北京二手房市场：“山雨欲来风满楼”

不仅一手房市场出现了翻盘－－量缩价减，二手房市场同样也不好过。

交易同比萎缩一成

2008年上半年，北京二手房市场整体表现谨慎有余而活力不足。据我爱我家市场研究中心的统计资料显示，2008年上半年北京二手房的交易总量为35276套，与去年同期相比向下回落9.80%；较之于去年下半年的交易总量而言变化幅度则更为明显，环比降幅高达35.62%。虽然单月销售量数月超越一手房交易量，但总体成交量并未超过去年同期水平，反而较之去年下半年的交易状况呈现明显回落的态势。

二手房市场疲软的主因则在于2007年年底开始的货币紧缩政策。目前市场上的拐点论及观望情绪都是基于这一原因。再加上去年二套房贷、6次加息、居民消费指数的一路向上以及存款准备金的不断上调，进一步造成了银根的紧缩，间接地抑制了购房者的需求。此外，处于“百日巨变”危机中的开发商因恐惧资金链断裂，进而疯狂打折促销。奥运后地产价格的走向依旧并不明朗以及伴随着部分限价房的封顶开售，这些因素都在很大程度上摇着二手房市场中的购买者意愿，部分购房者也受限于此选择观望，影响了市场的整体交易状况。

均价逼近万元价格涨幅明显放缓

上半年北京二手房交易均价为9757元/平方米，与去年同期的交易均价相比，增幅为9.14%。环比去年下半年上涨了近4%，价格涨幅明显放缓。值得注意的是，本年度前6个月的房价增幅较之于去年上半年11.42%的增长幅度回落了2.28%。

从两种房屋交易权属细分来看，上半年二手已购公房的交易均价为9824元/平方米，而二手商品房的交易均价为9760元/平方米，较之于去年同期均出现了不同程度的上涨。从城八区的二手房买卖市场来看，2008年上半年城八区的二手房销售均价为11576元/平方米，较之去年同期的9436元/平方米，上涨了2140元，涨幅为22.67%。

尽管上半年京城二手房市场的交易均价仍旧处于高位，但其整体涨幅速度已经开始呈现缓慢下调的良好态势。一方面，拐点论令市场中房源数量明显增多而购买需求持续萎缩。基于二手房市场买卖双方共同定价的原则，由此导致部分急于出手的业主议价空间提升较大；另一方面，在一、二手楼市联动作用之下，一手楼盘层出不穷的打折现象在一定程度上影响了二手房业主的收益预期，尤其是在个别区域一、二手价格倒挂的不利情势下，更促使相关区域内二手房价的随行就市。从目前的形势来看，银监会坚持从紧的货币政策不变，银行贷款出现松动的可能性微乎其微，通胀的风险左右着购房者的购买计划。部分购房者选择了价位偏低的中低端房源，由此也在一定程度上控制了房价的上涨趋势。不过短期来看，北京二手房市场的交易价格不会出现较大振幅，在涨幅趋缓的发展势头之下，其交易价格将会控制在合理范围之内。

两居室最为抢手

从成交面积可以看出，60平米以下的小户型房源一跃成为二手房市场中的“黑马”，其前半年的成交比重高居各区间之首，占整体成交水平的36.91%,同比去年同期提升了2.65百分点。60-90平米区间房源交易比重为35.03%,同比小幅回落了0.76%。

从居室交易来看，二居室成交比重依旧遥遥领先于其他区间，其前半年的成交比重为55.20%，同比所占比重略有回调，降幅为1.41%。与去年同期相比，面积偏大的一居室其成交比重有所增加，已占到整体成交量的25.84%,比重增幅为1.68%。除此之外，四居室的成交比重也较去年同期微微向上，其比重在整体交易比重中的所占比例为2.08%，同比涨幅为0.25%。

50万元以下成交占据半壁江山

从成交价格来看，交易价格在30-50万区间的二手房源成交比例占到总交易量的32.82%。但随着房价的不断上涨，低总价房源数量呈逐年递减的趋势。中高总价的70-90万区间以及90万元以上房源的成交比例分别为总交易量的13.99%和14.66%，同比去年同期分别增长了2.02%和4.46%。

外来人口购房比例逐步放大

本地居民始终是北京市二手房市场中的主力购买群体，其前6个月的整体交易比重占到整体交易比重的70.78%，相比去年同期下滑了7.23个百分点，但环比差距有所减小，降幅为0.56%。而随着城区范围的不断扩大以及大量新开工建设项目的投入，外来人口的比例也呈逐年放大态势，由此导致外地客群的购房成交比重与日俱增，与去年同期相比其购买力涨幅为6.72%，不过环比去年下半年，其交易比重有小幅萎缩势头，降幅为1.23%。这主要是与拐点论带来的市场预期有关，部分投资炒房的外地购房者数量已经明显下降。

（胡景晖 我爱我家副总经理）