论房地产开发企业视同销售的税收差异

黄星喜

摘要：根据税法对房地产开发企业视同销售确认收入的有关规定，从视同销售的行为范围、纳税义务发生时问及应税收入确认方法三个方面，分析了其在营业税、土地增值税及企业所得税方面的税收差异。

关键词：视同销售；营业税；土地增值税；企业所得税

中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1672－3198(2009)08-0199-01

视同销售，是指纳税人在会计上有些不作为销售核算或虽作为销售核算，但没有现金流入产生，而在税收上都要作为销售确认收入计缴税金的商品或劳务的转移行为。近年来，随着我国房地产行业的不断发展，房地产开发企业的资产经营行为也日趋增多，视同销售也就时有发生。为规范房地产开发企业的纳税行为，税法针对房地产开发企业视同销售的收入(营业额)的确认问题作了相关规定，然而同样属于视同视同销售行为，但税法在营业税、土地增值税及企业所得税上的规定还存在着一些差异，在日常的税务处理中，如不引起重视将面临着一定的纳税风险。将从确认应税收入的行为、时限、方法三个方面对其差异进行分析。

1房地产开发企业视同销售确认收入的行为差异

营业税方面，根据《营业税暂行条例实施细则》第四条规定及《国家税务总局关于以房抵顶债务应征收营业税问题的批复》，可知营业税的视同销售行为包括：单位将不动产无偿赠与他人；单位以房屋或其他不动产抵偿债务等。土地增值税方面，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号文)的规定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和人个的非货币性资产等应视同销售房地产。企业所得税方面，根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号文)的规定：房地产开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售。

透过上述规定可知，企业所得税的视同销售行为的范围最为宽泛，营业税的视同销售行为的范围最小。在视同销售行为上，企业所得税与营业税相比，除了以房抵债和单位将不动产以捐赠、赞助等方式无偿赠与他人外，企业所得税和营业税在视同销售的行为方面存在着较大的差异。例如房地产开发企业将开发产品用作对外投资入股，参与被投资方利润分配、共同承担投资风险，在企业所得税上应视同销售并确认应税收入，但在营业税上却不必确认为营业税的应税营业额，因为该行为不属于营业税的征收范围。企业所得税与土地增值税相比，除企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和人个的非货币性资产等外，企业所得税与土地增值税在视同销售的行为方面也存在一定的差异，主要表现在企业将开发产品无偿赠与他人及自用方面。例如企业将开发产品无偿捐赠、赞助给其他单位，在企业所得税上应确认为应税收入，并计算相应的应纳税所得，但在土地增值税上却不必确认为应税收入，也不得扣除相应的成本和费用，因为该行为不属于土地增值税的征收范围。营业税与土地增值税相比，除企业将开发产品抵债外，两者在视同销售的行为方面也存在较大的差异。例如企业将开发产品无偿捐赠、赞助给其他单位，在营业税上应确认为应税营业额，计征营业税，但在土地增值税上却不必确认为应税收入。

2房地产开发企业视同销售确认收入的时限差异

营业税方面，根据《营业税暂行条例实施细则》第二十八条的规定，可知房地产开发企业将开发产品无偿赠与他人和将开发产品抵偿债务，其视同销售确认收入的时限为开发产品所有权转移的当天。土地增值税方面，根据国税发[2006]187号文的规定，其视同销售确认收入的时限同样为开发产品所有权转移的当天。在企业所得税方面，其视同销售确认收入的时限与前两者相比则有所不同，根据国税发[2006]31号文的规定，企业应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。这里明确了只要满足所有权转移、使用权转移或取得利益权利三种情况中的任何一种就应确认企业所得税应税收入的实现。

3房地产开发企业视同销售确认收入的方法差异

营业税方面，根据《营业税暂行条例》及其实施细的规定，纳税人的应税营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用，其中，价外费用包括向对方收取的手续费，基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；③核定计税价格－营业成本或工程成本×(1+成本利润率)÷(1－营业税税率)。可见，对于房地产开发企业将开发产品无偿赠与他人的视同销售行为，由于赠与企业没有向对方收取任何款项或取得任何转让对价，因此其视同销售的应税营业额只能按照当月或近期同类开发产品的平均销售价格确定，如当月或近期无同类开发产品销售的，则按照成本利润率核定其计税价格。对于房地产开发企业将开发产品抵偿债务的视同销售行为，其视同销售的应税营业额应按照实际抵偿债务的金额(不存在无正当理由的价格明显偏低)或法院判决书上确定的金额确定。土地增值税方面，根据国税发[2006]187号文的规定，房地产开发企业视同销售的应税收入按下列方法和顺序确认：①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。企业所得税方面，根据国税发[2006]31号文的规定，房地产开发企业视同销售的应税收入按下列方法和顺序确认：①按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定：②由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；③按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15％，具体比例由主管税务机关确定。

可见，在视同销售应税收入的确认方法上，营业税、土地增值税、企业所得税三者之间还是存在一定差异。营业税方面着重强调应按照向对方收取的全部价款和价外费用确认应税营业额，只有在价格明显偏低且无正当理由时，才由税务机关采取核定方式确定应税营业额，前者是视同销售应税营业额确定的主要方法。在土地增值税与企业所得税方面，虽然两者都有按照当年或近期同类开发产品销售价格确定视同销售应税收入的方法，但土地增值税是按照平均价格或评估价值确定视同销售应税收入，而企业所得税更多强调的是按照市销售价格或公允价值确定视同销售应税收入。