“退地”背后的风险

殷冬明

一个行业的调整，受伤最重的是那个不能退货的环节。

开发商拿了一块地，玩不转，认亏，退了，赔了一个多亿。每个人都在心疼那一个多亿，毕竟，谁挣一个多亿都不是容易的事，结果灰飞烟灭了。套用陶渊明的诗，可道是“同行或余悲，他人心亦惊”。那个“同行”，我本想写成“同事”，再一想，其实房屋价格下跌，那些手上还攥着高价地甚至天价地的开发商，有谁不是如枕荆棘，如坐火炉，甚至如抱炸弹？虽说同行是冤家，但是那也不过是平日里乡里乡亲的斗个嘴儿，白个眼珠什么的。一旦黄河决堤，须臾没顶的时候，那点儿过节又算什么呢？

因为开发商一直不招人待见，公众形象在全国行业排行榜里大概能够名列“负三甲”，所以很多人把这件事视为开发商悲惨世界来临的标志，甚至认为“中国的房地产业是不是要就此崩盘”，他们倒并不怎么悲伤，甚至还有一点儿幸灾乐祸的味道。

但是最糟糕的其实还不是开发商。既然是产业性调整，花大价钱买地的开发商固然是倒了霉的，可是他们毕竟还可以退地，还有人能够收回去。这正如我们去买电视机，结果到家了发现有线电视涨到每天收费5万元，看不起了，这固然晦气，但是我们至少7天之内还可以退货，我们不过亏一个运费。真正惨的是电视机厂，因为他们不能把电视机拆散了退给原材料供应商。一个行业的调整，受伤最重的是那个不能退货的环节。而在房地产行业中，开发商显然是可以退货的。谁不能退货呢？是地方政府。

地方政府在中国的行政财政收入体系里面处于一个非常尴尬的位置。1994年分税制以后我国财权的集中度不断提高，中央财政收入占全国财政收入的比重从1993 年的22%大幅提高到2002 年的54.9%。省级政府的财力也从1994 年的16.8%提高的2000 年的28.8%。省级以下地方政府的财权只有余下不到20%的水平。可是，城市建设，土地开发，哪一样都不是省钱的事。如果没有高企的房价作为土地一级开发成本的支撑，恐怕中国城市土地的开发速度还不到现在的10%。

政府花钱开发，开发商埋单；开发商拿地盖了房子，老百姓埋单。当房价回落，开发商高价拿的地成为烫手山芋时，人们都愉快地说，开发商要不行了。可是开发商还可以退货。当政府的手上拿着开发商退掉的土地，他们该怎么办呢？

当然，对于上海这座城市来说，土地总是不愁消化的，至多是价格问题。但是对于那些曾在两三年前的总体规划浪潮中大幅度圈地开发的二三线城市来说，那一块块即将被开发商退回的土地，如果土地出让金还没有全部到手（而这几乎是一定的），那才是一场真正深刻的地方金融危机。（作者为易居中国•上海克而瑞信息技术有限公司战略规划总监，清华大学客座教师）