纽约廉租房的建造与分配

沈克明

从1975年开始,纽约市出台了相关政策,规定房地产开发商购得政府的地块建楼,必须拿出20%的单元,供纽约市的低收入家庭入住

去年,从报刊杂志上看到了来自国内的一些消息:国务院决定逐步扩大廉租住房建设,解决低收入家庭住房困难。地方各级政府积极执行国务院政策,开发建造了不少经济适用房。今年,全国“两会”又传出鼓舞人心的好消息:国家争取用三年时间,解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿棚户区居民的住房困难问题,扩大农村危房改造试点范围,全国廉租住房的保障范围要由城市最低收入住房困难家庭,扩大到低收入住房困难家庭。

看来,国内的廉租房建设在今后几年要加大力度。但近来,很多负面的消息在报上也不断出现,如廉租住房业主不是低收入者,经济适用房随意出租或空置,等等。为此,经济学家茅于轼先生在接受采访时称:“我主张廉租房,廉租房应该是没有厕所的,只有公共厕所,这样的房子有钱人才不喜欢。”这个主张引起了社会的极大反响,争议之声喋喋不休。

平心而论,这几年国内经济适用房、廉租房的建造区域与标准、住房分配方案、低收入家庭的核实办法、居住管理制度等,确实还不够完善。茅于轼先生提出的怪论,也算是纠错整治方案中的一个偏方吧!但茅于轼的论点显然是十分错误的,是被国内混乱的、不成熟的住房政策搞昏了头。如果美国穷人听到“廉租房应该没有厕所”之类的言论的话,一定会举行示威的。

纽约市的廉租住房制度已有七十年历史,其廉租住房建、分、住的一些方法与原则,可供国内的一些地方政府参考。

廉租售住房

要建在富人公寓楼内

美国国务卿希拉里·克林顿,前年来华人集中的地区竞选演讲时说,如果她能当上美国总统,她会努力为中下层阶级建造更多的“买得起的房屋”。笔者问她:您为什么一直提倡要多建平民房(廉租售住房)?她回答,这是我们民主党努力在做的事。其实,在美国,无论民主党还是共和党,为中下层阶级解决住房问题,一直都是他们竞选的口号,这句口号可以为他们带来大量的选票!

在纽约,只有33%的人拥有自己的房子。纽约市人口的1/9(约110万人),住在政府提供的廉租售住房里。在纽约市,政府官员住在廉租售住房里的人很多,而拥有一套上百万美元公寓的政府官员很少!主要因为,是政府公务员拿的是纳税人的钱,他们的工资很低。另一方面,也说明纽约廉租售住房比较普及。纽约市政府每年至少要投入2亿美元,以补贴中低收入家庭住房租金与购房计划。

二次世界大战后,尤其是上世纪五六十年代,纽约市大规模地集中在五个区建造了一批廉租住房,形成了一个个廉租住房小区,这些小区都由政府部门来管理。但日久天长,政府发现这种做法有两个缺点:一是集中在一个区域建造一大批廉租售住房,低收入家庭太集中,容易滋生低层次、低教育、高失业、高犯罪等问题;二是政府投入的财力和精力太多。

从1975年开始,纽约市出台了相关政策,规定房地产开发商购得政府的地块建楼,必须拿出20%的单元,供纽约市的低收入家庭入住。由于政府不再集中建造廉租住房小区,低收入家庭的住房就融入到了纽约市的不同地段。不同民族、不同阶层的人住在一起,解决了社会和谐问题。2006年12月28日,纽约市长彭博签署了纽约市421-A修改法案,修改法将原法律中规定的开发商必须建筑一定面积的平价房屋才能获得免税的地区范围,扩大到包括几乎整个曼哈顿和部分布鲁克林区。在这些地区建房的开发商,建房时必须将房屋总量的20%作为平价房屋出售给中下阶级,才能得到免税优惠。

信息在不同语言的报上刊登

纽约市政府规定,凡新建或改造的廉租住房,都要在纽约市不同文字的主要报纸刊登公告,向各族裔公平提供信息,介绍该廉租住房申请、分配、居住的一些原则。到图书馆翻阅报纸,每月会有一两个,甚至三四个廉租住房公告。除了报纸,在纽约市政府网站也有相同信息公布,而且更完整。某区域的廉租售住房从规划,到建造、分配,各种信息每隔一段时间更新一次,信息不隐瞒,房屋不私分。

到了开盘前一年,廉租售住房楼盘申请的消息,会在纽约市的英、德、俄、西班牙、中、法等不同文字的五十余种报纸上同一天刊登。

现将一则新建廉租住房的中英文广告,拍成照片,作为一例。这栋大楼的地里位置在曼哈顿西37街455号 ,可谓是曼哈顿的中心了。

从这里步行到42街全世界著名的时报广场,34街全世界最大的梅西百货店,只要10分钟;到纽约的展览中心贾维茨展览馆只要5分钟。这个位置相当于北京的王府井,不难想象该地区租金之贵!

