财务角度下房地产企业转变经营策略的思考

罗维芬

2008年初受央行货币紧缩政策影响，我国房地产市场进入了低迷阶段，2008年下半年美国金融危机的蔓延，使房地产市场更是雪上加霜，房地产企业如何才能摆脱金融危机的困扰，尽快走出困境，以财务的观点来看，笔者认为可以从以下两个方案进行考虑：

方案一：降价促销应是上策

在销售市场极度萎缩的今日仍有许多企业死扛原有的房价不松动，导致资金紧张，有的楼盘甚至不得不停工，其实这并不是一个好的对策。对目前现金流不是十分充足的企业而言，适当降价促销，不仅不会导致企业利润率的同比下降，还可以及时回笼资金，有利于企业资金周转和竞争力的提高。由于房地产转让涉及的税种很多，对企业的经营和收益影响很大，主要税种有营业税、印花税、土地使用税、土地增值税和企业所得税等，其中以土地增值税的影响最大。土地增值税实行30%、50%、100%和200%的四级超率累进税率，远高于企业所得税25%的税率，因此适当降低销售价格，选择一个最优的土地增值税率，既可及时回笼资金，又不会使企业利润率同比降低，不失为一项双赢的销售策略。

【案例】某开发商2007年1月通过招、拍、挂，竟得G12地块的国有土地使用权。支付土地价款4.2亿元，2007年3月动工建设，总可售建筑面积10万平方米，预计2009年3月竣工。支付开发成本费用1.8亿元，销售及管理费用200万元（印花税另计，下同），为开发需要，企业于2007年2月起分次向银行借入2年期贷款3亿元，年均利率7%（贷款合同规定到期无法偿还须加收罚息，罚息按贷款利率的40%计算加收）；2007年10月开始预售，预售价格15000元/平方米（假设没有其他应调整事项）。

根据对市场销售情况进行摸底，15000元/平方米的价格客户难以接受，销售情况极不理想，如降价10%，预计在竣工前可售出约60%的商品房，降价17%则可售出90%以上，促销力度越大，效果越明显。财务据此编制促销方案比较表（表1）如下。

【分析】（1）从上表数据的绝对值来看，方案2和方案3与方案1相比，企业的收入和利润都有所减少，但从相对数来看二者减少的幅度并不是同步的，方案2降价10%，利润率下降1.24%，方案3甚至不降反升。这是因为虽然企业收入增加，但相应的税费也会增加，如方案1比方案2收入增加了1.5亿元，税费则增加了9658.5万元，占增加收入的64.39%，利润仅占增加收入的35.61%；方案1比方案3收入增加了2.5亿元，税费则增加了19210万元，占增加收入的76.84%（因土地增值税计算级次不同，仅此一项就增加税款15880万元），利润仅占增加收入的23.16%。因此从三个方案所给出的净利润率来看，选择降价17%的促销方案应该对企业最为有利。

（2）降价促销有利于企业及时回笼资金，保证按约定还贷。由于从2007年下半年起，银行中长期贷款利率一直维持在一个较高的水平（2007年3月1～3年期贷款年利率为6.57%，7月为7.02%，9月为7.47%，12月为7.56%，目前为5.4%），直至2008年11月才开始回落，企业的利息负担很重，如果到期无法偿还贷款还要加收罚息，企业就会被利息和罚息拖垮。另一方面，降价促销回笼的资金除了归还企业贷款外，还能帮助企业获取较好的投资机会。如投资没有风险的货币基金，企业不仅可以获得货币基金的红利收益，还可获得红利减免的优惠（开放式基金红利免征企业所得税）。按2008年货币基金收益水平来看，年化收益率都维持在2.8%以上，在投资不畅的市场里，仍是一个较好的选择。因此降价促销只要将价格制定在合理的范围内，企业就可达到双赢的目的。采取“加快出货、收缩业务”这种领先于行业的正确调整思路，才能尽快回收一个较为充沛的现金流，才能抵御市场的寒冬，才能生存下来。

方案二：改销售为经营性租赁

目前在一些发达国家，从事高端物产开发的地产商，他们开发房产不是为了销售，而是为了持续持有所开发的房

产，并通过销售物业实现持续盈利，这种模式（又称商业物业）值得我们借鉴。其主要特征表现在：（1）资产主要用于租赁而不是出售，所以保持相对较低的资产周转率；（2）有持续而稳定的现金流；（3）有与相关产业协同的业务布局；（4）有高端/优秀的服务能力；（5）有与长期固定资产占用相对应的中长期资本结构；⑹在经济紧缩时期具有较低的业务波动性。

事实上，我国一些房地产企业目前也在尝试走这条路，将自建房产转为经营性租赁，通过高档的房产和高质量的物业管理，吸引大量的跨国公司和大企业进驻，实现持续盈利，并通过经营模式的改变，降低企业的税负，达到了即能持续稳定盈利又能降低成本的双重目的。

【案例】某房地产开发企业自行开发一栋建筑面积为3万平方米的楼宇，支付地价款5100万，开发成本费用3900万，管理费用800万，其他费用400万，楼宇建成后用于出租，租期20年，每平方米月租金30元，市场销售均价每平方米8000元（为便于计算本例不考虑租金递增，也无其他应调整事项）。

根据国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发[2006]31号）第二款第5项第5条规定：开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；第六款规定：开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现；第八款第2项第14条规定：开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。

根据上述规定，企业在楼宇竣工验收后将其转为固定资产，并在使用权转移时确认收入或利润的实现。编制销售与租赁方案各项指标比较表（表2）如下：

*注：计算企业所得税时，折旧基数不是账面价值而是计税价值（240 000 000.00，残值率10%）；账务处理则按账面价值102 000 000.00计提折旧，所以应做纳税调整。

【分析】（1）从表2我们可以看到，除了第一年需将转作固定资产的房产按视同销售计算缴纳企业所得税外，第二年起，由于计税折旧调减数会大于应纳税所得额，因此企业无需再缴交企业所得税。另一方面，虽然租赁总收入比销售总收入减少2400万元，但税金则可少交7 439 850.00元*，且企业在租赁到期时仍拥有该房产，折旧也全部计提完毕，持续经营的成本大大降低。随着房地产市场的日益成熟，土地供应量的逐渐减少，房产的价格还会逐步走高，20年后资产的总值有可能超过目前的市值，企业即有持续稳定的现金流入又达到了资产的保值增值。

（2）经营性租赁的优点在于有稳定的租金回报，这是房地产开发企业稳定收益波动的良好补充。对房地产开发企业来讲，在销售乏力和信贷紧缩的形势下，长期持有商业物业是个良好的选择。另一方面，企业自行经营管理物业，不仅可以保证房产的完好率，还可获得其他收入。（如物业管理费收入，按每平方米每月1.80元计，每年也有68万元左右的纯收入）。但由于采用这种经营模式，资金占用较大，回收期较长，周转较慢，对企业的财务状况要求较高，企业必须有充足的自有资金，有与长期固定资产相对应的中长期资本结构，才能保证稳定持续的经营，因此并不是一般企业都能做到的。

*注：7 439 850.00 ＝（13 440 000.00＋46 608 000.00＋19 488 000.00）－（38 124 000.00＋33 972 150.00）

作者单位：厦门龙腾房地产开发有限公司