我国开征物业税的必要性分析

张晓妹

2003年10月，十六届三中全会通过《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》，指出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。至此，我同房地产税收的改革逐步浮出水面。目前，我国还没有一个明确地提出征收物业税的具体实施细则和措施，但基本框架是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并转化为房产保有阶段统一收取的物业税

一、中国现行房地产税制存在的问题

(一)房地产税制不统一

目前，我同房地产税的征收情况比较混乱：一方面，内、外两套税制有失公平合理。在我国，外资企业和外籍个人适用《城市房地产税暂行条例》，内资企业和个人适用《房产税暂行条例》。内外税制不统一，不仅不利于企业之间的公平竞争，也不符合国民待遇原则。另一方面，我国现行税制“重交易轻保有”，即在房地产流通环节税种多、税负重，而在房地产保有环节课税较少、税收优惠范围大、税负轻，使得房地产保有者在低成本条件下可长期持有其土地和房产，从而导致房地产闲置。更为严重的是，它直接阻碍了大量划拨存量土地进入市场的进程，减少土地的有效供给，更加激发土地价格上涨，同样，由于没有有效的税收调控机制，使政府未能充分参与增加价值的分配，而是任由其流向房地产的实际保有者，使得国家的宏观调控意图难以贯彻。因此，国家税收政策难以发挥其作为经济杠杆的调节作用。

(二)税费项目繁多且负担偏重

我国的房地产税指在房地产的取得、转让环节的税收，具体包括营业税、城建税和教育费附加、土地增值税、印花税、契税、个人所得税、企业所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税等。同时，我国的房地产还有费，主要是房地产管理部门在房地产登记、使用、经营、交易、过户及日常管理环节收取的多种费用。因此。存在着税费混杂、以费挤税、以费代税、税费交叉重叠、多头管理、管理缺位等诸多问题。庞杂的房地产税费已成为房地产商品售价的一个重要组成部分，直接加重了消费者的负担，抑制了税收对房地产业发展的调节作用。

二、英美等西方国家房地产业税制对我国的借鉴

在英美等很多发达国家和地区，房地产税收基本上都是地方政府财政收入的主要来源，并被地方政府用于各项基础设施和公用设施建设。如美国地方政府财政收入的75％以上来源于房地产业，且有递增趋势。同时。税制建设坚持“简税种、宽税基、低税率”的一般原则；在税制结构安排上坚持“重保有、轻流通”。以英国为例，在房地产取得环节，其印花税仅按土地和房产取得价格的1％征收，而来自房地产保有的不动产税、经营性不动产税收却占总税收的30％左右。“重存轻流”的税制结构极大推动了房地产流通与土地高效供给。

三、中国开征物业税的必要性分析

(一)优化资源配置

在我国现行的房地产税制体系中，对房产拥有的税负是较轻的，虽然现行的房产税规定，业主要按出租房产获得租金的12％或按房产净值的1.2％缴纳房产税，但通常情况下是对企事业单位征收的，私人拥有住房一般无需缴纳，但对房产交易过程中的税收却较重，这在很大程度上妨碍了房产交易的进行，导致了一些人占有多处房产并私下出租取得收入，同时，有大量急需住房却因成本太高而买不起房的人并存的现象。要改变这种畸形资源配置方法的格局，需要在降低房产交易税负的同时。增加房产的保有税负，以盘活现有房地产的存量。

(二)公平收入分配

中国是一个发展中国家，但贫富悬殊甚于美国，这引起了中央政府的高度重视。贫富差距主要表现在三个方面：第一是收入；第二是消费或支出；第三是财产。税收制度对贫富差距的调节，应该是全面的，而不仅仅限于前两个方面。我国当前税制在收入环节。有个人所得税的调节；在消费环节，有增值税、消费税和营业税等多个税种的配合调节。但在财产方面则缺乏有力的税收调节手段。物业税的开征，将对财产保有环节进行调节，从一定程度上弥补税制的不足。缓解贫富悬殊。三个环节的调节中，财产保有环节的调节对贫富差距影响最大、最具基础性作用。而物业税是直接针对业主的财产征税，是调节社会财富的最佳手段。

(三)稳定地方财政收入

我国实行国有土地批租制，土地是各级地方政府丰厚的财源，前3年全国土地出让金收入累计达9100多亿元，有的作为预算外收入甚至超过同级同期的财政收入。如此丰厚的财源，当然导致地方政府对土地批租情有独钟，开发和批租力度不断加大，城市也迅速扩张。但是，土地资源并非取之不尽、用之不竭。随着城市的扩张，土地资源越来越稀缺，可供政府批租的土地也越来越少，地方财政收入也会越来越少。财政收入的大起大落，势必影响到财政支付能力，甚至可能造成政府突然之间难以正常运转。实施物业税，一方面可以有效防止地方政府“一夜暴富”，另一方面则可以长久地为地方政府获取稳定的税收收入。

