地方政府救不了楼市？

周政华

以“维持价格稳定和提升成交量”为目标的地方政府救市措施，有可能白忙一场

10月14日，杭州市政府出台了被舆论喻为“史上最牛救市方案”——《关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》。

该方案包括了针对消费者的扩大购房入户的范围、提高公积金贷款额度、调整二套房对象界定标准、降低契税，和针对房地产公司的降低企业所得税、放宽建设项目开工期限等24条措施。

目前，国内已有上海、南京、武汉、成都、西安等18个城市的地方政府出台了房地产的救市措施，但无论力度，还是范围，均不及杭州。

然而，杭州绿城、滨江、盛德等多家房地产商在接受《中国新闻周刊》采访时，均认为这一救市方案，短期内难以提振市场信心，长期亦不乐观。

种种迹象表明，以“维持价格稳定和提升成交量”为目标的地方政府救市措施，有可能白忙一场。

政商协同救市

持续3个月低迷的楼市成交量，终于迫使地方政府出台救市政策。

杭州透明售房网数据显示，进入7月份，杭州市区商品房日交易量一般在20～40套之间浮动，不足去年同期的一半。

“当前的杭州房价表现较为理性。”浙江省房地产协会副秘书长秦根英对《中国新闻周刊》表示，“稳定市场、稳定预期、稳定社会”——“三稳定”是当前浙江省确立的房地产政策主要目标。

与深圳、广州等地不同，杭州房价尚未出现大的波动。但始于9月的万科等公司的零星降价行为，仍然足以令当地政府风声鹤唳。

救市方案的出台，其实是杭州市政府与地产商相互博弈的结果。

杭州市一位房地产地产商透露，9月27日，杭州市领导约见了绿城、滨江等杭州10大房地产商会谈。会上，政府也向地产商提出要求：今后停止公开或私下打折活动，防止恶性竞争，以免房价进一步下滑。

降价，并不为政府所乐见。土地出让金等来自房地产的税费收入，已经成为地方政府最为重要的财源之一。仅2008年8月，杭州市房地产相关税收当月达到4.65亿元，这相当于中西部地区一个普通县级市的全年税收水平。

受成交量萎缩影响，2008年9月，杭州市二手房交易契税比8月减少三分之一，仅为去年同月的一半。杭州财税网的统计表明，同期普通商品房契税也出现了下滑，环比8月减少了2成。如果房价跳水，将意味着财税收入进一步缩减。

与此同时，地产商也在呼吁政府出台救市措施，缓解企业资金紧张状况，提升市场信心，刺激交易量回升。

政府与地产商会谈结束不到半个月，杭州市政府即出台了24条救市措施，地产商提出的要求第二套利率放松、降低居民购买和转让房屋的税收负担、加大货币化拆迁安置工作力度均得以体现。

同时，救市措施还放松了对地产商的多项限制。一方面减税，对房地产开发企业的企业所得税按下限预征。另一方面，延迟了企业缴纳土地出让金的期限，规定可调整《出让合同》约定的余下出让价款的支付时间，最长不超过六个月。

此外，政府还放宽了新出让地块地价款支付期限和比例。规定对新出让的经营性房地产用地，允许受让人在12个月内付清出让价款，对起价总额在5亿元以上或规模较大的地块，其出让价款支付期限最高可达18个月；允许自《出让合同》签订之日起10日内应缴的首付出让价款(定金)调整至出让价款总额的10%。

然而，救市方案出台后，市场反应平淡。来自地产商和消费者信息表明，稳定房价、提升成交量——这两大目标都可能落空。

购房者为什么不买账

救市方案出台3天后，在杭州举办的第15届浙江房地产博览会(下称“房博会”)上，低迷的成交量，再次表明了消费者的观望情绪，并没有因政府救市而减弱。

房博会商品住宅总成交量仅为408套，这一数据不到去年的一半。而此次参会的100余家房地产公司推出的可售房源，超过了1.6万余套，其中近过7成楼盘就在杭州。

事实上，救市方案公布当天，整个杭州也只售出了68套商品住宅。杭州透明售房系统数据显示，这一数字甚至比前一日还减少了23套。

中国指数研究院杭州分院总经理张志杰向《中国新闻周刊》表示，此次救市方案的目标之一就是稳定价格，与购房者意愿背离，同时，一些地产商的打折行为又无不助长购房者的观望情绪。因此，救市措施出台后，市场反应平淡亦在情理之中。

“买涨不买跌”的心态，仍然主导着杭州市购房者的选择。

杭州，这个位于东南沿海的浙江省会，是中国房价最高的城市之一。自2006年以来，该市商品住宅均价长期保持在10000元/平方米的水平，而主城区的均价则在20000元/平方米以上。

