房子能够协议分割吗？

徐中孟　雷艳坤

一物一权原则，是指一个物上只能存在一个所有权，一个所有权的客体也只能是一个独立的物。因此，物的某一部分不能成立单独的所有权，多个物也不能仅成立一个所有权。

索先生与张女士于2005年协议离婚，针对登记在张女士名下的一套两居室，双方在离婚协议中约定：一间归索先生所有，一间归张女士所有。2007年1月，张女士对离婚协议中的房屋划分不满，起诉至法院，要求确认离婚协议中有关房屋的约定无效。

此案经过法院的审理，近日做出一审判决，确认双方的约定无效，两居室归张女士所有，同时张女士给付索先生房屋折价款。

承办法官认为：一套房屋只能设定一个所有权，虽可以由两个以上个人共有，但法律不允许对同一套房屋设定两个以上的所有权。也就是说，一套房屋不能由两个以上个人分别拥有该套房屋的不同房间。因为一套房屋如果设定两个以上所有权，不仅每个所有权的范围和界域无法确定，而且所有权人对物的直接支配和排他的权利也无法实现。这在物权理论上称为一物一权原则。本案是依据物权基本原则和《物权法》的相关规定做出的终审判决。

一物一权

针对此案，笔者与判案法官对“一物一权”和物权公示性的理解等问题存在不同看法，同时还对本案中涉及的共有关系与判案法官的意见存在一定的分歧，提出供大家探讨。

首先，就“一物一权”原则和物权公示性原则而言，所谓一物一权原则，是指一个物上只能存在一个所有权，一个所有权的客体也只能是一个独立的物。因此，物的某一部分不能成立单独的所有权，多个物也不能仅成立一个所有权。所谓物权公示性原则，是指物权的享有与变动必须采取可由社会公众获悉的外部表现方式，否则该物权不能具有排它性效力，也就无法保证物权的绝对性。因此，一个房屋上只能成立一个所有权，且以房屋登记管理机关登记和颁发的所有权证书上记载的所有权人为权利人，房屋内的两个房间不能单独设立所有权，笔者就上述问题的意见与该案承办法官的观点是一致的。

但是，上述判断是建立在物权公示性原则基础上、对第三人效力而言，属于对外的效力；对内来说，当事人之间可以对该物形成共有关系，根据约定或法律规定形成按份共有或共同共有。对共有关系而言，《中华人民共和国民法通则》第七十八条规定：“财产可以由两个以上的公民、法人共有。 共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。”《物权法》第103条则规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确，除共有人有家庭关系等外，视为按份共有。”因此，本案中，如果索先生与张女士在婚姻关系成立前或婚姻关系存续期间对该房屋的分配不存在其他约定，则双方在婚姻存续期间对房屋属共同共有,而二人在离婚协议中对房屋内房间所属的约定，即“一间归索先生所有，一间归张女士所有”的约定是二人将房屋共同共有关系变更为按份共有关系的约定，该约定幷不违反强行法的规定，依“合同自由”的原则，是合法有效的，应得到法院的保护。

综上，如果二人在房屋登记管理机构登记和颁布的所有权证书上将该房屋的所有权人登记为一人、未明确二人为共有人的话，则如果该登记的所有权人将房屋卖给第三人，第三人可以依赖公示效力，相信该登记所有权人为房屋的唯一所有权人，而与其达成买卖交易幷依法办理房产过户手续，未登记者不能因自己与登记所有权人间存在按份共有的约定而主张买卖合同无效、房产过户手续无效，但可以依据其与登记所有权人的约定而向登记所有权人要求其承担违约责任或侵权责任。在不涉及第三人的情况下，当事人之间应按照内部约定处理共有关系及物的分配，幷以此办理相应的物权变动手续，违反约定者，应承担违约责任或侵权责任。

优先购买权

本案中，从张女士起诉要求确认离婚协议中有关房屋的约定无效的理由可以看出，张女士是因“对离婚协议中的房屋划分不满”而起诉，违约意图明显，而其要求法院确认离婚协议无效的理由不成立，因此，法院应驳回张女士的诉讼请求，确认该离婚协议约定有效。

综上，笔者对此例案件有如下观点：第一，不动产的物权应该存有两大要件，一为”公示公信“的原则，二则为”登记主义”；那就是说，不动产的所有权人，以在行政机关所登记的为准，其具备了对抗善意第三人的效力。

第二个问题是该合同是否有效的问题。简单而言，以“合同自由”的原则，双方当事人在不违反法律规定的范围内有订立合同和确定合同内容的自由，在这个问题上笔者认为该合约应为有效，不过在处理上，由于“一物一权”的原则及房屋本身特定等问题，难以对房屋作出合理的分割，因此，如果张女士不是起诉确认该协议无效，而是要求法院依法对房屋进行分配的话，笔者主张应把房屋变卖，而把价款平均分配，在房屋变卖时，双方中的一方，可以得到“优先购买权”为宜。

插牌：所谓物权公示性原则，是指物权的享有与变动必须采取可由社会公众获悉的外部表现方式，否则该物权不能具有排它性效力，也就无法保证物权的绝对性。因此，一个房屋上只能成立一个所有权，且以房屋登记管理机关登记和颁发的所有权证书上记载的所有权人为权利人，房屋内的两个房间不能单独设立所有权。

（徐中孟，中国人民大学民商法学博士生, 著有《大陆合同法规》等）

（雷艳坤，中国人民大学民商法学硕士,光大银行法律合规部）