房价中的行政“水分”

郇　丽　陈晓舒　余佼佼

消费者以辛苦积蓄购置了房产，其房款在向房地产商奉献高额利润的同时，究竟有哪些成本被地方政府以税费和地价款的形式拿走？房地产商又如何消化或者转嫁这些成本？这些成本还能不能降低？这一系列问题在困扰消费者的同时，也成为拷问地方政府民生财政的一个重要内容。

3月8日全国两会上，全国政协委员、河南某房产公司董事长王超斌，联名清华大学人文学院经济研究所副所长蔡继明等十位政协委员，提交《关于减少政府收费环节，遏制住房价格上涨的建议》，使房价行政成本问题再次暴露于公众视野中。

建议指出，“房价居高不下的一个重要原因就是住宅开发过程中政府收费(税)过多，造成开发成本过高。而开发商则把成本转移给市场，造成房价过高”，建议政府应“取消重复收税现象及不合理收费”。本刊对房地产开发过程中的税费和地价成本做了调查

两会结束后，回到河南省郑州市的全国政协委员王超斌更忙了。他不停地往返于郑州市代庄南街南、京广南路西的A大厦施工现场和郑州市建委等有关部门之间。面积为169105平方米的A大厦项目，还没有拿到施工证，这是令王超斌最着急上火的事情。

也许这份忙碌，堪为王超斌在北京两会期间忙碌的原因做注脚：作为全国政协委员的王超斌，同时还是河南一家房地产公司的董事长。A大厦正是他公司下面的建设项目。3月8日，王超斌与十名政协委员联名提案《关于减少政府收费环节，遏制住房价格上涨的建议》，指出房价居高不下的一个重要原因，就是住宅开发过程中地方政府收费(税)过多，造成开发成本过高——各种税费占地方政府财政收入的30%至50%，成为地方财政的重要来源。而开发商则把成本转移给市场，造成房价过高。

一个房地产政协委员的税费清单

王超斌并非全国范围内指出房产成本中税费成本过高的第一人。但与他人不同的是，王超斌的这份提案，蕴涵着一个房地产商人的切肤之痛。

王超斌公司旗下的任何一个正常房地产开发项目，从开始获取土地，到竣工结算备案，跑部门、交费用、盖章，贯穿始终。从征地开始，到把楼房建成，让购房者入住，王超斌的公司管理人员乃至王超斌本人，要跑遍25个局、委的80多个科室，共缴纳50多项费用。A大厦项目从规划局到建委部门这个审批阶段就已经发生14项费用，总金额已经超过1000万元(见附表)。

房地产开发经营过程中目前涉及的税费共计12项，包括营业税、城市维护建设税(外资企业不征)、教育附加费(外资企业不征)、企业所得税、固定资产投资方向调节税(已免)、房产税(外资企业为城市房地产税)、城镇土地使用税(外资企业为土地使用费)、车船使用税(外资企业为车船使用牌照税)、印花税、契税、耕地占用税、土地增值税等。

在王超斌的提案中，他认为政府通过税收、土地的各项收费共拿走了房款的55%左右，其中土地费用约30%，税收10%，还有其他各种费用15%～20%。

具体到每个项目，又各有不同，如果项目中牵扯到文物，还要跑文物局，如果树木移栽，还要跑园林局，每一个项目涉及到的内容不一样，缴纳的费用也不同。

去年，王超斌去建委为A大厦跑审图(建委审查房地产公司的设计图纸)，结果，仅审图费就达到了20万(见附表)。

今年年初，王超斌碰到了河南省住宅产业商会副会长兼秘书长赵进京，两人不谋而合，决定写一份提案。这也是《关于减少政府收费环节，遏制住房价格上涨的建议》的雏形。

王超斌对《中国新闻周刊》说，房地产项目的费用，基本都产生在规划许可证和施工许可证之间，收费最多、收费最不合理的是建委部门。

据王超斌介绍，2007年10月1日，郑州市把绿化费、天然气配套费等项目合到一起征收，但收费标准却涨了几倍，原来每平方米几十元的标准，现在提到了每平方米一百多元。王超斌认为在郑州市政府财政收入高达5万亿的前提下，这样增加收费实属不该。

实际上，对于房地产经营过程中税费过多的抱怨，绝非仅只王超斌一人。

3月8日下午，包括王超斌、清华大学人文学院经济研究所副所长蔡继明、河南省政协副主席张亚忠、山东青州某制药公司总经理宗立成、民建洛阳市委主委金正新等在内的十位政协委员、联合提案人来到北京东城区某小区，就该小区房地产商在房地产开发环节的费用进行实地调研。

