北京房价底部在哪？

蒋卫武

北京房价的拉锯已经绷紧，一方的稍微势弱，将引发局势的大翻盘。

36岁的李洁，在一家公司做行政经理，已经有8年的北漂史。她在这里认识了自己现在的丈夫并且有了可爱的宝宝，尽管现在小家庭有了一辆代步的富康，但房子一直是她与先生的重点话题。从房价飚升的2007年起，他们一直在关注新开的楼盘，一度也曾想在清河附近的龙城新园购房，就连首付款也已经准备好了。

“当时就因为我老公一直在忙工程，没有来得及去办理购房手续”，尽管在起初，她看着一月高过一月的房价对自己的先生一再埋怨，但到现在，她却是非常庆幸自己没有成为最后一个接山芋的人：“我朋友中那个时段买房的人后悔得肠子都青了”。

但房子对于三口之家总是一件大事，事业基础已经扎根于北京，社会关系也是在这个城市里盘根错节，“是没有办法再回去了”，她表示，在北京买房是一定的，但什么时候呢？“我在等房价的底部”。她说除了上班，就只有这件事情就让她操心了。

和李洁一样等待着房价回落抄底的年轻人在北京不在少数。据中国青年报社调查中心对14493名公众的调查显示，81.0％的公众认为2009年房价还会降，在受访人群中，35.2％月收入超过4000元，是拥有买房消费实力的主要人群。

购房者的观望，迟不出手是房地产开发商最头痛的事情。但市场就是双方的搏弈。北京房价的拉锯已经绷紧，一方的稍微势弱，将引发局势的大翻盘。但显然，开发商在这个僵局中，不占优势，因为资金链不允许将时间拉得太长，绷得太紧。

集体过冬

12月2日，中国社科院发布2009年《经济蓝皮书》指出：预计2009年房地产市场将步入较长时间的调整期，需求方短期内难以走出观望，供需双方作用下，房价面临进一步回调。

蓝皮书还透露，中小套型住房、保障性住房逐步入市，中低收入家庭住房困难问题将得到进一步解决。在2006年推出“90/70”政策实施后，从2006年下半年开始，许多楼盘的建设规划都进行了相应的调整，2009年将会迎来中小套型房上市的高峰。随着住房保障政策以及2008年各地住房计划的落实，2009年，廉租住房、经济适用住房和限价房供应也会增加。中低收入家庭住房困难问题将得到进一步解决。

尽管在12月8日召开的中央经济工作会议中强调“保增长”，提出保持房地产市场的稳定健康发展，发挥房地产业在扩大内需中的作用，但现实让房地产开发商并不能从困境中解围。

社科院数量经济与技术经济研究所汪同三所长在新闻发布上接受记者采访时称：“政府既不希望楼价有明显的反弹，也不希望由于楼价的过快跌落，引起宏观经济的下行。”

“从总体上看，中央经济工作会议的方针对于房地产市场属于利好。但就短期而言，对2009年房地产市场的影响力较小，楼市下行趋势不容乐观”，汪同三表示：“从中长期来看，将促进我国房地产业发展模式的转型，强化房地产业在民生方面扮演的角色。”

从2004年至2007年，是房地产业的春天。房地产商不但数度刷新中国富豪榜，而且为地方政府财政收入提供大量的现金，同时也为中国的GDP增长立下汗马功劳。但房价高攀，民怨载道，提倡“民生为重”的中央政府开始进行一系列宏观调控，使曾一路高歌猛进的房地产开发商应声而落。从起初的希望政府“松绑”到呼吁“自救”，房地产开发商历经“最好的时代”到“最坏的时期”。

“中国的房地产业经过了多年的高速发展，客观上有调整的要求。同时，国际经济形势恶化，推动了这种调整，造成了可能是房地产业最困难的两年，”金隅集团房地产开发部负责人表示，为应对2009年的严峻市场形势，金隅集团将设法加速销售回款，主动调整土地储备结构和房地产产品结构。

规避风险，成为房地产开发商的投资重心。“对于今后开发方向，要重点寻求开发规模适中、付款条件宽松、当年可实现开工并滚动推进的项目。重点关注开发建设周期在2-3年、短期内可净地上市，并位于城市中心及近郊区域的商品房项目”，该负责人一直强调要“注意风险”。

尽管经济大环境形势严峻，但鉴于金隅集团已然是国企中房地产开发商的行业老大，对这轮“风暴”他们有其他企业不可多得的优势来应对，使得金隅摆出“不盲目悲观”的态度。

但刚从美国考察归来的潘石屹却截然不同，他称自己 “无比悲观”。

尽管SOHO中国可能是目前内地流动性最充裕的开发商。“如果自现在起公司没有一分钱收入进账，同时还需要继续支付工程款及各种土地款、税费的情况下，不知道SOHO中国是否能再支撑一年时间。”潘石屹，作为一家几乎没有任何负债，不太可能破产的上市公司的董事长在接受采访时却忧心忡忡：“大部分开发商遇到这种情况，可能连一个月都支撑不住”。

房地产商抱怨救市政策力微，只能期待在“信贷”松口的时候向银行求助。但亲眼目睹过美国的金融风暴之后，银行更多的是谨慎。12月6日，银行银监会副主席王兆星表示：“危机告诉我们，应更好地处理好金融和经济、虚拟经济和实体经济的关系”。他强调银行方面要有效地防范风险，来维护自己的安全和稳定。尽管中央有文件称“支持支持企业的发展，特别是支持中小企业渡过难关”，但为控制风险，银行业表现出前所未有的小心，“惜贷”开始成为银行管理层的常用词。这无疑让房地产开发商的处境雪上加霜。

