地震将重创楼市

四川汶川大地震，是新中国成立以来破坏性最强、波及范围最广、救灾难度最大的一次地震。这场灾难对我国GDP的影响有限，但是，对房价走势将产生非常大的影响。

心理因素抑制购房需求

地震所造成的心理影响，不仅会抑制人们的购房需求，还会在短期内把存量住房推向市场，从而，使房价步入下跌轨道。

此次地震并不仅限于北川农村地区，它波及四川、甘肃、陕西、重庆等16个省（区、市）。地震摧毁房屋导致的大宗财产的毁灭，将给购房者尤其投资和投机性购房者带来巨大心理压力。今后买房时，他们首先会考虑防震问题，对住房质量提出更高的要求。

由于我国已经30多年没有发生过这样的大地震，不少楼盘要么在设计时并没有严格遵守防震标准，要么在建设过程中因偷工减料等行为，影响到了抗震性能。所以，在近年来对房地产的投诉中，质量投诉始终是名列首位。地震后，现在市场中庞大的无法满足消费者安全需求的存量住房，将被释放出来，导致市场中住房供应量的突然放大，从而对房价构成强大压力。

购房理念遭到颠覆。

购房人的需求主要为自住、投资及投机三种。此次地震后，三种买房需求都受到了打击。

地震后，几乎所有银行都表态，它们并不承担地震风险，按照正常程序，银行有权追回贷款。这意味着，一旦房屋因地震或其他自然灾害发生倒塌，承受损失的只能是购房者自己。此事给购房人带来的震撼是显而易见的，过去那些热衷于买房的人将开始考虑租房。

在我国，目前租房是非常划算的，因为房价很高，而租金却很低，房屋的租售比小。所谓“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。根据国际惯例，如果租售比低于1：300，意味着房产投资价值小，房产泡沫已经显现；而在我国，深圳、广州等地的租售比，有的甚至达到1：1000，等到房屋报废时也收不回成本。房屋的投资价值本来就在丧失，地震进一步加剧了投资价值的丧失。至于投机价值就更不用说了，现在的存量住房要卖出去就已经困难，房价的上涨预期正被下跌预期所取代，房价的下跌是必然的，只是强度的区别而已。

地震剥离了房价与土地

我国的房价经历了一个接近10年的上涨周期，在此过程中，房价是逐渐升值的，这一理念深入人心。人们之所以产生这种看法，是因为我国房地产市场，把土地使用权的价值与房产本身的价值混合在了一起。实际上，房价的上涨不是房屋升值的结果，而是土地升值的结果。其实，房屋每年都是要折旧的，尤其对于土地使用权只有70年的住宅而言，更是如此。

但是，地震把两者剥离了。当那些按揭购房的人失去房屋时，他们面临着银行继续追债的问题，退一步说，即使国家考虑到灾区的实际情况，让按揭购房者晚几年还贷，他也无法在原址上继续建房。道理很简单，随着房屋的倒塌，由于欠债，他对土地的使用权也丧失了，将被银行收回。银行只有这样，才能挽回部分损失，因此，银行不可能在土地使用权方面作出更大的让步。这将使人们对房屋的保值作用有一个颠覆性的认识，房屋作为最佳保值手段的地位将受到动摇。

另外，对受灾地区而言，公共住宅投入对房地产市场的取代，也将在一定程度上影响当地的房价。房倒屋塌后，在相当长的一个时期内，灾区没有发展市场化商品房的能力，这需要政府投入大量的财政资金，帮助灾区重建家园。而这一过程将造成推动房价上涨的市场化因素被公共财政的力量所取代，保障性住房占据了主导，压缩了商品房发展的空间。无论是新加坡还是我国香港地区的发展经验都告诉我们，在保障性住房占据较大比例的时候，房价可能步入下跌轨道。

（时寒冰 国财经传媒人联盟特约观察员、凤凰博报特约顾问、南京大学客座教授、上海证券报评论员）