上海开发商突围乏力

杨正莲

与北京市场不同，上海低迷的市场并没有明显回暖的迹象。

房产商资金链接近崩溃

53岁的包工头祝利民几个月以来一直在做一件事情：追讨工程款。

11月27日晚五点半，《中国新闻周刊》记者如约在上海浦东见到祝利民的时候，他抱歉地解释，马上要去松江区见一个项目经理，希望能要回一些工程款。

就在一个多小时之前，他刚刚从浙江嘉兴赶回上海——得知该项目经理今天在嘉兴的时候，他毫不犹豫地追了过去。没有见到要见的人，祝利民把赌注押在了当晚的会面上。

这只是祝利民追讨工程款过程中再普通不过的一天。从今年7月份开始，追讨开发商欠款就是祝利民最重要的工作。这期间，他没有承包任何新的工程项目。以前他的项目总是一个刚做完，另外一个马上又跟着来了。

促使他把主要精力用于追回工程款的诱因，是6月份结束的一个地产项目工程款到位异常艰难。

祝利民从2007年12月份开始，给上海富力湾项目做小区道路施工。

这是一条约850米长、14米宽的小区道路，包括一座桥和一些污水管道。工程总造价约850万。“本来我们去做的时候就是自己先垫款一个月，约定按照工程进度月付70%的款项。今年2月份之前还好，过了3月份就付得很少，钱款批下来得很慢。”完工5个月了，祝利民说他要回来的款项只有四五百万。

施工高峰期，祝利民手下有八九十个工人。这就意味着，目前至少有八九十名来自四川、河南、安徽、江西等地的农民工等着祝利民发放工资以备回家过年。

“他们本来是很有钱的，去年买了不少地，大量囤积土地，现在房子卖不动就没钱了。”喜欢做高速公路、市政道路施工的包工头祝利民，试图证明自己当初接下富力湾小区项目是经过慎重考虑的。

祝利民的遭遇和富力地产的破产传闻不谋而合。据年报显示，截至2007年底，富力的资产负债率已经达到76.57%，而资产负债警戒线为70%。

2008年的中报显示，截至6月30日，富力地产银行借款总额约为206亿元，其中一年内到期的短期借款为80.73亿元，长期借款为125.16亿元，资产负债率高达139.4%；富力地产还有88亿元的土地出让金未支付，其中下半年要支付38亿元，但持有的现金却只有19亿元。粗略统计，富力地产至少身负300亿元巨债。

富力地产只是开发商资金链接近崩断的一个缩影。“基本上所有的上市公司都被套牢了。”一位不愿意透露姓名的房地产业内人士总结说。

一个指标是，胡润排行榜的房地产精英数量迅速减少。今年跨过40亿元房地产富豪榜门槛的只有52位，总财富为4509亿元，平均财富87亿元，比去年减少了44%。其中，身价百亿元以上的房地产企业家有17位，比去年减少9位。

蝉联房地产首富的碧桂园杨惠妍曾是去年的中国首富，今年一年内，其财富减少了1025亿，缩水近75%。

不惜血本融资

银行一度可以提供房地产行业超过七成的资金，但是，今年银行发放贷款的力度减弱。上海银监局统计显示，今年前三个季度，上海房地产开发贷款增量逐季下滑，并于第三季度首次负增长28.8亿元。相应地，个人住房贷款大幅回落。10月上海中资商业银行个人住房贷款减少21.1亿元，同比多减71亿元。

相关银行负责人此前对媒体表示，银行业普遍不看好地产行业，即使政策面银根松动，商业银行对地产商仍然会惜贷以规避风险。《中国新闻周刊》接触到的银行内部人士也表示，目前针对房地产行业的贷款并没有实质性改变。

“银行贷不了款，资金链就断了。房子卖不出去，又跟不上工程款，延迟交房的面临违约风险。有些开发商不敢做按揭，不做按揭就更卖不动了。这样就进入一个恶性循环，现金流断掉了。”前述业界高管这样分析房地产行业的困境。

此时，股权转让和资产转让也成了融资变现的重要方式。来自上海联合产权交易所的数据显示，10月份，上海联合产权交易所最大的三个挂牌项目均为房地产企业，分别为上海益流置业发展有限公司100%股权、上海南利置业有限公司100%股权和上海金农置业发展有限公司100%股权及10915.8万元债权，挂牌金额分别为36168万元、23500万元和21678.52万元。

今年1至9月，通过上海产权市场进行房地产公司产权融资项目达到152宗，成为今年以来交易最活跃的行业之一。

上海联合产权交易所内部人员告诉《中国新闻周刊》，11月份以来，挂牌交易的十几项房地产项目中，金额最大的有两亿零五千多元，“也有在项目推介会上就成交的，但是很少。”

“这说明很多企业撑不下去了，卖地卖项目卖股权，这就是一些征兆。” 上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉《中国新闻周刊》。

前述业界高管向《中国新闻周刊》 表示，“通过股权转让，实现物权转让，把项目卖掉，这些现象现在都很普遍，但是很难，现在没有人接盘。”

上海佑威房产研究中心主任薛健雄认为，目前的财务制度不透明，容易一股独大，因此真正的股权转让一般都是百分百转让，“百分之二十、三十的可能是内部交易，只是因为国家要求需要挂出来公示的，所以要么挂出来很快就卖掉的，要么挂出来很久也卖不掉。”

“从大开发商的动作中，我们可以知道，他们必须先缓解资金的压力。为了缓解压力，从某种程度上讲肯定是不惜血本。” 东渡国际集团运营中心总经理陈洪正这样解释房地产行业的资金链现状。

