关于住房保障方式的几点思考

陈蔼瑞　张延萍

[摘 要]保障性住房建设关系国家经济和社会的发展。要树立正确的住房理念，运用政府和社会这两种力量加强对房地产市场的有效调控，积极探索成功的经济适用房和廉租房建设工作，促进保障性住房建设和房地产市场的健康发展，这是关系我国构建和谐社会的重大问题。

[关键词]经济适用房 廉租房 和谐社会

作者简介：陈蔼瑞（1965-），男，江苏盐城人，盐城工学院后勤管理处， 研究方向：经济管理；张延萍（1967-），女，江苏盐城人，盐城工学院院长办公室，硕士，研究方向：经济管理。

国务院于2007年8月7日发布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，其核心是把解决城市低收入家庭住房困难作为住房建设和住房制度改革的重要内容，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。这标志着政府对房地产市场的认识和管理更加理性化，建立市场运作和保障两手抓的合理模式。在新形势下，如何抓好低收入以及中等偏上收入的白领家庭的保障房建设等问题，笔者作一些探讨。

一、在住房保障方式上有两条走不通的路

在改革开放以前，我国实行的是计划经济，在当时的条件下，政府全面承担城市居民的住房责任。几十年的实践证明，完全依靠国家来解决所有城市居民的住房问题是办不到的。改革开放以来，我国由计划经济向社会主义市场经济转变，城市居民的住房问题也被逐渐推向市场，期望通过房地产市场的建设与发展来解决城市居民的住房问题，出现了“重市场轻保障”的倾向，导致房地产市场的发展“一条腿长，一条腿短”。实践同样证明，这条路同样是走不通的。

二、两种不同的住房理念

（一）所谓住房理念，说穿了就是在住房问题上的指导思想，也就是说，在住房保障问题上，是保障城市居民家家“有房住”还是保障城市居民家家“有住房”，这是解决我国住房保障问题首先必须严格区分的两种不同的理念。吃、住是人类生存的基本保障，当个人无力解决的时候，只能依靠政府。因此，保证人人“有房住”的“房”是公共物品，需要由政府来提供。但是，希望家家“有住房”的“房”是带有产权性质的商品，只能通过市场来调节而不是政府干预。

（二）社会住房保障体系与失业和救济型保障类似，就像高空施工作业所必须架设的安全网，要保障人的生命安全、维持生存的条件，但绝不是一张弹簧床，可以让人躲在上面生活得很舒服，失业保障也是同样的，能保证基本需要，但是不能使得生活非常舒适，否则人们岂不是都盼望失业了。马尔萨斯说“依赖别人而导致的贫困应该被视为是可耻的。虽然这种想法似乎是太狠心了，但这样一种羞耻心对于促进大多数人的幸福是必需的”。正是这种不再依赖于他人的努力才让整个社会在不断进步。

（三）社会普遍认为住房消费的差别过大，应将富人的财富向穷人转移以便让整个社会的住房水平拉平，控制富人的消费就要拿出更多的资源向低收入人群倾斜，以让他们过上幸福的生活。政府不得不修改相应的救济法律。因此，社会不能试图用保障与救济的方式提高人民的生活质量，更不能让保障变成一种财富的再分配。保障只能是阶段性的改变生存的方式，维持人的基本生活权利。如果超出了保障的基本要求，也必然会受自然规律和经济规律的制约。

（四）解决“有房住”比解决“有住房”来得更为重要。世界上最发达的美国也有30%多的居民没有产权属于自己的住宅，对于中国这样一个拥有13亿人口的发展中国家来说，让居民都拥有产权属于自己的住房显然更不现实。强行要求90平米以下的小户型不得少于70%，笔者也认为是治标不治本的方法。因为两个连着的小户型也可以变成一个大户型，行政限制既违背了市场经济规律，又起不到预期作用。

（五）居住理念的改变是今天的大事。常年来，人们从来把购房看作是拥有住房的标志，租住房从来被冷落。买房成为人人的追逐，现在年轻人，刚工作一两年的就想买房，我们的这种观念根深蒂固，这种理念导致结婚必须要有自己的房子，女孩不嫁没有房子的男孩，男孩们拼着命的要去买房，所谓的房奴就出来了。因此，居住理念的改变是今天的大事。

三、对房地产市场的有效调控必须充分运用政府和市场两种力量

改革开放的实践证明，要促进房地产市场的健康稳定发展，无论是单靠市场“看不见的手”，还是单靠政府“看得见的手”，都难以解决全部问题。因此，我国的住房政策应以国情为背景，既要依靠市场自身的力量，又要依靠政府的政策供给和公共服务来完善和调控，并把政府与市场两种力量有效地协调、融合起来。对于普通商品房和高档豪华住宅，应当用市场这个看不见的手去解决，国家和地方各级政府只能通过规划、土地出让价格、税收等方面加以宏观调控，完全放手和采取强行控制等方法都是不可取的。对于城市中低收入的家庭住房问题，必须用政府这个看得见的手来加以协调和解决。这不仅是一个经济问题，同时也是一个重要的政治问题，解决得好，不仅可以促进经济的健康发展，而且可以保持社会稳定，对于构建社会主义和谐社会具有十分重要的意义。