高房价已经远远超过普通市民的购买力。杭州市城调队的抽样调查表明，2007年该市区居民户均家庭总收入为24475元。这意味着，一个普通杭州三口之家，如果购买90平米总价为90万元的房子，不吃不喝，也需要近40年的时间才能攒够房款。

中原地产近期的一份研究报告认为，地方政府的救市措施其实仅给予了购房者在交易过程中税收补贴等很小一部分优惠，但并未降低长期整体购房成本，短期内不可能刺激有效需求释放。

此外，此次被视为对购房者最大利好的放宽公积金政策，覆盖的人群大都仅限于政府部门、事业单位和国企工作人员，而这类人群大都已经拥有自住房，张志杰认为，在当前楼市前景不明的情况下，他们购买二套房的动力不强。

救市方案同样也提不起炒房客的胃口。

眼下，房子找不到下家，已经成了炒房客的一桩烦心事。据透明售房网数据，截至今年9月底，杭州市主城区的空置的二手房接近3万套。而去年同期，这一数据尚不足5000套。

此前，早在2007年，房价大涨时，就已经有一批炒房客获利了结，撤离杭州。业内人士估算，即便按救市新政减免了近7成的交易费用，但只有房价年涨幅超过10%的情况下，炒房客才有可能赚钱。

这在当前几乎是异想天开。据我爱我家统计数据显示，10月中旬，杭州主城区二手房成交均价为11547元/平方米，环比前周下跌了近4%。此前，杭州二手房价格连续3个月下跌。

“好多炒房的已经被套住了，谁还敢跟进？”张志杰说，外地人来杭州购房的热情正在降温。中国指数研究院杭州分院提供的统计数据，也印证了张的说法：2008年1月到8月，外地居民购买了杭州市14%的商品住宅。而在前2年，这一比例最高时一度接近3成。

地产商降价压力大

地产商降价可能性正在加大。

张志杰说，救市方案中3条关于土地款延期交付和提前交地的规定，虽然减轻了地产商的资金压力，但没有从根本上解决地产商融资渠道单一的问题。

马奕林，杭州市一家中等规模的房地产开发公司——盛德房地产有限公司的销售总监，则透露，杭州市80%的地产商都存在资金缺口。马对《中国新闻周刊》表示，中小地产商的资金缺口尤为突出。

目前，地产商对市场走势存在分歧。透明售房网近期的一项调查表明，超过5成的杭州房地产商看涨房价，不到4成的则看跌房价。

“看涨的就坚持不降价，看跌的就打折促销。”杭州盛德房地产有限公司销售总监马奕林说，如果不降价，成交量仍然在地量盘旋，那么80%的地产商最多只能撑到明年初。

囿于资金缺口，一些地产商选择了降价促销，这与政府的救市目标相左。

截至10月中旬，除万科3个楼盘外，公开打折促销的还有钱江国际SOHO、南北西岸等不到8个楼盘。但这些降价楼盘大部分位于近郊，杭州主城区房价依然坚挺。

在本次房博会上，参展的一些地产项目的开盘价格，较之地产商的预期价格已经下调。一位杭州地产商透露说，政府要求房博会参展楼盘不得打折促销。此前第一个公开打折的万科杭州分公司，也被主办方劝退本次房博会。

马奕林称，他主管的项目——“南北西岸”刚刚开盘，销售价格原计划在13000元/平方米以上，“但预计如果按这个价格开盘，销售压力肯定会非常大，销售回款自然非常慢”，所以开盘时把价格也大约下调了20%左右。

一些资金雄厚的房地产公司，则选择了推迟开盘，以等待楼市回暖，卖个好价钱。此次房博会上超过3成的楼盘，仅做先期宣传，并不发售。

杭州最大的房地产公司——在香港联交所上市的绿城集团，此次参展的3个高端楼盘目前已经在建，绿城集团副总经理裘剑平对《中国新闻周刊》表示，开盘预计最早也得在2009年后。裘认为，目前消费者的观望情绪仍然很浓厚。

中国房地产协会副会长朱中一，在近期召开的浙江房地产高峰论坛上公开表示，“从目前的走势看，全球性的经济减速对房地产本身的规律起着主导作用，房地产市场的信心一时还难以恢复，今后几个月的住房成交量有可能进一步缩减。尽管一些地方陆续出台了一些稳定市场的措施，所以，今年后几个月总的走势还是缓慢下行。”

种种迹象表明，楼市拐点已经到来，国家层面的房地产政策可能出现由紧向松的调整。

顾云昌向《中国新闻周刊》透露，住房与城乡建设部等部委正在制订相关措施，但具体的政策出台时间表尚不明确。但顾同时强调，政府出手只是起到稳定作用，不能改变大势。地产的冬天已经来了。