三方博弈

资金缺口困扰着上海大多数的房地产商。降价以快速回笼资金成为迫不得已。

为了在2009年底前将净资产负债率降低至80%以下，富力地产最新推出的计划包括，降价销售、出售部分投资物业、申请发行A股，甚至在国内发行公司债券60亿元等。这些方式也同样是其他大多数房地产公司的选择。

11月27日中午，《中国新闻周刊》记者来到房地产中介中原地产的代理楼盘——金地格林世界，该项目总经理刘炎平对销售进度颇为满意，“预计年底能够回款18个亿”。

但在空旷的营销中心，一名自称在中原工作近一年的男性员工虽极力推介楼盘，却疲态尽显。对于索要名片以便日后联络的要求，对方竟然一再推诿，并表示：“市场不好，公司很少印名片了。”这与之前积极散发名片、力争和客户保持联络的景象迥异。

此前，中原地产采取了裁员15%，关闭不盈利门店，终止不盈利代理合同等成本控制措施。其他中介公司也大举裁员、关闭门店。

一位上个月离职的置业顾问告诉《中国新闻周刊》，离职前，她已经三个月没有业绩了，“每个月的底薪只有1500元。”她说，门店经理本人也是连续好几个月没有业绩，“人走掉了一半。”

营销不理想的原因，是消费者对于价格的期望值没有达到。

来自易居中国房地产决策咨询系统的统计显示，11月上海商品住宅成交量为70.85万平方米，这个成交量比10月上升了41.98%，但与去年同期比仍下降了44.26%。

而上海商品房的均价，仍在13172元/平方米的高位，这个价格比10月份上涨了9.53%，比去年同期上涨了18.65%。

易居中国分析师付琦认为，11月成交最活跃的，是部分房地产商低开、优惠的项目。以青浦区的龙湖滟澜山艺墅为例，该楼盘一周之内成交35套，但是因为去年高价拿地，其地价加上建安成本接近成交均价17491元。宝山区的“中环1号”销量靠前，近期售价则从12000元/平方米降到10000元/平方米。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，下行趋势将持续三年之久，2009年很多企业的日子会更难过，房价明年仍会负增长，“我个人认为到2010年或是2011年才回暖。”

这些担忧在市场成交量上得到印证。国际房地产顾问“五大行”之一，戴德梁行的统计数据显示，第三季度市场成交量价齐跌，上海住宅市场总成交面积环比前一季度减少27%，上海全市住宅成交均价环比上季度跌幅达到6.2%。全国商品房前三个季度的累积销售面积创十年来的交易量萎缩最低点。

“现在的整个销售，今年的任务能够完成百分之五十、六十就是好的。”一位美资地产公司副总经理告诉《中国新闻周刊》。

以当地最大的房地产企业之一大华集团为例，虽然今年和万科、金地共分上海市场三成左右的业绩，该集团营销管理中心副总经理杨子江坦承：“今年只能实现原来目标的七成左右，特别是别墅项目对销售的贡献率萎缩了三分之一。”

上海台庆房产数据显示，截至今年10月，上海存量房已达到901万平米，约为去年存量的近十倍，供求失衡比例高达1：0.45。有专家表示，消化这些存量的时间需要一到两年。

消费者并不买账的原因是购买力有限。中国人民银行11月中旬公布的调查结果显示，未来三个月打算买房的居民人数创1999年调查开始以来的最低水平。《中国新闻周刊》多方接触到的潜在购房者都表示，现在已经暂停看房了，“房价依然很高”。

统计数据显示，前三季度城镇居民人均可支配收入11865元，实际增长7.5%，同比减少5.7个百分点。1～9月全国商品房销售均价同比下降0.16%，明显小于人均可支配收入的下滑幅度。

对于搜房网11月24日组织的暖冬行动：“5276人团购大看房引爆上海楼市，意向成交金额近10亿”，网友直呼“忽悠”。

《中国新闻周刊》接触到的诸多业内人士都表示，目前乐观的看法是，希望明年下半年有一个了结，也就是说，市场见底至少要等到明年下半年。但是，已经捉襟见肘的房地产企业到底还能不能撑过去？

11月24日下午2点半，与开发商会面完毕，比约定时间晚半个小时接受《中国新闻周刊》采访的薛健雄说：“大的开发商很缺钱，但是死不了。”

“以万科为例，一年有一百多个项目，开出五六个拿去卖了钱就会来了，另外五十个项目减缓建设速度，三十个项目砍掉，这样的话资金就会好”，他说，“大开发商一般采取三步走：清旧盘，在建的改规划，未建的要停掉或是甩卖掉。”

他认为，真正倒霉的是小开发商，尤其是去年才拿地开发的，“高价拿地，高价开发，现在怎么卖都是亏本。”不过，如果已经卖掉了50%左右，钱回来了一部分的就会好一点，剩下的可以慢慢扛，“否则就停掉或甩掉，一下子处理掉后退出、转行。”

11月26日，央行降息108个基点，降幅为11年来最大，是常规幅度的4倍。此举换来的却是，资金持续流出房地产板块。27日高开低走的房地产板块当日涨幅缩水近半，万科、保利地产、中粮地产等龙头企业也回落到微涨水平。28日，两市低开低走，珠江控股跌停，另有1/3以上的房地产类个股跌幅超过5%，板块跌幅位列跌幅榜前列。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，此次大幅降息并非针对楼市，但整体上好于楼市，而短期效果则不容乐观，“2010年之前全国楼房成交量低迷、房价下跌或盘整的格局不会因此次降息而发生根本性的改变。”