金融危机中房地产企业的风险决策分析

陈 卓

一、研究的目的和意义

金融危机起始于美国房地产价格下滑,进而对美国金融机构、股市、房地产等领域产生了巨大的冲击。由于美国金融危机越演越烈,房地产的未来也成为了社会各界关注的焦点。在严峻的经济金融形势下,提高贷款利率、限制贷款等措施一一出台,房地产企业面临着前所未有的挑战。同时,房地产业又作为我国新的经济增长点和国民经济的支柱产业,在GDP中占有很大比重,它将会在未来面临前所未有的发展机遇和挑战。可以说,房地产项目投资既承担着风险又蕴含着机会。因此,规避风险、扩大收益,引进科学的方法,合理的分析与评价就变得尤为重要。而进行房地产项目投资风险分析与决策研究具有重要的理论和实践价值,分析房地产业的发展现状,研究房地产业所面临的各种风险,探索出一条房地产业未来的发展之路,这不仅有益于房地产行业的健康发展,更有益于整个国民经济的稳定运行。

二、房地产企业所面临的问题及风险

(一)我国房地产企业发展中面临的问题

1.资金不足且负债率高

我国房地产企业普遍存在着自有资金不足、资产负债率偏高、经营风险大的问题,企业所需资金主要是靠银行贷款解决。这种过高的负债必然影响企业的资信,增加财务成本,使其盈利水平下降。

2.企业信用较低

由于我国的房地产企业的利润率都非常高,所以大量游资涌入房地产开发行业,致使经验不足、管理混乱、投机现象严重,不重视自身的信用和品牌,价格欺诈、质量低劣、延迟交房等问题频频发生,直接影响到了房地产企业自身的发展。

3.企业规模小且分散

20世纪90年代中后期到现在,虽然许多房地产公司已初具规模,有些还颇具实力,但房地产企业数量多、规模小的特点并没有改变。

房地产企业是非常典型的资金密集型企业,而我国大多数房地产企业规模小、资源分散,企业整体开发能力低,与其资源密集型的行业特点极不适应。

(二)金融危机中房地产业的开发风险

1.产业政策风险

国家产业政策的变化影响着房地产业的未来发展。为了规范市场秩序,政府通过产业结构调整,降低房地产业在GDP中的地位,紧缩投于房地产业的资金,保障其他行业的良性发展,将会减少房地产商品市场的活力,制约未来房地产业的发展。

2.金融政策风险

近期政府对房地产建筑施工企业流动资金贷款、开发资金贷款、土地储备贷款、个人住房贷款等一些方面作了许多调整,提高了房地产企业的贷款准入门槛,而房地产投资绝大部分又是依靠银行贷款来进行,所以国家金融政策的调整对房地产业发展有着不可替代的影响。

3.土地政策风险

土地是房地产开发建设的根本,土地政策的变化势必影响房地产业未来的发展。土地调控制度、不同的土地政策执行力度以及土地产权制度的变更都会带来房地产业的投资风险。

4.自然风险

由人们的过失或故意行为所致的灾害,以及洪水、风暴、地震、火灾、雪灾等不确定性和不可抗拒因素所带来的风险,都存在很大的不确定性。虽然这些风险发生的几率较小,但造成的损失却是无法估计的。

5.技术风险

承包商偷工减料、管理水平低、施工技术水平落后等,都是建筑结构的不安全因素,是造成项目质量风险的主要原因。现在的消费者在注重环境的同时更注重质量安全,所以项目施工质量的好坏就成为投资者首要考虑的因素。房地产项目施工如果质量不达标准,就会导致更改设计、返工等技术处理,不但会拖延工期,还会加大资金的投入,降低盈利水平。

三、处置金融危机中房地产业开发风险的具体措施

(一)时刻关注政策导向,把握投资时机

我国房地产业起步较晚,市场不够完善,因此国家经常会出台一系列政策来引导其健康发展。房地产投资者在投资决策做出前,应主动与当地政府、金融机构、各级主管部门取得联系,及时了解国家各项财税政策和城市建设规划变动对房地产业可能产生的影响,及时调整投资策略,控制投资风险,提高投资效益。

(二)及时掌握行业信息,充分进行市场调查,最快做出对策反应

有效及时的信息收集已经成为企业面对瞬息万变市场的必要手段。通过行业咨询公司、新闻媒体、市场调查等对房地产市场的供求状况进行调查和分析,及时获取有效的信息资料,同时根据市场需求和城市建设规划及时调整投资策略,避免供给过剩和重复建设产生的风险。

(三)控制供销渠道,掌握价格优势,规避通货膨胀风险

渠道的控制已经越来越被各行各业所重视,有效地掌握供销渠道,已经成为企业生存下去的重要因素。现如今在各方面大量流动资金推动下,一些原材料价格被恶性推高的事情时有发生。在此经济形势下,及早做出风险规避,与材料供应商和施工方签署长期保障合同,对供应价格做出明确限制,则可做到规避风险控制渠道的作用。

(四)提高融资意识,规避利率风险

房地产投资是一项高投入、高风险、高收益的经济活动,对房地产进行分析的关键是对其投资风险种类的识别和对不同类型风险的有效防范。国家的每次利率调整都是有迹可循的,各项指标的变化都会引起房地产投资风险与防范的分析和研究。房地产投资者可以时刻关注这些指标系数,及早做出安排,提高融资意识,加强对政策的预见性,规避不必要的风险。

(五)对产品进行保险,有效规避自然风险

金融危机下,各房地产公司自觉危如累卵,无法再经受其他打击,尤其是发生自然灾害的风险,对企业将会是毁灭性的。因此,房地产企业与保险公司合作,以房屋及建筑物的安全为标的,将地震、火灾等不可抗拒力带来的风险转移给保险公司,从而使房地产企业成功规避自然风险,避免不必要的损失。