以图管房 防患于未然

刘喜喜

应用代表性:房产预售归市建委管、房产备案与登记归房产局管的模式,在我国一些城市,特别是中小城市很具代表性。

系统独特性:济南市房管局是首批应用基于SOA架构的服务式GIS的机构,系统的应用使得部门间系统的衔接灵活方便。

尽管房地产行业在政府利好政策的刺激下开始回暖,但在过去的一年中,不景气的市场环境还是给开发商带来莫大的经济压力。为避免资金链断裂,个别不法开发商不惜铤而走险、非法套现,有的竟干出一套商品房重复出售6次的事情。

外地一房多卖诈骗事件的新闻,让山东省济南市房管局提高了警惕。虽然在济南从未发生过此类重大的诈骗案件,但是随着烂尾楼的死灰复燃,部分开发商经营能力的逐步恶化,济南市房管局绷紧了防范房屋交易诈骗的弦。防止一房多卖,房管局房产登记中心起着核心的监督作用。该中心上线了一套基于空间地理信息(GIS)的济南市房地产市场信息系统,实现了以图管房,加强了对一房多卖现象的监管力度。

打开部门间的壁垒

建设房地产市场信息系统可以有多条路径,济南市房管局为什么偏要选择基于GIS平台?这还得从导致一房多卖现象问题的根源说起。

“一房多卖现象产生的根本原因是房产管理各业务系统之间没有真正实现数据共享,房产信息没有唯一性,造成房产重复出售或登记。”济南市房管局房产登记中心副主任杜建刚告诉记者。以济南市为例,在房屋交易过程中,房产预售归市建委管,房产备案和登记归房产局房产登记中心管。在这种情况下,如果不确定房产信息的唯一性,而仅以房产项目名称为依据进行预售和备案登记,不法开发商稍微做做手脚,比如预售时叫温馨花园,房产登记备案时叫欺诈花园——1套房便变成了2套房,就有了一房多售的空子可钻。

房产管理的传统手段是依据坐落进行管理,坐落变更、来源不一等因素决定了不同业务系统或同一业务系统中的房产无法确定其唯一性,极易造成一房两证或者一套房屋存在多种业务形态的弊端。而如果基于GIS平台汇集房屋的基础状况数据和业务数据,便能使房屋信息不管在交易流程的哪一个环节,都能具备唯一性。这种利用GIS空间属性实现一体化房屋交易管理的方式,在不同的阶段都有自己的规则。

房屋规划之初:房产登记中心通过房屋基础测绘、项目测绘、外业调查、查询房屋档案、补充测绘数据等多种手段搜集房屋基础状况信息,建立物理楼盘表,并给每个房屋分配一个像居民身份证号一样的不可更改的编号。

房屋预售阶段:市建委依据房管局共享的楼盘表信息,监督开发商与买主在网上签约;或者在后期房管局根据预售证进行房产交易信息的补录。但是在这种职能架构下,不同部门之间数据互通的壁垒出现了。

房屋交易成功:房产登记中心会在物理楼盘表上,基于该房屋唯一的编号,加载备案和交易信息,并予以适当的公开。公众可通过济南数字房产商务网查询新商品房是否可出售等信息,二手房买主可以查询房屋的抵押查封信息、房改或公房管理信息、卖主是否具有产权证等信息。这样,买房者可以避免陷入不法开发商、中介或卖主企图一房多售的陷阱。

此外,税务部门、银行部门也可以通过专网登录济南市房地产市场信息系统,核实房屋缴纳契税情况、抵押贷款所需的各种数据。

“在以后的每一项业务中,均通过系统围绕楼盘表,自动集成加载有关房屋预售许可、房屋出售、预售备案、商品房转移、初始登记、存量房转让、拆迁、物业维修资金管理等各种信息。这样,通过楼盘表将分散于不同房产管理部门的房屋信息有机地联系在一起,形成了信息齐全一致、权属清晰、贯穿始终、覆盖增量与存量的房屋信息。同时,针对房屋有图形的特点,对前几年形成的历史档案进行了整理扫描,并对新产生的档案进行同步扫描,建成可供即时利用的图、档信息库。”杜建刚表示,基于GIS平台可以保证新旧房屋相关数据尽可能地严密、真实和公正。

二手房交易的支付宝

不过,不同部门之间的互通状况就没那么乐观了。在信息化建设的进程中,信息技术从来都不是发展的瓶颈,数字房产发展的真正难点在于部门间的数据交互不畅。记者了解到,像济南这样预售和登记、备案分属不同部门管辖的组织架构很具有代表性,特别是中国的中小城市。“我们目前还未建立起与建设、规划部门之间的数据互访,不过与税务、银行之间的互联互通已经做得很不错了。现阶段,涉及部门协调的事情,我们会向市里汇报,请求解决。”杜建刚介绍说,“我们的最终理想是建立一个基于地理系统平台的房产管理和大量跟房产有关的衍生业务所赖以支持的综合管理平台。”

自2007年以来,建设部召开了多次内部会议,主要目的是加强房产管理部门对房产交易资金的监管力度。从另一个角度来看,这也是一种杜绝一房多卖现象的手段。在这种背景下,济南市的二手房交易管理系统上线了。杜建刚介绍说,济南市的二手房交易监管分两步:开通网上签约和提供资金监管公共服务。

这意味着所有办理过户的二手房交易,都需要在房产登记中心建立网上签约系统进行审验签约,这无疑给买卖房屋的交易双方提供了安全的保障,从源头上杜绝了一房多卖。“一房多卖并不是一房两证,而是不法分子将房子卖给了第一个人之后,重复卖给了其他人。过去老百姓不懂得房产登记的重要性,他们认为买卖协议已经签署,卖主给了我钥匙,这房子归我了,我就应该给卖主钱。这正是犯罪分子最容易钻空子的地方。”杜建刚希望能让民众充分了解房产网上签约和登记备案的重要性。此前,房产登记中心已经花了20多万元在媒体上不断宣传,希望百姓能了解房产网上签约和登记备案的重要性。

其次,房管局的资金监管系统起着房屋交易支付宝的作用。也就是说,二手房交易双方可约定将钱先存入由房管局在银行开设的资金监管账户,由资金监管部门卡着钱;等买卖双方正式完成交易登记之后,资金监管部门将钱转入二手房卖主的账户。与此同时,房屋的交易、户主变更等信息便自动更新至统一的房屋市场信息管理平台上。“这个新规定,能有效地避免买主上一房多卖的当,因此受到老百姓的欢迎。而且,中介公司就算心里不乐意,违反规定反倒显得有问题,因此也比较配合。”杜建刚表示。目前,自愿接受监管的二手房交易达总量的20%左右,已有100多家中介、300多家门店加入了这个体系。建设部也对济南市提出了表扬。

房产管理部门多,国家的调控政策变动,给房管系统提出了修改的需求。基于组件的房产管理信息系统改动不便,很多经费比较充足的城市每年要花上千万元来改动系统。济南市房地产市场信息系统由房管局自己筹款建设,因此他们选择了基于灵活性更高、耦合性更低、软件架构复用性高的SOA架构来建设房管系统。这样,与相关政府部门、金融机构、开发建设单位之间衔接的技术问题便得到了较好的解决。当前,济南市房管局地理信息系统的GIS平台采用的是SuperMap iServer 系列,业务系统构建在IBM的SOA核心产品WebSphere Process Server6.1(WPS)之上,利用WPS实现企业统一门户,使用Tivoli统一管理用户信息,使用WAS构建网站系统,使用IDE作为集成开发环境,数据库系统则统一使用了DB2 9.1。