资格认证制度、土地评估机构市场准入制度、资质评审制度、地价确认制度等；三是形成了一支以土地估价作为主要业务领域的专业人员队伍和土地评估机构。据调查，经过20年的发展，土地估价行业为服务我国市场经济建设、国有企业改制以及土地市场建设中不断发展壮大，已发展成为形成一支拥有近3万名具有资格的土地估价师，2000多家土地估价机构。这支队伍现已成为我国土地估价的主要力量。更为重要的是土地评估行业积极参与企业改制的地价评估和政府职能性、公益性的土地评估任务，有效地显化了土地资产价值，维护了国有土地所有者权益，防止了国有土地资产流失。

二土地估价行业面临的困难和问题

尽管土地评估行业取得了有目共睹的成绩，但从总体上讲，由于其发展历程所限，这个行业仍面临的困难和问题：

(_一)、土地估价行业法律法规不够健全

我国目前还未制定一部有关土地估价行业管理的法律法规，市场经济是法治经济，随着土地估价行业与市场经济的接轨，迫切要求用统一的法律法规规范土地估价行为。目前，我国土地估价行业已经出现一些不正常的现象：一些估价机构用恶意诋毁同行、高回扣、降低收费标准、无原则迁就委托方的不合理要求等手段来承接业务；另一些估价机构则利用行政权力、私人关系来占领市场，甚至搞部门、行业、地区垄断。在近年来中国的土地利用活动中，土地价格的评估成为社会关注的焦点。在一些地方。土地估价中的暗箱操作和利益驱动问题突出存在，成为扰乱土地市场的一大隐患。这些恶性行为严重扰乱了土地估价市场秩序，因此，必须通过立法，建立完善的监管约束机制，使评估行为法律化、规范化。

(二)、土地估价执业技术规范不够完善

我国已经颁布了《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》、《农用地分等定级规程》和《农用地估价规程》等估价技术规范。这些标准规定了土地分等定级和估价工作应遵循的基本准则、技术途径、方法、程序和成果形式，但是，这些技术规范都是在宏观上对土地估价提供了标准，随着经济体制改革的不断深入，土地衍生出了越来越多的权利，土地交易形式也越来越复杂，土地估价也将面临许多不曾遇到的具体情况，而这些宏观层面的技术规范显然无法解决微观领域的具体问题。这就导致了估价人员在估价过程中对一些事务处理的主观随意，致使同一宗土地或条件相似的土地评估结果相差甚远。这就要求土地估价行业协会在遵照政府主管部门颁布的技术规范基础上，针对实际操作中遇到的具体问题，定时发布各类细则或指南，以便在技术方面能更加具体地指导土地估价业务，同时也可为规范土地估价起到积极的推动作用。

(三)土地估价机构风险防范机制亟待完善。

土地估价机构承担的风险主要存在经营风险、信誉风险、法律责任风险、经济赔偿风险等风险，如何有效地制定相应的解决风险机制的办法是土地估价机构健康成长发展的一个重要保障。

三土地估价行业发展的形势和趋势

1目前，中国土地估价行业正处于新的框架和新的起点，根据目前我国社会主义市场经济发展的客观需要，设置注册资产评估师、注册房地产估价师，土地估价师，矿业权评估师，保险公估l从业人员和旧机动车鉴定估价师等六类资产评估专业资格，进一步明确了土地估价师在社会主义市场经济建设中的地位和作用，这将进一步推进土地估价行业的规范发展。

土地市场的不断发展繁荣为我们土地估价师行业的发展提供了广阔的舞台。2001年国务院15号文件出台以后，土地使用制度改革进一步深化，土地要素市场进一步繁荣，市场交易进一步活跃，市场机制的作用得到了进一步的发挥，这些都是为土地估价机构和人员提供了广阔的服务领域。

2土地管理的制度也在不断创新，不断完善也为我们土地估价行业发挥作用创造了新的机遇。现在土地管理面临两项改革，—是征地制度改革，今后实行按价征地，按价征地的价格怎么来?应该由评估机构进行评估，这是土地估价行业的一个新领域。二是农村集体建设用地流转的改革，流转也有价格评估的问题。所以说，土地管理制度的创新又将为我们评估机构的发展提供了广阔的舞台。土地估价师将根据新的形势和新的要求，不断建立健全行业管理的规章制度，认真制定发展规划，保证土地估价行业的有序发展，以适应社会经济发展对土地估价行业的新的要求。