该小区开发商向十提案人提供的数据表明，该小区每平方米平均售价23000元的房价构成中，建筑成本约3500元，土地费用近6000元，各种税费近10000元。税费几乎是建筑成本和土地费用的总和。

一个北京房地产商的地价成本

地价一度被经济学界认为是房价高企的罪魁祸首之一。但实际上地价所占房价成本究竟几何？

去年年末，北京市的开发商方如(化名)做了一笔看似并不赚钱的买卖。

他在自己正在开发的530亩地的边上，又买进了100亩地，按照方如的话说：“这是为了保证整个区域的完整性，不能缺少那一块地。”

2007年12月17日，在北京市顺义区5块挂牌竞价的1块地中，方如代表公司参加了竞价。方如要的那块地，就是自己正在建设区域边上的100亩，起拍价格是3240万元。在竞买过程中，有一家四川公司也对那块地紧追不舍。

一直到挂牌截止日，两家公司还难分胜负，最后不得已进行了现场竞价。竞价当天气氛非常紧张，两家公司频繁举牌，谁也不肯放下，直到最后那块地一直飙到2.61亿元，方如的公司赢了。

这100亩地，砸进了方如公司的2.61亿元人民币，而原来的530亩地却才花费2.2亿元人民币。方如感慨：“选地拍地就像赌博一样，压对了就成功了。”虽然地价飙升，但好在有2006年的530亩的低价地来抵消成本，才使得这笔生意还能维持下去。

直到今天，方如依然忘不了2006年收购530亩的“英明抉择”：“连看地到拍板两个小时。”

这530亩地原本由另一家地产公司经营，“5个股东，除了一个从事建筑工作，并不关心售楼，另外四个以前是做售楼的。”方如告诉《中国新闻周刊》。工程刚开始时，5个人挺团结，等到楼建成了，开始产生矛盾，经营不下去。为了能转手变现，就找到了方如的公司。

当天上午10点多，方如和自己的父亲过去看地，当时这块地上的A、B区已经建成，有93套房子还没人入住。大致了解完情况，中午两家开发公司便一起吃了顿饭，席间，方如与自己的父亲并不动声色。

饭后13时，方如的父亲当即拍板：“这笔生意成交。”出地的人先是一愣神，紧接着激动得热泪盈眶，握住方如父亲的手迟迟不肯松开。方如说，其实当初什么都没有考虑，任何的成本核算都没有，就是一拍脑袋的事情。

这块530亩的地花了方如的公司2.2亿元，而事实上，已经建成的A、B区，经过他们绿化包装推广，价值就已达2.5亿元，可以说，方如这笔买卖赚了。

方如告诉《中国新闻周刊》：“过去开发商的利润在200%甚至300%，现在能达到40%就已经不错了，房地产暴利是前些年说的，现在谈的是生存。”

地价趋高，房地产商的很多成本就要靠原来的土地来均摊。

一位在地产公司工作将近二十年的杨姓工程师向《中国新闻周刊》说，他所在的公司2004年底拿到一块地，当时楼面价为每平米3000，“整个占地60亩，当时大约是每亩600多万拿到的吧。销售面积有12.5万平米，现在已经涨到每平米8000到9000元。”地价成本3年间翻了3番。

方如则称，“拍地后，地方政府拿钱去拆迁，将部分钱补给拆迁户，拆迁户拿着这部分钱又去找开发商买房，开发商赚了钱再去买地，这等于一个循环，最终拿钱多的还是地方政府。”

政府部门则认为开发商是“得了便宜卖乖”。中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云告诉《中国新闻周刊》，地价对房价的推动只有当利润空间压缩到非常的程度，才会起到明显作用。“现在，房地产开发商利润水平最低也是19%，最高达到100%，甚至200%的也有。”

谁的暴利？

王超斌今年进京参加“两会”前，委托河南省房地产协会做了一份“房价清单”。在清单里，市场房价中，地价占23%至30%，建筑成本约占25%至30%，税负成本约占到房价的15%，房地产商利润约占10%至18%，财务成本约占8%。结论是：“地价在涨，税费在涨，如此下去，房价如何会降？”

取消重复收费是王超斌建议的重中之重。比如，房地产项目配套费要重复征收两次，一次是在申请土地使用证时，一次是在建房规划审批时。王表示，与房产开发配套的学校、医院等公用设施，本来应该政府部门投资兴建，结果地方政府强行向开发商征收配套费。

而一些收费根本没用于原来收费的用途。比如地方政府收取绿化费，却只负责小区外部的绿化，小区内的绿化则只能由开发商自己完成。也就是说绿化等本属公共规划的部分，事实上也是先由开发商承担。

