房地产估价法规化

翁洁岚

摘要:文章主要阐述房地产估价规范应正式转为法规。文章认为房地产估价管理部门应该从完善法规、加强主管部门的监管力度、向专业化、网络化、法律化发展是解决房地产估价行业存在问题的关键所在。

关键词:房地产;估价法规化;房屋商品化

中图分类号:F293文献标识码:A

文章编号:1674-1145(2009)35-0111-01

改革开放二十多年来,伴随着我国房地产的增长,特别是这些年的增长速度加快,我国房地产估价行业也随之加快了发展,已成为一个初具规模的新兴服务产业。房地产与其他经济物品,包括房地产市场与其他经济物品市场,房地产价格与其他经济物品价格有许多不同之处。这些不同之处是由房地产的特性决定的。房地产估价是由估计人员模拟市场参与者的思维和行为,在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程,以及深入调查、了解房地产市场行情的基础上。通过科学的测算和判定活动,把客观存在的房地产价值揭示出来。现在我国的房地产估价业务由个贷向企业贷款、土地拆迁补偿等的专业化、多功能、综合性的服务体系转变。现在的房地产市场的竞争是相当的激烈,每家企业都是在想尽一切办法去和银行、信用社等做个贷、企业贷款的等业务的金融机构合作,且不惜降低折扣、多做金融业务等希望能够进入金融机构的合作名单之中。在这样的环境下使竞争愈加的不规范、再加上管理机构对市场的监督不严和缺乏法规上的限制,使市场愈加偏离了正常的发展轨迹。房地产估计行业的发展虽然取得了很大的成绩,但是在市场竞争和管理的规范上还远不能满足经济社会发展的要求,尤其是房地产评估规范愈加不能满足市场的发展,再加上房地产的特性使得各个省市在国家标准《房地产估价规范》下制定了适合各省市并在各省市内通行的房地产估计规范。

以目前福州房地产估价市场规范的现状来说,最新的估价规范是福建省房地产协会在2008年10月发布的《福建省房地产估价法规政策汇编》,其中大部分是关于福建省、福州市和厦门市关于房地产估价方面的法规、规定及办法。其中虽有国家颁布的法令,但所占的比例小。而且在《福建省房地产估价法规政策汇编》中,都是些关于房地产估价会涉及的最高人民检察院、公安部、福建省建设厅、福建省财政厅、福建省公安厅、福建省高级法院等发布的条例、办法、通知等非正式的法规法令。

而福州市的房地产估价规范是以国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部联合发布的《房地产估价规范》为主的。在具体操作过程中《福州市房地产估价的若干规定》是参照了闽房价估[1998]3号文《福建省房地产价格评估资质证书的若干规定》,而闽房价估[1998]3号文《福建省房地产价格评估资质证书的若干规定》是福建省根据国家标准和本省自身的情况而制定的,是一份地区性的文件。另外,《福州市房地产估价的若干规定》中,说明了该规定也可在福州市隶属的市八县(市)中使用,可看出此规定在福州市外不一定可用。这说明了目前我国国内所实行的房地产规范是带有一定的地区性的规范。

可以说,国家标准《房地产估价规范》已经颁布实施这么多年了,不可能说一下就可以从一部缺陷极大的规范转化为一部符合现在市场的房地产估价法规。但随着市场经济的不断完善,在房屋商品化政策,城镇住房制度和国有土地使用制度改革的推动下,房地产估价规范由地区性的规范正式转为法规已经迫在眉睫。针对如何建立培育和完善房地产估价法规,本人认为可以从以下几个方面入手:

一、统一思想,变分部为整体

正如前文所提到的,我国现在的房地产估价行业的规范是存在不完全的独立性和地区性,而且国家标准《房地产估价规范》是在房地产估价行业萌生时期所制定的,并不能跟上现在的市场,不少地区也是因此而自行推广地区的政策性文件,这样的政策性文件所起到的效果并不好。所以应将所有的有关房地产估价行业的条例、规范、办法等归结起来,制订一部适合现在市场发展,并且能够适合全国房地产估价行业的全国性的房地产估价法规,将分散的整为一个整体。

二、加快建章立制,变规范为法规

现在的社会发展的速度是愈加的快了,无论是国家标准《房地产估价规范》、还是各省市根据国家标准自行拟定的规范、办法等也很难满足现在的市场需求。因为各省市的房地产估价规范、办法等是根据非正式法规的国家标准《房地产估价规范》来制定的,因而所具有的法律性不高,所存在的问题也是相当的多。虽然各省市每年都还会继续发布相关的办法、通知等,但还是无法改变其法律性不高,制度不完善的事实。所以政府管理部门应当加快建章立制,用最快的速度制订一部房地产估价的正式法规,完善房地产估价市场的制度,将规范正式转化为法规。

三、健全市场法规,变无形为有形

从一个成熟的市场应具有的条件来看,一部正式的房地产估价法规是必需的,另外在这房地产估价法规的基础上,应不断地与时俱进,跟随着市场发展不断的完善、健全房地产估价市场的法规、法令来规范市场的发展。同时应该将市场上的一些潜规则揭示到台面上来,将无形的转化为有形的,把一些不利于房地产估价市场发展的规则取消掉并把另外一些有利于市场发展的规则进行修正,并入到房地产估价法规中。这不仅仅能更加规范房地产估价市场,更能完善房地产估价法规,使市场尽快地成熟起来。

总之,我国房地产评估行业目前基本上处在管理、竞争不规范、法规不完善、评估结果不够客观的状态下,因为行业还处在刚刚发展的一个阶段上,所以目前的竞争只是国内企业和国内企业的竞争,但随着中国进一步融入世界贸易,将来也会有外资企业进入中国,使竞争更加的激烈。由于目前的状况会使国内企业处在下风甚至失去市场。目前针对行业的管理基本上都是规范,所以我国的房地产评估业行业应该针对这些存在的问题,好好进行改革,更好地发展我国的房地产评估行业法规,使之有更加美好的前景。