“地王”恶象

宋奕青

不断出现“地王”是地方政府的资金压力与企业豪赌未来房价、地价的博弈。

2007年那个疯狂的地王时代至今也就仅仅两年，但中国的房地产却经历了一场生与死的轮回。而今，这种轮回似乎又回到了原点——北京、广州等地再次拍出了多块高价地王。

很难想象，几个月前还忧心忡忡的开发商们如今个个都底气十足。粗略统计下来，进入5月之后，全国各大开发商公开披露的购地款合计超过250亿元。

是疯狂的房价造就了疯狂的土地市场?答案显然不会如此简单。

谁在支配中国土地

如果把近期的土地市场看作一个舞台，那么在上面表演的开发商只能称得上是“配角”。如果深入剖析此次土地市场重新升温的成因，即可发现，依靠土地财政的地方政府才是真正的“主角”。

中国土地勘测规划院副总工程师张晓玲表示，不断出现“地王”是地方政府的资金压力与企业豪赌未来房价、地价的博弈。

仅在6月25日一天，北京市就卖地收入23.63亿元。在其背后，是北京市已经连续下降的财政收入成绩单。北京市人大为此调研的结果是，今年1-5月份北京市财政收入828.3亿元，同比下降11.6％。

财政收入下降和扩大内需配套投资压力加大几乎是每个地方政府当前面临的最难的事情。在2008年土地市场陷入低迷时，尽管大量土地流拍，政府并未立即降低土地的出让价格。一些政府官员还公开表示，土地属国有资产，调整价格较为复杂。但是，随着楼市和土地市场形势恶化，地方政府压力越来越大，不得不下调土地出让价格，开始抛售手中的土地储备。

今年4月土地成交价格在2004年之后，首次出现单季度的同比下降。正是土地价格的下降，诱使了很多的开发商参与竞标。同时，大部分土地实现溢价成交，北京房山区羊庄村住宅更是以64％的高溢价成交。

除了降价，地方政府还放松了土地出让的各项条件。早前为控制房地产价格而出台的多项严格打击囤地的规则，已在大部分城市废弃。如今，一些地方政府甚至许诺，开发商可先进行开发，再分期缴纳土地出让金；或暂不开发，即可暂不缴纳土地出让金。地方政府还委托大型国有企业进行土地一级开发投入。

从某种角度而言，土地市场不是自然“井喷”，而是某些人为因素制造的。

为什么必须“井喷”

土地市场能在此时解冻苏醒，也是诸多客观因素联合角力之下最终显现。如果缺少了资金的推动，地价飙升的非理性也可能不会走得这么远。

“现在开发贷款的审批手续都有所简化，2008年上亿的要总行签字，现在支行都能决定。”一家银行的房产信贷负责人透露，从2009年3月开始，各大银行已经开始了对贷款的争夺，天量的银行贷款流向了土地市场。

此前中原地产的一份研究报告称，仅在2009年3月份这短短的一个月里，瑞安房地产、绿城中国、SOHO中国、世贸股份、绿地集团、泛海建设、广州城建等七家大型的房地产企业已经分别获得了各大银行130亿元、200亿元、100亿元、150亿元、174亿元、78，6亿元和19亿元的授信额度，授信的总额已经超过了850亿元。

“地价跳跃式的上升肯定有不健康的因素，应该探寻真正的根源和背景。”浙江大学房地产研究所所长虞晓芬更愿意辩证地看待。

一块土地经历80轮竞价，这种火爆场面只有在2007年才能看到，可见土地在开发商眼里是多么稀缺。但请注意，楼市还有大量的土地存货，一部分在政府手里等待出让，另一部分在楼市的“大地主”手里，如，万科仅在上海的土地储备已达到299万平方米，足够开发6年。即便政府现在停止供地，消化存货也需要相当长的时间。同时，房屋销售市场也有大量存货，仅北京市场上的空置房，大概可满足2到3年的需求。

根据戴德梁行的一份研究报告，在1998年-2008年10年间，中国用于房地产开发的土地购置面积达31.3亿平方米。而截至2008年年底，开发量仅为19.4亿平方米，占购置总量的62％，还有约12亿平方米土地滞压在开发商手中。

面对如此巨大的存货压力，诸多企业高价拿地的动机不禁令人生疑。

一位资深人士表示，在信贷激增、通胀预期加强的背景下，很多企业拿地已不再是为了满足短期内开发的经营性-需要，而是成为了应对通胀进行资产保值、甚至融资套利的手段。

在世联地产的袁鸿昌看来，中国的房地产开发商目前可分为四类：资源型开发商、专业型开发商、资金规模型开发商和机会型开发商。机会型开发商占据了总数量的90％以上，但因为可持续性差，“地王”频出的当下，尤其容易死亡；而最终能存活的将是依靠资本市场壮大的专业型公司。

少数人的地王，多数人的未来

土能生万物，地可出黄金。放眼开来，土地越来越“稀罕”了。潘石屹在其官方博客中也谈到，“资源的短缺是限制北京发展最重要的因素，但谈到资源匮乏时，唯独不提土地、不提房价……土地和房子是最基本的资源。”

近日，北京土地利用规划公示，北京郊区的城镇用地增长迅速，对绿色空间侵蚀严重；而昌平、通州等则存在居住用地面积比重过大，土地利用效率不高等问题。

而颇为有趣的是，网友的两条评论倒是代表了两种看法。一条评论很压韵：“规划规划，墙上一挂。”另一条：“北京城区建设不能无限，环境日益恶化，水源不足，应该有限建设首都。”

曾经有专家感慨：“一个城市最怕拥挤。它像个容器，不能无限制的装下去，不然就撑了。”房地产过去十年对中国经济的财政贡献功不可没，但这并不意味着这一“贡献”就全然合理。住房和城乡建设部政策研究中心房地产处处长文林峰认为，政府部门应该对土地的功能进行反思：到底土地应该用来干什么?能不能像新加坡那样，将大部分土地用于民生事业?我们这个时代的发展，最主要的主题是可持续的发展。

就在文林峰说这番话的同时，7月17日，广州新地王又刷新了土地市场纪录。