过冬，对于房地产开发商来说已经是不争的事实，但这个冬天对于他们来说到底有多长？他们必须蛰伏多久才能等来自己的春天？

底部有多深？

“其实房地产开发商的这一死局，还得由他们自己来解开”。杨少锋，北京联达四方房地产经纪公司总经理在接受《小康》采访时称：“降价是他们唯一走活对弈的方法。”

尽管在2007年末，万科董事长王石首先自房地产开发商内部“放炮”，提出楼市“拐点”说，从深圳房价的爆跌，到上海楼市优势不保，但北京作为中国的政治经济中心，高房价一直是最后一个坚挺的“堡垒”。

2008年11月中旬，有投资者欲在北京购房置业，但走了一圈之后，感叹：“北京房价并没有跌嘛”。

“三环以内房子降价的可能性比较小。但在三环与四环之间，房价松动就比较大，”杨少锋说：“投资者往往会希望挑得繁华地带以此保值，但因为地理资源不可重生，而且北京作为政治经济中心地位不会改变，所以，好地段的价格并不会有什么冲击”。

购房自住是房地产业的主要消费群体。而对于这部分人群来说，价格是选房时首要的考虑因素。

“现在并不是没有购房需求，正相反，北京住房的刚性需求会一直存在”，杨少锋表示尽管2008年1-9月交易量萎靡，但在新浪乐居的一次购房活动中却一天销售额达8亿。“这主要是因为有新浪这个平台连接了客户与开发商，使他们相互信任。而且在这次促销活动中，房地产商做了大步让利”。

降价，是购房者观望的原因，他们在等待底部。但开发商担心的是，一旦形成下行通道，局面或许不能控制。于是，表面上，他们在僵持。

但事实上，售楼处的工作人员已经在暗地里松动价格。

3月16日，处于东南三环和东南四环之间的中海城开盘的二期成交均价为13311元/平方米，但在8月23日开盘的三期成交均价已便降为9900元/平方米；通州世纪星城，从一度拟定的13000元/平方米开盘价降到8000元/平方米，降幅高达4000元。

价格总是市场双方力量均衡后的结果，同时供需的数量也成为影响对方力量的重要因素。

根据北京市房地产交易网的数据显示，北京2008年1月1日已经获得预售许可证的期房数量为69685套，10月12日则变成112696套，新增未售期房住宅4.3万套。截至9月，2008年年总共成交了5.3万套。两个数字加起来，相当于进入市场的房子有9.6万套。而北京2008年正常供应市场的商品房是16万套，达到历史最高峰。也就是说，年底前应该供应市场的期房住宅至少还有6万套。预期四季度成交量最好的结果是1.5万套。

“6万套的供应量面对1.5万套的需求，在当前需求萎靡的市场形势下，除了大幅降价，还能有什么办法？”作为资深的行业观察家，杨少锋还是用数据来说话。

降价，如果成为共识，那多少是底？持久的心理战术对搏弈的双方来说，都是残酷的。

“我认为底部至少在北京房价最高位置的8折”，杨少锋说：“指望房价跌回几年前是不现实的，毕竟通货膨胀早抵消了不少的涨幅”。

而作为开发商的代表潘石屹也同意：“热点城市的降价不会超过30%”。

杨少锋，作为北京联达四方房地产经纪公司总经理，同时也是一位“购房者代表”，他称自己目前也正在寻找楼盘伺机出手。他强调：“北京降价的项目只有30%，而这30%中只有10%是降到位的。所谓触底反弹，只有降价到合理程度，需求才会爆发。”

他认为2008年年底到2009年一季度，北京楼市即将进入实质降价阶段，也应该是购房者出手的好时机。

寻找出路

世界银行预测，2009年全球经济将放缓增长。而中国提出8%的GDP增长率是维护社会稳定的底线。拉动内需，增加就业机会成为中国“保增长”的两驾马车。房地产行业的兴衰，关连上下游相关产业近50多种，同时还能关系着众多农民工就业岗位。

房地产业在中国经济中的重要地位没有人产生过怀疑。如何使集体过冬的产业能够顺利过渡到健康发展的轨道，成为经济学家的热点课题。

“房价越是有下降趋势，消费者就越容易产生观望情绪。”对外经贸大学投资系主任郭敏表示：现在全球经济不景气，国内经济增长放缓，在这样的背景下，为了实现政府目前“保增长”政策，央行实施一系列举措，也就是大家说的“房贷新政”，是希望借此刺激购房需求以拉动整体内需。

但是对于房贷新政的可行性，有人质疑：“如果执行的话，银行的贷款利率还没有存款利率高，每做一笔5年以上的商业贷款，都可能成了赔本买卖。” 这也就解释了各商业银行为何迟迟未能出台“房贷细则”。

“严格限制第二套房贷的是为了抑制增长过快的购房需求，阻挡房价的快速上升。如果在2008年年底，或者2009年的第一季度，内需仍处于下滑趋势，第二套房贷应该相应有所松动，第一套房是必需品，但是没有购房消费能力的人，就算房价再降该买不起还是买不起，能购买第二套房的，才是购房消费能力的主力，适当放松第二套房贷政策对拉动内需才是更大的利好。”郭敏教授认为内需的拉动必须从那些有能力消费的人群着手。

放松第二套房贷政策，这或许是解救目前观望僵局的又一个出路。