房地产泡沫的论证研究

刘　豪

摘要:自1998年我国实行住房货币化改革以来，房地产业取得飞速发展，一跃成为国民经济的支柱产业。但因我国房地产市场体系不完善、相关制度不健全，房地产业的发展极不稳定，房地产业出现了投资过热、价格泡沫、供需失调等严峻问题，这对房地产市场体系、居民生活以及国民经济造成了不利影响。本文针对我国房地产市场发展中存在的问题进行相关论证分析。

关键词:房地产投资;商品房价格;商品房需求

一、提出问题

由于改革开放前中国政府实行国有土地无偿划拨和住房实物分配的政策，在政府严格管制下的住宅不能进入市场交易，致使改革前的房地产市场长期处于萎缩阶段。

1978年改革开放政策的实施推动中国经济的增长，人民的生活水平大幅提高，城市化步伐明显加快，大量农村人口向城市转移，居民对住宅的需求量越来越大，住房的实物分配再也不能满足居民对住房的多样化需求，住宅的商品化改革迫在眉睫。

1998年5月9日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房； 同年7月3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化，并确定以“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”为住房改革的基本方向。住房商品化改革的狂潮届时席卷了整个中国，房地产建设投资迅速增长，房地产业得到空前的发展，仅仅十年就一跃成为国民经济的支柱产业。

但因我国房地产市场体系自身不完善，相关法制不健全，房地产业在发展过程中遇到了许多问题，这严重影响了房地产业健康发展，给居民的生活及国民经济构成了严重威胁。

2008年房地产泡沫破灭前，我国房地产市场中的问题主要集中体现在以下几个方面:(1)房地产投资过热；(2)商品房价格增涨过快且波动性较大；(3)商品房的供需不平衡；(4)政府的政策太过于局部化、严厉化。

二、论证问题

1.房地产投资过热

自住房商品化改革以来，房地产投资持续稳定增长，从2004年开始由偏热向过热转变。作为城镇固定资产的重要组成部分，房地产业投资过热直接推动固定资产投资猛涨，如图是2003年至2008年上城镇固定资产投资完成情况。

图中数据表明： 2003年至2008上半年，全国城镇固定资产投资增幅明显过快，除了2006年增幅为24.5%，其余年份增幅均在25%以上，是同年GDP增长率的近2.5倍。城镇固定资产投资的猛涨从侧面反应出我国房地产投资出现过热现象。

据中国经济景气月报显示,我国2007年城镇固定资产投资实际完成117414亿元，其中：住宅方面实际完成额21239.17亿元，房地产开发方面实际完成额25279.65，两者分别同比增长30.3%和30.2%。而国家统计局公布的同年GDP增长率为11.4%，住宅投资额增长率和房地产开发投资的增长率达到了GDP增长率的2.65倍.

以上数据表明：我国房地产业投资明显过热，投资的增长与国民经济的发展极不协调，其速度明显过快。

2.商品房价格增涨过快且波动性较大

自1998年我国实行住房商品化改革以来，伴随着房地产投资和需求的增加，商品房的价格不断上涨。在经历了1998—2003年的平稳增长后，商品房的价格增幅自2004年开始加快，并于2005—2007年迅速猛涨。下表是2004—2007年我国五个发达省市商品房价格的走势表。

表中数据显示，在2005—2007年期间，商品房价格出现“飙升”现象，在2005年、2007年两年中，除上海的涨幅相对较低分别为16.86%、14.96%以外，其他四个地区的涨幅都超过了20%。其中北京市商品房的价格上涨最快，2005年、2007年增幅分别为34.34%和50.18%。经计算四年之中商品房价格涨幅最小的上海为40.96%，其中浙江、天津、北京这一涨幅达86.68%、86.00%、146.10%之多。

对表中数据进行分析我们可以发现商品房价格的波动幅度较大，这主要表现在：

（1）各个地区商品房价格的上涨幅度差异较大。比之：2005年浙江的商品房价格增幅为37.71%，而上海当年商品房价格增幅仅为16.86%，前者是后者的2.24倍；2007年北京的商品房价格同比增幅为50.18%是同年上海增幅14.69%的3.4倍之多。

（2）各个地区的商品房价格自身增长不稳定、波动较大。比之，广东省2005年的涨幅27.60%为其2006年涨幅9.23%的3倍;北京近四年的涨幅依次分别为6.67%、34.34%、21.98%、50.18%，其中2007年的涨幅达到了2004年涨幅的7.5倍。

根据房价增速与GDP增速之比这一房价动力系统稳定性预警指标的经验数据显示，当该比率小于1.2时为绿灯区，介于1.2—1.5时为黄灯区，大于1.5为红灯区。用表中2007年数据除以当年GDP增长率发现：除上海该比率为1.29处于房价动力系统稳定性的黄灯区以外，其他四个地区该比率都远大于1.5，处于房价动力系统稳定性的红灯区。由此可见我国商品房价格的动力系统极不稳定，这是导致各地区各年商品房价格增长出现波动的主要原因。

