房产投资谨慎抄底

刘瑞婷

从2008年8月开始，房价由正增长变为负增长，由供不应求变为供大于求。拐点终于出现。

2008年，国内房价从上涨转入下跌。高盛一份最新的报告认为，从现在到2009年房价还会进一步下跌15％左右。著名经济学家易宪容判断，2009年可能是房地产以消费为主导市场的真正开始，房地产市场价格将出现全面的理性回归。

政策护航，楼市“软着陆”的可能性很大。业内人士认为，“四万亿”和地方政府的“十六万亿”投资最值得期待，因为投资中的一半，会转变为工资，而工资又可以转化成购买力，有了这些购买力，购房有效需求就能够得以解决。

不乏有人认为，2009房价下行且企稳。普华永道的《2009亚太区房地产市场最新趋势报告》认为，由于贷款标准日趋严格，而房地产价格又出现停滞乃至降低，贷款人面临的风险日益加剧，“资不抵债”的贷款人将面临强制重组或出售资产的困局。

普华永道预测房地产价格2009年，包括住宅、商业地产、工业地产等各种物业将有15－20％左右的下滑。

中国社会科学院发布的2009年《经济蓝皮书》中指出，房市短期内房价面临进一步回调。业内知名学者孙飞对记者说：“2009年，一线城市，如北京、上海、广东、深圳等房价会有所波动和调整，不过大部分应该企稳。而三线城市、小城镇，房价会有所上涨。世邦魏理仕住宅项目营销部高级董事陈炜则介绍说，有降价和资金需求的公司，在市场上不会放弃2009年二季度的市场，大多房源依然会采用低开的举措。

也许不能准确预期底部的准确时间，尤其是，房地产具有很强的地域性特征，不同城市或同一个城市的不同区域，房价就有不小的差异，即便在同一城市同一区域，不同楼盘之间，也存在项目品质、性价比带来的差异性。

因此，准备楼市抄底的投资者依然要做辛苦的调查分析。需要提醒投资者的是，由于中央及有关地方政府已经出台的相关政策，其有效期是到2009年12月31日止。所以，一些符合政策的人，在2009年内购买自住房，可以享受到相关政策规定的如降免税费或获得各种补贴等利益。因此，当房价继续下降一定幅度后，确有购房需要的自住购房者，应该可以买房。否则2009年后，一些政策可能过期，不能再享受相关降免税费或获得各种补贴。购房者的总购房成本可能回升，在支出上就等于房价回涨。

在2009年，购房者该不该买房?买房是大投资，一辈子的事。房地产营销策略与投资顾问陈真诚认为要找准几个市场变化观察点来做决定，譬如，元宵节前后，3月份两会前后，年中7月份前后，以及10-11月份，将是四个观测房地产市场变化及未来走势的主要时间点。在每个时间点上，房地产市场和房地产舆论，可能因相关因素而发生变化。

具体分析来说，开发商可能在春节后利用元宵节降价促销，回笼资金。7月份，半年度房地产数据、宏观经济数宏据将悉数出炉，这会影响到市场预期。另外，中央及有关地方政府已经出台的相关政策的有效期是到2009年12月31日止，一些人可能会抓住机会以从相关政策中获益，四季度可能形成相对可观的成交量。