(四)稳定房地产价格

由于我国房地产价格和居民收入增长完全脱节，导致很大一部分人买不起住房。如果开征物业税，新房将取消批地税费，房地产商开发成本的降低必然降低城市居民购房的“门槛”，可以增强居民改善住房的机会和能力。同样，消费者必须考虑以后每年税收支出成本，特别是一些投资者，考虑到以后每年的物业税支出，在购买时价格承受能力下降，会抑制购买需求，这也必然导致房地产价格不会太高，价格不会产生大的波动。

(五)推进节约土地资源

目前，我国一次能源消耗中超过40％以上的部分用于建房和住房。而中国恰好是一个能源资源严重匮乏的国家。因此，为了应对能源短缺问题就要鼓励资源节约，抑制过度消费，从而促进国民经济的可持续发展。因此，开征物业税后，土地保有期间的税负成本会大幅提高，房地产开发商不得不加快开发速度，以减少土地闲置带来的税收成本。这样必然导致开发商、消费者或其它业主考虑节约用地。减少土地荒芜、加快流通速度、提高物业容积率，直接提高土地资源利用效率，这对人多地少的中国，意义尤其重大。

四、实施物业税的条件分析

(一)要明晰产权关系

开征物业税是一种政府行为，它不是一种经济活动。物业税开征之后，从法律上讲只要拥有不动产就要交纳物业税。征税要求产权清晰，政府要向业主、向产权所有者征。目前，问题比较突出的是集体土地，随便占用农民的土地，随便改变土地用途的现象十分突出，农民在这个问题上没有发言权。其原因就是产权不清晰，谁是集体土地产权的法人代表处于模糊状态。要做到产权清晰，应把集体土地变为国有。农村土地的所有权主体是个模糊的概念。是村委会、村民小组、还是集体经济组织说法不一，因此，集体土地私有化是不现实的。可见，没有这两个产权并轨就难以理顺产权关系，公平就做不到。

(二)要建立公平、公正的评估机构

开征物业税，首先要对不动产进行评估，当前面临着负责评估的主体界定问题。现在我国有三个主管部门的评估机构，一是建设部为主的房地产评估机构：二是国土资源部所属的以土地评估为主的评估机构：三是国资局所属的资产评估机构。这三个不同属性的评估机构，对同一个不动产的评估，可得出三个不同的价值量。有的相差40％以上。在这种情况下是无法开征物业税的。可见，要开征物业税，首先必须使几家评估机构都脱离主管部门，割断部门利益关系，使评估机构真正成为不以盈利为目的，讲诚信的公正、公平的中介机构。

(三)要理清房地产开发与消费过程中的各种收费问题

当前，我国房地产开发过程中，税负比较重、税种多、税率高、重复征收严重，尤其是各种收费过多过乱。各种收费及腐败成本甚至不亚于土地出让金成本。在这些问题尚未搞清楚之前就开征物业税将可能导致混乱。因此，要开征物业税，就必须搞清楚当前房地产开发过程中究竟存在什么问题，症结在哪里，哪些收费是合理的，哪些是不合理的，只有搞清楚才能确定税种和税率。理清房地产开发与消费过程中的各种收费问题，是物业税开征的重要条件。

(四)要明确物业税调节的主体定位

物业税调节主体定位是开征物业税成败的关键所在。如果把物业税调节的主体定位在多数工薪阶层的不动产上，这些中低收入阶层，大多是辛苦半辈子才购买了住宅，现在除了交物业费外，还得交物业税，恐怕大多数居民难以承受。如果把调节主体定位在房屋炒作者(投资者)和富裕阶层，以此抑制房地产的炒作和投机，调节贫富差距的进一步拉大，则是可行的。笔者认为，依据我国的国情，此次物业税的调节主体应放在房地产炒作、高档住房与富裕阶层及二套住房以上的群体，对于自住住房应给予优惠和减免，以控制贫富差距的继续扩大。

五、对物业税开征基础工作的几点建议

根据十六届三中全会精神，改革现有的城市房地产税、房产税、城市土地使用税和土地增值税，实现简并税种，构建统一的房地产税制，将成为今后地方税务的重要工作。作为税收主管部门、职能部门应该配合国家税制改革，同时。全面加强地税人员业务培训，不断提高税务人员素质，在财产确认、税款核定、税款征收三个环节上确保物业税的征收管理能力，确保物业评估、税款征收的合理性和公平性。