商业银行如何防范个人住房贷款风险

韩临畅

[摘 要]本文主要分析了个人住房贷款的风险，探求商业银行体系中的风险因素。我们认为带来风险的因素主要有以下三个方面：信贷前的调查不足；银行业务的概念偏差；银行内部控制制度的不足。最后提出了防范个人住房贷款风险的措施建议。

[关键词]商业银行 住房贷款 信贷风险 操作风险

随着我国经济的飞速发展，我国的金融等一些市场得到了较快的发展，近年来我国年均GDP增长达到10%左右，在一定程度上带动全球经济的发展。

但是，我国一些行业的过快发展也导致了一系列弊端逐渐出现，如在房地产行业，虽然房地产行业的快速发展对我国的财政税收收入以及GDP增长作出了很大的贡献，但是由于我国房地产行业投资性房屋的购买数量的快速增加以及比重的迅速上扬，房价偏高、增速过快等问题也相继出现，这导致我国商业银行个人住房贷款业务风险增加和贷款操作难度提高。

本文将对目前个人住房贷款所存在的风险来源作出归纳，然后从商业银行的角度作出深层次的原因分析，最后针对导致这些风险的产生因素对我国商业银行个人住房贷款业务风险的防范提供建议和对策。

一、个人住房贷款风险来源

近年来，虽然我国的经济得到了较大的发展，但一些由于发展过快导致的问题也相继暴露，如在房地产行业，投资性房屋的购买数量的快速增加以及比重的迅速上扬，房价偏高、增速过快等问题也相继出现，这导致我国商业银行个人住房贷款业务风险增加和贷款操作难度提高。笔者认为，这些风险主要来源于以下几个方面：

（一）政策风险

政策风险，是指由于政策的改变导致投资者的投资收益发生变化的风险。近年来，我国经济高速发展，GDP等指标快速上升，但逐渐呈现出投资过热的现象，通货流动性过剩、投资具有盲目性等问题相继出现。由此，我国的货币政策开始从紧，2007年，人民银行6次上调基准利率，目前五年期贷款利率和存款利率已分别达到7.83%和5.85%，第一套个人住房五年期按揭利率更是从5.814%上升到6.6555%。

1．利率、汇率调整风险

在我国，商业银行和个人住房贷款的借款人签订合同的利率主要为浮动利率，而许多借款人在借款时只是计算了贷款的额度、还款本息以及每月还款数量，考虑每月收支是否能维系平衡，忽视了可能存在的利率调整。在浮动利率机制下，借款人每期的还款金额会随着基准利率的变化而变化。一旦贷款基准利率出现较大幅度的上升，借款人的还款压力将明显增加，信贷风险将会提高。

2．宏观经济环境变化

国家经济的宏观环境变化会直接影响国内投资市场，而导致宏观环境变化的因素是多方面、不确定的。

在过去的前几年中，我国一直处在通货紧缩的环境，为刺激消费需求，国家曾鼓励银行开展包括个人住房贷款在内的消费信贷业务。但是近年来，我国已慢慢走出了通缩的环境，而居民消费习惯存在惯性，不可能马上改变，如果宏观调控措施不到位，只会导致两个结果：要么进入新一轮的通货膨胀，要么我国经济发展硬着陆。这其中任何一个现象发生都会影响我国经济发展，国家必然会适时的调整政策干预市场，如果忽视这些宏观环境的变化，会提高银行信贷业务风险。

（二）信用风险

1．“假按揭”现象

按揭贷款一般是指借款人在购房过程中，由于没有足够的资金，而以所购买的房屋为抵押物向银行借款的一种信贷形式。所谓的假按揭，就是以按揭的名义套取银行贷款的行为。

在一定的程度上，假按揭钻了法律的空缺：首先，由于假按揭的实际借款人与名义借款人不一致，而与银行签署合同的对象是名义借款人，因此当违约发生时，实际借款人并不需要付出太多的损失；其次，由于抵押合同是基于主债权合同的从合同，因此当债权债务关系解除时，抵押关系也被解除，会造成因抵押物买卖纠纷导致银行抵押权失效；另外，希望通过假个贷套取银行贷款资金的开发商多为实力不济者，因此即使暂时取得了银行贷款，其后续的资金来源仍然得不到保证，项目可能无法完成，从而给银行信贷资金带来巨大的损失。

2．开发商使用虚假资料

目前，由于房地产行业火热且收益高，相当一部分企业进入了房地产的投资，但是由于开发商繁多且各企业资质良莠不齐，银行很难对企业进行准确的风险评级。而且，一些开发商本身资质较低、实力不强，严整影响到这些开发商的抗风险能力，由于这些资质不强的开发商实力有限，很难提供出比较优质的贷款抵押物，甚至不能满足国家相关贷款规定。

3．借款人还款能力变动风险

还款能力是指借款人偿还其向银行贷取的本金和利息的能力，是贷款人对借款人进行贷前调查的首要内容。

但是，借款人的还款能力不是一成不变的，在长达几年甚至几十年的还款期限内，借款人不可能保证其收入以及其还款能力稳定不变，不可能保证在接下来的一段时间内不发生离异、残疾甚至意外死亡，而在日趋激烈的社会环境下，借款者也不可能保证自己的工作稳定。如果借款人一旦收入发生变化或者由于其他因素影响而导致还款能力不足，商业银行信贷业务就面临风险。