通告中已清楚说明该廉租住房的单元数量、租金以及申请人的家庭收入与家庭人口。如果一家夫妻年收入在23541～30700美元之间,分到一房一厅的单元,租金535元一个月;如果年收入在18458～24560美元之间,一房一厅的月租金只要408美元。这个租金是包括煤气、暖气与水费的。仅有电费要租客自己付。

分配比例中有一条:公务员、伤残人及本区域的居民有一定的优先权。(见上图)

符合条件的市民都可申请

纽约市的廉租售住房有两种房源,一种是来自联邦HUD(US DEPARTMENT OF HOUSING AND URBAN DEVELOPMENT),一种来自纽约房屋局HYCHA(NEW YORK HOUSING AUTHORITY)。当纽约市民读到上述通告后,认为自己符合申请条件,并喜欢这个区域,就可以寄一张明信片到通告中指定的地址,索取申请表格。一般通告中的地址,大都设为邮局的一个信箱,以防申请人上门纠缠,或滋生不正之风。

在五个工作日之内,申请人就会收到申请表。

当收到申请表时,你会大吃一惊!申请表长达四五张、甚至十来张纸,有近百个问题要回答。包括身份证明,有无犯罪记录,婚姻现状,学历,孩子,银行存款,电话、电费收据,等等。可怕的是,在回答“yes”(是)或“no”(不是)后,还要回答“why?”(为啥)?

当然,表格的内容主要是身份与收入调查。申请人要填写近五年(甚至七年)的工资单记录、联邦与地方交税记录、居住记录与交租收据,等等。申请人必须在截止日前,寄回申请表。

抽签审核大都要超过半年

在截止日前,收到的申请信会原封不动地放在邮局送来的大邮袋里,一个大邮袋大约有500封信,如果收到十邮袋申请表,在截止日后的第二三天,审核人员会召开碰头会,宣布纪律与注意事项。然后,随意到每个大邮袋里去抽出一定比例的信。其余的原封不动保存好,作候补。

审核员拆阅时大约就有三分之一的申请表因答非所问、内容不全等原因被淘汰了。

符合条件的幸运者在两个月之内,会收到面谈通知。

面谈通知除了告诉你面谈日期、时间、地点之外,特别指出要带上身份证、社会安全号、工资存根、报税单、银行月结单,等等。面谈要求将来的居住人都到场(包括孩子)。申请居住人中有犯罪前科的,会被有些楼盘歧视,遭淘汰的可能性很大。

面试一般要用2～3小时,所有资料文件,审核员都要一份一份查看,并提出相关问题。审核员对申请人及其家人的综合评估都要记录备案。

对于面试合格的候选人,审核员会要求申请人填写几份委托书,审核员要给他工作单位与银行发函,核实他的年收入、存款等信息。还要根据他的社会安全号来审核他有无犯罪记录,信誉度好坏等。与此同时,调查员还会到申请人现住处了解实际情况,拍照、面积测绘,与房东交谈。

核实过程大概要两个月。

定期检查房屋情况与住户收入

审核通过,大楼管理处会通知申请人看房、拿钥匙。一般会给申请人提供两套面积相同,但楼层、朝向等不同的房以供挑选。

入住之前,居住人还要填写四五份表格,大楼规章制度认可、设备设施签收。纽约廉租住房都是全新装修房,包括空调、冰箱、微波炉、炉灶、浴缸、橱柜等一切厨房和浴室设备。

居住廉租住房,有些人会感觉不自由,因为手续很多,要求很严。公寓管理公司专门有一两个人来处理廉租住房的租赁事务。承租人每年的税单、每月的工资单、银行月结单,都要复印给管理处,管理处每年要向承租人的单位和银行发函核实承租人的申报情况。同时,管理处每年还要到承租人家中察看房屋保养情况,每隔四年上门免费粉刷一次。

管理处每年将承租人收入情况向市、州或联邦政府上报,向政府要租金余款补贴。而承租人的收入有变化,租金也随之浮动。

现在,纽约的廉租住房大部分是安插在新公寓里,廉租人同非廉租人享受相同的物业管理标准。理论上是平等待人,但实际上还会受到区别对待。例如到了圣诞节,按美国居住公寓的习惯,住户要感谢物业的经理、保安、清洁工等一年的辛勤劳苦,要给他们小费。有些大方的有钱人会给每人100美元上下,每年圣诞节在十几个物业员工身上就要花上一二千美元。低收入的居住者花得起吗?虽然居住者给与不给,给的多少没有规定,一切自愿,但物业员工心中自明,嘴上不能说,做起事来就有差别了。

纽约市廉租住房的使用者不能擅自出租,即使亲朋好友来访入住,也要向管理公司汇报,最多住一个星期。如果管理公司发现居住者有欺骗政府的行为,不仅是驱逐出楼,还要定性为欺骗罪,坐牢。

不过,纽约市的廉租住房是可以“传宗接代”的。例如申请登记时是父母带个孩子,孩子长大了,父母去世了,孩子仍然可以居住其中。不过,租金将根据孩子的年收入,重新设定。

如果你购买了纽约的廉售住房,除了不能出租之外,在规定的时间内(有些是五年,有些是十年)不能出售。

编后语

任志强算了一笔账,改革开放三十年,中国的GDP增长了近100倍,城镇人均工资大约也增长了100倍,大白菜也涨了100倍,但房价在全国只涨了11～12倍,北京核心城区才涨了16.6倍。按任志强的说法,房价涨到100倍才算合理!

任志强自认为很懂统计学,动辄拿统计数字说事儿。其实,看看网友们对其雷人之语的回应就该明白了,任志强的“统计学”,不过是揣着明白装糊涂算出的一笔糊涂账,人们大可不必与他较真儿!只是,真正大权在握的人可别被他忽悠了,老百姓再也经不起“葫芦僧乱判葫芦案”了。与其算计老百姓的工资涨了多少倍,不如算算老百姓用这涨了100倍的工资,多少年才能买得起一套经适房。