由次贷危机引发的对中国房贷市场的若干思考

孙怡春

[摘 要]美国次贷危机发生的根源可以归纳为超宽松的房贷政策和资产证券化的风险管理不善。中国房贷市场的健康发展对中国的经济发展有着深远的意义，然而目前的市场中也存在不少风险隐患，笔者通过对美国次贷危机的经验借鉴，对中国房贷市场的信贷风险管理、资产证券化风险控制、金融监管等方面提出政策意见。

[关键词]次贷危机 资产证券化 房贷

一、美国次贷危机的引发根源

美国次贷危机发生的根源可以归纳为超宽松的房贷政策和资产证券化的风险管理不善。美国有关房贷公司和银行为了追求高额利润，不顾高风险，对还款能力明显不足的客户，甚至是“三无”客户（无收入、无工作、无资产）发放次级住房抵押贷款。且低利率政策使即便定价较高的次级按揭贷款成本也相当低，大批信用级别不高的购房者利用次级按揭贷款购买住房。这些次级按揭贷款，不必持有到期就可以出售给一些机构进行资产证券化，打包成不同等级的按揭抵押证券出售给特殊投资人。被资产证券化处理的次贷占次贷总额的比率达到76%以上，鼎盛时期，包括次贷品种在内的资产证券化对美国国民经济的贡献率最高达到了7.5%。衍生产品的定价已经实质性脱离了原有按揭产品的风险，而仅取决于投资银行、信用评级机构评定的等级，而投行、评级机构和保险公司等中介机构也为了追求超额利润不负责任地将这些贷款“包装”为固定收益证券CDO，甚至将部分CDO评为AAA级，行销全世界。然而当利率提高、经济下滑和房价下跌时，贷款人最终资不抵债，宣告破产，而房贷公司和银行被迫收回价值大幅缩水的房产后，无从处理，最后自己也资不抵债，破产了之，同时连累了世界多国大量次级债购买者。

二、中国房贷市场的现状与未来展望

（一）发展房贷业对促进经济发展具有深远意义，未来一定时期内政府将持鼓励态度。

首先，自1998年居民住房改革以后，住房贷款对惠民安居起到了很大推动作用。目前个人住房贷款余额达2.95万亿，比97年底增长155倍，占全部商业银行人民币贷款余额的10%。其次，住房贷款政策有效地拉动了房地产业的发展，通过刺激私人对房产的投资与消费，对国民经济增长作出了重大的贡献。在当前金融危机期间，发展房贷对于拉动内需也有着积极的促进作用。最后，房贷业发展促进了商业银行的盈利增长。一方面，目前国内大部分银行仍将个人住房抵押贷款视为高收益、低风险的优质业务，强调要大力发展，并力图尽快提高其在总资产中的比例。据统计，个人住房贷款业务仍是目前中国商业银行最优质的资产业务之一，几乎各家银行的房贷不良率都明显低于全行平均不良率。另一方面，银行又通过对房贷的资产证券化大大提高了银行资金流动性，缓解了银行资本充足压力，并促进了风险的分散。在发达国家，资产证券化已成为商业银行在竞争中取胜所应具备的手段，在中国也不例外。

鉴于房贷市场在经济发展中的重要作用，国务院出台了《若干意见》，从更高的层次对房地产信贷政策进行了调整，着重改进金融服务，加大对居民住房消费的金融支持力度。从最近发布的一些鼓励房贷的新政策来看，预计2009年宏观调控将继续落实适度宽松的货币政策，促进货币信贷稳定增长，金融市场的制度化建设将加快，但是基本运行态势不会改变。2008年央行持续降息，其力度之大、频率之高已属历史罕见，但根据中国工商银行副行长王丽丽的分析，2009年的存贷款的基准利率还会继续下调以鼓励房贷。

（二）中国房贷市场存在的隐患。

中国目前房贷市场发展速度同样存在着流动性过剩、相对低利率、房地产市场繁荣等特征，与美国三年前的情景如出一辙。事实上，目前国内个人住房抵押贷款市场中存在的风险尚未被充分揭示，一旦房价普遍下跌，或经济增长减缓，这些风险就会逐渐显露，并威胁到银行房贷资产的安全。中国政府应未雨绸缪，防患于未然，对目前房贷市场存在的不足之处采取有效措施。

目前中国的房贷业务运营中存在很多风险隐患，值得我们注意。第一，住房信贷门槛控制不严。多数商业银行原本就对客户的信用情况缺乏分辨力和监控力，加之随着2008年以来楼市 “拐点”的出现，商业银行可能为完成既定的房贷增长目标而进行恶性竞争，进一步放低门槛。第二，国内商业银行应提高对于资产证券化这一创新金融工具在实际运用操作中的的风险控制能力。第三，总体风险管理与市场金融监管力度不够，有待市场监管主体的重视。

三、基于次贷危机的经验借鉴与政策意见

（一）切实加强信贷风险管理，提高住房按揭贷款的信用门槛。

通过次贷危机的根源不难发现，无论是原始的金融产品，还是包装过的金融产品，最根本的是要加强和完善对原始产品和客户的持续管理。一方面银行要加强对房贷者的信用审核，同时采取有效措施做到对其信用状况的持续跟踪记录，对不同信用风险等级的借款人实施不同的借贷标准，包括自有资本金、首付比例、利率、期限等。另一发面银行应加强各方面的操作规范，如实施统一的风险分类标准、审视自己的资本充足率和贷款损失准备金是否已充分达到防范风险的底线等。

（二）要完善住房按揭贷款证券化风险防范的法律制度。

目前规范资产证券化的主要法律是2005年央行颁布的《信贷资产证券化试点管理办法》和中国银监会颁布的《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》。以上法律对信贷资产业务的市场准入和风险管理做出了专门规定，专门设立了“业务规则与风险管理”一章，对资产证券化的各个参与主体提出了统一的风险管理要求，强调了金融机构的内部风险隔离和风险揭示问题，要求参与证券化交易的金融机构建立有效的内部风险隔离机制。但以上法律属于部门规章，法律层次较低，难以解决现存的一些法律问题。应当借鉴国外资产证券化风险防范的经验教训，尽快制定专门的金融资产证券化法，处理好外部监管和内控制度之间的关系，完善我国资产证券化风险监管。

（三）加强金融监管。

第一，监管当局的当务之急是建立房地产金融预警和监控体系，提高自身的风险识别、预测、防范、规避和化解能力。第二，中国监管当局的监管目标不能仅限于对机构稳定的监管，对产品创新也要加强监控，尤其对结构金融这一类产品的放任自流容易纵容金融机构的过度结构化行为，由此埋下巨大的风险隐患。第三，监管部门应致力于提高市场透明度，构建完善的市场纪律约束机制。第四，要加强各监管机构（中国银监会、证监会、保监会）的协调机制，避免监管真空和重复监管。第五，谨防国际金融风险，加强金融监管的国际合作。中国已经加入了国际货币基金组织、世界银行、证监会国际组织、国际保险监督官协会等国际金融组织，并且与许多国家或地区签订了金融谅解备忘录，为加强金融监管的国际合作奠定了良好的基础。我们应当善于利用金融监管合作机制，获取信息，了解政策甚至要求就某些具体目标采取联合行动以更好地防范和化解国际金融风险。

参考文献

[1]《次贷危机》，辛乔利，孙兆东 著，中国经济出版社，2008年03月出版