施行分户验收,创建精品住宅

杨敬书

摘要:住宅工程质量是百姓关注的焦点,为适应业主需求,工程质量监督实行“分户验收”,有力地促进了住宅工程质量的提高。文章结合河北省实施情况,探讨了分户验收的操作要点及应注意事项。

关键词:住宅工程;工程质量;分户验收

中图分类号:TV711文献标识码:A

文章编号:1674-1145(2009)35-0131-02

河北省开展住宅工程分户验收工作最早的是邢台地区和沧州地区,其中邢台地区2006年7月1日就已开始,全省普及是从2008年11月1日河北省建设厅下发《河北省住宅工程质量分户验收暂行办法》起。到目前为止已有唐山、衡水、保定、廊坊、邯郸、邢台、沧州七个地市分户验收覆盖率已达100%,全省平均达85%。分户验收在确保工程地基基础和主体结构安全可靠的基础上,重点对每户住宅的观感质量和使用功能进行检查,主要内容包括:(1)房屋室内空间尺寸;(2)地面、墙面和顶棚面层质量;(3)门窗、护栏安装质量;(4)室内防水工程质量;(5)给排水及采暖系统安装质量;(6)室内电气工程安装质量。

通过开展住宅分户验收工作,使住宅工程的观感质量和使用功能有了一定程度的提高,使产权人有了知情权,减少了投诉,满意度明显上升。

一、分户验收工作程序

我省住宅工程质量分户验收工作规定由建设单位组织、建设施工、监理单位专业技术人员按照分户验收方案,对每栋住宅逐套、逐项实施量测,如实填写《住宅工程质量分户验收检查记录表》,并各自签章。全部验收后将分户验收资料报送工程质量监督站,由监督站随机抽查不低于总户数20%的分户验收资料,并量测总户数5%,不低于3户的工程实体进行核实,发现分户验收记录不完整的,分户验收成员不符合要求或实体抽测与分户验收记录表不符,极差较大的,则认为该分户验收无效,责令建设单位重新组织分户验收。

二、将分户验收同处理质量投诉、治理质量通病相结合

今年4月1日起《河北省建设工程质量投诉管理办法》开始施行,老百姓“质量投诉有门了”。我们在日常监督中,注重收集整理百姓投诉的热点问题,在分户验收中重点把关。

1.房间尺寸偏差问题,往往在后期维修和赔偿问题上纠缠不清。要求分户验收时测量人员要认真施测,如实记录,发现问题及时处理,而且要用极差的概念对房间尺寸进行评定。即同一房间、同一测项的极差不许超过允许偏差的绝对值。例如砖混结构净高允许偏差为±30㎜,H1实测为+16㎜,H2实测为-19㎜,虽然两个点各自不超标,但极差为35㎜,也是不符合要求的。对开间的测量,规定测点为距墙角300㎜,高度距地面500㎜(即50线),方便了毛坯房的测量选点。

2.有防水要求的卫生间渗漏问题,我们采用砼上翻边吊模施工,与地面一次性浇注,形成一个整体的盆状结构,防止积水向外部扩散。在住宅工程分户验收前,所有卫生间蓄水24小时,深度>20㎜,检查抽查户的楼上楼下是否有渗漏。

3.对外墙、外窗和屋顶的渗漏,强调窗台抹灰的内高外低,防止窗口下部积水,有效防止向室内及窗下墙体的渗漏;在外窗质量控制中着重检查窗框四周是否塞实海绵棒,打胶密实程度,中空玻璃是否漏气、开裂,密封胶条的完整性;对屋顶,则观察雨后渗漏情况,地面无渗漏,排水顺畅。

4.对于现浇模版开裂问题,必须在主体施工阶段事前控制,在预拌砼的生产、浇注、养护过程中严格按现浇板抗裂施工方案操作,严禁对砼擅自加水,做好砼的坍落度测量,砼浇注后初凝前用木抹子搓一遍,终凝前再用铁抹子压光,或者浇注后及时加盖塑料薄膜,控制砼水分的蒸发;在钢筋工程中,重点检查负弯矩筋被踩下,间距、位置不正确等易造成砼开裂的问题,有效减轻了后期分户验收及维修的工作量。

5.给排水工程质量:给水管道、阀门、水嘴等无渗漏。排水管灌水后管道及接口无渗漏;管道坡向正确、无倒坡;地漏水封高度不得小于50毫米或设置存水弯;伸缩节设置必须符合设计或规范要求;在立管上应每隔一层设置一个检查口,但在最底层和有卫生器具的最高层必须设置。

6.电器工程安装质量:漏电保护装置动作灵活可靠,动作电流不大于30MA,动作时间不大于0.1S;接线整齐,回路编号齐全,标识正确;接地连接可靠;开关、插座面板应紧贴墙面,安装牢固;相位正确。其他验收内容包括烟道表面无裂缝,出屋面高度符合规范要求;空调孔、板位置和大小正确,排水坡向正确。

三、在实施中存在的主要质量问题

1.外窗淋水实验未强制要求,门窗渗漏结露,受相应气候、季节影响,有可能造成部分渗漏问题未被发现。天长日久聚氨酯材料裂后渗漏,但检验时没问题。窗口安装不对口,锯墙筋现象时有发生。

2.物业是否该参与:建设、监理、施工单位是责任主体,已选定物业公司的,物业公司相关人员可以参加分户验收,否则物业不需参加,使分户验收责任主体更加明确。

3.毛坯房的室内空间尺寸问题:检查中以开间、进深、净高的极差值为依据,对户内所有房间“室内空间尺寸”全数检查,室内方正,边角顺直,强度过硬。将测量数值标注在各房间墙角处。

4.针对“经返修或加固处理,虽然改变外形尺寸,但仍能满足安全使用要求的情况”。吴松勤教授在《建筑工程施工质量验收统一标准》有关解释中强调,这种情况实际是工程质量达不到验收规范的合格规定,应算在不合格的工程范围。

5.公共部位和公用设施质量,目前尚未纳入分户验收。其中楼梯、楼梯净宽、平台宽、扶手、防护栏杆、电梯门净宽、机动车道净高、车库净高、地下室底板、顶板等,也需引起重视。

民之安居,任重道远。分户验收使业主得到了一份书面质量承诺,手中多了一份维护自主权益的凭证,使所购房子的质量变得相对更加透明,业主有了知情权,否决权,减少了投诉;分户验收给开发商加了一道“紧箍咒”,房屋交工前对每户的细致检查,矛盾、隐患得到有效化解,质量问题得到及时处理;增强了业主对企业的信任,在社会上树立了良好的口碑。今后,在分户验收中一定做到参加人员专业化、检测资料格式化、检查结果公开化,力求达到制度科学、程序合理、客观真实、操作简明、作用明显的效果,让百姓舒舒心心住好房,开开心心做业主。为建设宜居宜业宜游,富庶文明和谐的河北而努力。

参考文献

[1]河北省住宅工程质量分户验收暂行办法.2008年11月1日

[2]建设部.建设工程施工质量验收统一标准(GB 50300-2001).

[3]秦皇岛市住宅工程质量分户验收实施细则.秦皇岛市建设局[2008]239号.