4．房产减值风险

房价缩水减值也同样会对银行个人住房贷款的影响。

首先，目前很多人选择采用“以房养房”的方式供房，房地产价值的下降会直接影响房屋的出租价格，由此导致借款人的还款能力下降，无法按时归还贷款资金和相应的利息。

其次，如果房地产市场价格大幅度下降，会导致大部分投资型房贷借款者收益小于成本，从而选择放弃归还贷款，造成银行损失。

(三)操作风险

贷款人操作风险是指因为银行工作人员在实际工作中出差错或者银行贷款流程本身存在缺陷而导致贷款损失发生的风险。

贷款人操作风险主要有以下几个方面：

首先，放贷银行没有进行充分的贷前调查，只是分析项目的可行性和抵押物实际价值的调查，却忽略了对贷款风险的分析。

其次，贷后检查不及时，检查制度流于形式，对借款人的贷后实际情况掌握不足。

二、商业银行个人住房贷款风险深层次原因分析

（一）贷前调查存在不足

贷前调查是银行进行信贷业务的前提，只有在贷前进行充分的调查以后，银行才可以根据调查结果决定贷不贷款以及贷多少款。但是，近年来，由于房地产的快速发展，房屋价格快速上升，房屋逐渐变为一种增值工具，相对价值比较稳定，这导致许多商业银行在对个人住房贷款业务的贷前调查中，过多的重视调查抵押物的价值，认为只要有好的抵押物就有了依靠，可以放款，而轻视了对借款人其他方面如借款人还款能力的调查，提高了银行房屋贷款的风险。

（二）银行经营理念存在偏差

那么，是什么原因导致银行贷前调查不足的情况存在，笔者认为这在一定程度上是由于银行经营理念存在偏差所造成的。

目前，银行住房贷款业务在短时间内具有一定的收益性和安全性，因此逐渐被银行作为重点业务发展，并将该业务的业务量作为工作人员考核达标的评判标准，出现在奖励办法中。商业银行这种为了追求经济利益的方法本无可厚非，但是，商业银行住房贷款业务人员为了完成任务，容易放松对贷款的调查。

（三）内控制度不完善

除了银行理念偏差对银行个人住房贷款业务的风险存在影响外，内控制度的不完善也严重影响了贷款业务的质量。

导致内控制度有效性缺乏的因素有很多，如在以下几个方面：

首先，上级行没有针对下级行的具体情况制定适当的贷款审批条件，导致贷款风险的产生。

其次，人民银行的信贷记录具有一定的滞后性，通过人行征信系统取得的信贷调查结果不全面。

另外，贷后检查也存在一定的缺陷。目前，如果出现贷业务还款不及时的情况，在前两次逾期时都只是象征性的收取罚息并加强联系，从一定的程度上来说，贷款逾期只要能保证资金安全性，甚至可以为银行增加利息收入。

三、防范个人住房贷款风险的对策

（一）加强对贷款业务的贷前调查

贷前调查是任何贷款的前提，当然也包括个人住房贷款。我国商业银行对个人住房贷款业务的贷前调查包括对抵押物的调查和对借款人其他资信情况的调查，而其他资信情况则包括借款人还款能力等方面。

借款人抵押物价值固然重要，但是并不可以就此忽视对借款人其他资信情况的调查。目前，商业银行个人住房贷款业务的贷前调查中，很多调查都是出于形式，并没有保证调查的质量，这导致银行的授信部门不能根据借款人的实际情况作出有效的个人风险防范措施。

（二）树立正确的商业银行经营理念

由于商业银行经营理念存在偏差、奖励考核机制歪曲，以及内控制度存在缺陷，贷款业务的风险被进一步加大。因此，要降低商业银行个人住房风险贷款业务的风险，需要正确商业银行的经营理念。

首先，由于目前住房贷款业务在短时间内具有一定的收益性和安全性，因此逐渐被银行作为重点业务发展，并将该业务的业务量作为工作人员考核达标的评判标准，出现在奖励办法中。

其次，银行应该加强从业人员的专业知识再教育。商业银行在从业人员有一定的基数比例是非金融专业人员，很多业务人员都是在接触业务以后才真正开始学习金融知识，这导致银行从业人员的专业知识不够全面，缺乏对金融形势的分析能力，无法及时意识到业务风险的存在，如果对从业人员进行专业培训并加以考核，则可以规避或者减少这些风险。

（三）完善银行内控制度

要降低个人住房贷款的风险，除了要加强商业银行个人住房贷款业务的贷前调查和正确其经营理念外，更重要的是，要从根本上完善银行本身的内控制度。

针对前面所提到的内控制度存在的漏洞，笔者认为，要在以下几个方面加以改善。

首先，要加强上下行以及各部门之间的沟通和协调。由于上级行并不了解下级行所承接的贷款业务的实际情况，因此很难光从客户资料上分析借款人的实际资信情况，这样就容易导致风险的出现。

其次，目前个人征信系统存在一些瑕疵，比如商业银行往往在贷款资金发放后才向人民银行个人征信系统提出更新要求，这使得人民银行个人征信系统的信息披露存在滞后性，也为借款人一房多贷的情况发生提供了可能。

第三，银行应当完善贷后管理体系。

四、结束语

通过以上的分析，本文认为，我国商业银行个人住房贷款风险的主要成因来自于商业银行本身，如贷前调查不完善等，而促使这些情况存在的原因主要是由于银行经营理念存在偏差以及银行内控制度本身的不完善。针对这些情况，笔者认为如果加强银行贷款业务贷前调查的力度，树立正确的商业银行经营理念，同时完善商业银行内控制度，我国商业银行的住房贷款风险将得到一定的缓解。

参考文献

[1]陈向东：“当前个人住房贷款风险分析及防范对策”，《济南金融》，2007年第2期

[2]陆焱：“浅谈虚假个人住房贷款的起因及防范措施”，《中国房地产金融》，2006第11期