四、积极探索实现住房保障的有效方式

（一）大力加快经济适用房的建设

经济适用房建设是关系到我国城市居民尤其是城市中低收入家庭住房问题的一件大事，同时也是迅速落实国务院2007年24号文件的一件大事。有以下几个问题值得思考：

1．经济实用房不应该是商品房。只能有使用权而不能有产权。城市中低收入的居民可以以较低的价格购买使用权居住，但由于没有产权，这种房屋不能到市场上去销售，只能由政府回购。

2．经济实用房的面积不能太大。6080个平方即可，因为面积太大，不但不能解决城市中低收入家庭的住房问题，而且还是产生腐败的温床。

3．国家和地方各级政府建设经济实用房，要制定相关的优惠政策。尤其在税收、土地出让等方面给予较高的优惠，使经济实用房的价格降到最低。让城市中低收入者买得起、住得进。

4．不能把发展经济适用房的责任推给开发商。有人提议开发商开发项目要划出10%必须做经济适用房！这种摊派的做法是极其错误的。其结果不会解决经济适用房的建设问题，实际上搞乱了整个市场！破坏了多年来的改革成果，实在是行不通的。世上富人还是少数的，他们的资源物质的享用应当还是少数的。何况，大多富人财富所得还是他们的才智结果。包括大多白领阶层在内住房问题仍然需要社会的一定的关照。问题是现在的经济适用房过于少了，有人估计才占到2%、3%左右。即使到了10% ，也还远远不够。应当达到60%的时候，高房价问题就解决了，大家都能住上各自满意的住房，还有谁再去关心有钱人的高房价呢？我以为这就是根本解决住房的供应问题和价格问题的最佳途径。

总而言之，经济适用房的建设和分配，虽然过去存在一些亟待解决的问题，但不能因此而否定经济适用房这种保障性住房的重大作用，它是廉租房的重要补充，不能偏废。廉租房需用财政全额投资，不能回收，因此其覆盖面十分有限。而经济适用房在政府政策的优惠下，政府财政并不直接垫钱和投资，政府无直接的经济负担，覆盖面可以宽一些。2007年7月12日，国土资源部徐绍史部长面对记者就北京房价问题的提问，坦言自己也买不起房。连正部级干部都买不起商品房的今天，经济适用房更应该大发展、宽覆盖，以济民生住房之急。

（二）努力扩大廉租房的保障范围

城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径。一直以来，廉租房都是最低收入家庭享有的“专属福利”，低收入住房困难家庭难以享受到；由于经济适用房建筑面积有限，许多中低收入住房困难家庭也被排除在购买人群之外。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》提出，将廉租房保障范围扩大至低收入住房困难家庭，同时房价较高城市增加经济适用房的建设与供应，无疑将能帮助更多的中低收入家庭解决住房难题。

1．扩大廉租房的保障范围，增加经济适用房的供应，能对市场房价起到有力的平抑作用。房屋价格与其他商品价格一样最终要受到供求关系的影响，而当前房屋价格的不断上涨，显然与当前住房供应总体偏紧有关，加之一些开发商通过捂盘、发售内部认购卡等手段人为制造市场紧张气氛，住房价格不断猛涨也就势所难免。而廉租房保障范围的扩大与经济适用房供应的加大，能够对房地产市场供求关系产生影响，房地产市场格局的变化会对房屋价格朝着理性、健康的方向转化，起到积极的推动作用。

2．扩大廉租房的保障范围，增加经济适用房的供应，则能在一定程度上缓解当前住房市场的供求矛盾，因而能对房屋价格的稳定发挥更大作用。近年来的房地产市场调控措施使用的多是税收与货币手段，这些举措尽管也能对炒房等行为发挥一定的抑制作用，但是由于住房供求失衡的市场格局没能得到改变，所以平抑房价的作用终归有限。从这个意义上说，相对于其他调控手段，扩大政府建设住房的保障范围，更接近于平抑房价的最佳路径。

3．扩大政府建设住房的保障范围，实际就是政府在保障公民居住权上承担起更多的责任。扩大政府建设住房的保障范围，一方面能够发挥帮助经济困难家庭实现有房居住的直接作用，另一方面也是政府在通过增加住房供应的办法平抑市场房价，从而有利于大多数国民居住梦想与权利的实现。住房关系到百姓的基本生活需求，关系到公民基本权利的实现，因而政府在帮助国民实现安居梦想上责无旁贷。而决定扩大政策性住房的保障范围，无疑是朝着这一目标的一个努力。

党的十七大报告指出，深入贯彻落实科学发展观，要求我们积极构建社会主义和谐社会。社会和谐是中国特色社会主义的本质属性。“促进社会公平正义，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”，这是我们党向全国人民的庄重承诺。近些年来，从农业税取消到农民种粮补贴，从最低工资制度到最低生活保障，从物权法制定到廉租住房制度……中央一直高度关注民生，做了大量的工作。“住有所居”是最大的民生，它要求政府切实履行职责，正确运用市场调节和公共行政两种有效手段，加强保障性住房建设，切实解决城市低收入家庭住房困难，这是社会稳定、民生安定、社会和谐的头等大事。

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