3.商品房需求与供给不平衡

自1998年我国实行住房商品化改革以来，我国住在市场的就出现供不应求的倾向。2005年初，随着投资者的增加、外国热钱的涌入、股市热效应的带动，供需失衡形势进一步恶化，于2007年国庆前后达到极点。例如，2007年1-11月全国商品住宅的竣工面积为2.32亿立方米，而其销售面积为4.98亿立方米，竣工面积还不到销售面积的一半。再拿北京来说，2007年土地供地才1000万平方米，但是2007年一手商品房销售都已经达到了1500万平方米，销售面积是功底面积的1.5倍。以上数据表明我国商品住宅出现严重供不应求的状态，需求的过剩刺激了房地产投资增长、促使了商品房价格的走高，进而导致房地产投资过热和商品房价格泡沫等一系列严重问题。

4.政府的政策太过于局部化、严厉化。

我国房地产市场最近几年的发展极不稳定，受到诸多因素的不良影响，面临着严峻的挑战。从2005年开始，政府不断加强行政干预，综合运用了财政、货币、土地政策及其他手段来控制房价的上涨，相关措施如下：

(1)央行进一步提高存款准备金与加息。

(2)央行将组织全面清查房地产贷款，排查问题，重申制度。

(3)提高土地出让金的回收及新建楼盘预售贷款管理。

(4)显著增加经济适用房与廉租房的供应量。

(5)打击腐败官员买房洗钱的行为。

(6)开征物业税。

(7)全面开放单位建房。

(8)政府出台相关规定规范集资合作建房。

(9)政府将出台相关政策打击投机炒房行为。

(10)全面清查房地产开发商囤积土地的行为。政府的宏观调控有效控制了房价的上涨，各地区商品房价格于2007年底涨停，部分地区的房价甚至呈现下降趋势。但不幸的是，因政府政策太过于局部化、强制化、严厉化、短期化，房地产市场没有实现理想化的 “软着陆”，2008年初极度锐减的投资和需求大伤了房地产业的元气，房地产业遭受重创，严重影响了国民经济的健康发展。

三、分析问题

通过对我国房地产市场近十年的观察可以发现，我国房地产市场之所以存在投资过热、房价泡沫、供需失调”等诸多问题主要是受以下因素影响：

(1)消费者、投资者对未来经济的美好预期。

(2)国外热钱的涌入。

(3)国民经济快速发展的推动作用。

(4)中国快速城市化过程中新增城市人口对商品住宅的需求。

(5)居民可支配收入增加引起的住宅改善性需求。

(6)毕业大学生和在外农民工对商品住宅租赁需求。

(7)相关法制不健全。

(8)投资渠道单一。

(9)土地制度不完善。

(10)银行信贷监督体系不完善。

因为我国房地产体系不完善、独立性匮乏，当以上诸多因素同时存在于房地产市场时，房地产市场自身调节能力和抗干扰能力得不到有效发挥，问题就会进一步恶化。同时，由于当年股市的冷谈，大多数投资者把目标转向了房地产业，大量热钱的涌入使得消费、投资急剧增长，导致商品房成为“稀缺产品”，商品房呈现出供不应求状态，这有力的推动了房价的上涨，整个房地产市场持续高位运行，最终形成房产泡沫。

综合我国房地产市场中存在的诸多问题，我们有必要进一步完善房地产市场体系，健全相关的法律和制度，制定出长远的政策和方针，切实解决中低收入者租房难、购房难的问题，严厉打击投机炒房的行为，严格规范房地产开发商的行为，充分发挥政府的监督职能，使房地产市场持续、稳定、健康的发展。

参考文献:

[1]国家统计局-城镇固定资产投资（03年至07年）；中国经济景气月报第100期,Ⅱ页.

[2]见中国经济景气月报总第94期，第Ⅱ页.

[3]《中国统计年鉴2005—2007》，固定资产投资，按用途分商品房平均销售价格.

[4]北京市建委房地产交易管理网07年数据。公式：均价=商品房销售额/商品房销售面积.

[5]07年天津市国民经济和社会发展统计公报公式：均价=商品房销售额/商品房销售面积.

[6]解放网-解放日报，2008年02月05日版.

[7]07年浙江省房地产业发展报告（浙江省房地产业协会、浙江大学房地产研究中心）.

[8]广东省房协市场分析课题组(广东省房协市场研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所、广东省统计局固定资产投资统计处).

[9]黄绪虎张昱:《房价-中外房价、城市化与中低收入家庭住房模式解读》，53页.

[10]江林东:中国房地产步入房价缓涨阶段，35页，中国房地产信息2008.1-2.

[11]焦点上海房地产网，2007年02月25日.