除了各项税费之外，地方政府获得地价上涨部分的收益也多为开发商所诟病。

前述接受《中国新闻周刊》采访的杨姓工程师则称：“一般地价成本占到总成本中的40%到50%，房价好的时候40%，房价跌的时候50%。”

北京市北部小某山楼盘是杨姓工程师比较熟悉的一个项目。“拿到地的均价是3000多每平米，卖出去均价是7000多。要缴纳5.5%的产品营业税，25%的企业所得税，0.05%的合同印花税，还有土地增值税。你说土地成本要占到多少？这还只是拿地的价格。肯定还得要考虑到土地增值的情况。”

无论地价占比是40%还是30%，但地价涨幅无疑最明显。根据“中国城市地价监测系统”显示，到2007年第三季度，全国地价比上年度同一季度增长3.75%，其中北京增长了8.65%，达到每平方米4242元。

全国房价大幅上涨始自2005年。因此，许多开发商认为，2004年全国开始实施的“招拍挂”制度，是使得天价地频频出现、房地产市场出现“面粉贵过面包”现象的祸首。

2002年7月1日，国土资源部实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，被称为“土地革命”的11号令，在这个规定里面第一次明确提出商业、旅游、娱乐、商品住宅用地必须走向市场，通过“招拍挂”方式来公开出让。但2002年“招拍挂”并未在全国范围内推开。

2004年，国务院下发了《关于深化改革严格土地管理的决定》，即28号文件，在这个文件里面进一步提出，经营性基础设施用地也要实行有偿使用，工业用地也要创造条件实行“招拍挂”。

从此，土地进入了“招拍挂”时代。在竞价储地的浪潮中，衡量的标准便是价高者得。从此，各地“天价”地块频出，与之相应的房价也纷纷得到大幅度的提高。

但邹晓云不认为地价增高是房价增高的理由。他告诉《中国新闻周刊》，“地价、税费肯定与房价有关，但说地价、税费导致高房价是片面的，地价根据我们这几年的监测，一直占总成本的40%，增幅不大。”

“地价、税费是成本，它们对开发商决定价格起作用，但最后要卖的时候肯定是需求越多，卖的越高，定的价格能否起到作用，最终还是得看需求。”邹说。

无论地价与房价的关系如何，地价的最终获利者是地方政府。与税费一样，地方政府的此种获利也遭遇了全国政协委员的异议。

十名联名提案人之一、民进中央常委、清华大学人文学院经济研究所副所长蔡继明就对《人民政协报》记者称：“我们这个提案就是建言政府的。任何商品的价格构成都不是单方面的，房地产价格受供求关系、开发成本等多方面的因素影响。而开发成本中有25%至30%是政府征收的税费，另外土地费用还占了同样的比重。最近这十几年来，地方有多少GDP是靠房地产拉动的？尤其是土地出让金，更是相当于第二财政。这是不可持续的。过去几年间，我国耕地减少速度是每年1000万亩。这离‘18亿亩耕地的红线越来越近。所以，我们就是要通过不断规范房地产市场，提醒地方政府，依靠房地产开发的发展道路走不通了。”

实际上，房地产税费多且乱的话题并不新鲜。但由于早先房地产商拿地成本低，税费问题显得并不严重。河南省地产研究中心的研究人员对《中国新闻周刊》说，在2004年“8•31”大限之前，开发商拿地的成本都非常低，之后拿地的成本比较高，税费问题就凸现出来了。

在开发商看来，房地产的利润已严重缩水，在郑州房地产市场，三四年前拿地的企业，利润比较可观，近两年拿地的企业，利润很一般。2005年和2006年，郑州房产商的利润还是很高的，大概能达到70%～80%，甚至能达到150%。

河南大唐置业有限公司副总经理张国栋说，河南有500多家房地产企业，利润能达到20%～25%的只有几家，一般的企业大概10%～15%。

上海证券报此前分析，当开发商接受上述收费设置的时候，等于与地方政府之间达成一种近似于契约关系的默契，地方政府会对开发商囤积居奇、捂盘惜售等行为在某种程度上熟视无睹，以此作为对开发商接受地方政府收费行为的补偿。而从2005年至今，中央连续出台严厉的调控措施，如果地方政府严格执行调控措施，等于打破了与开发商之间的默契，地方政府收取高昂土地出让金与各种税费的计划就可能受阻。

倘若王超斌等的减少税费建议得以最终施行，至少可能促使房价下降20%以上，这不仅是因为轻税减费降低了商品房的开发成本，更是因为，地方政府与开发商之间的利益共同体被打破，由此降低的开发成本可能更加可观。

王超斌对《中国新闻周刊》表示，没估计建议实施的可能性，但即使税收方面动不了，至少收费方面可考虑取消。3月10日，建设部住宅与房地产业司下发《关于协助提供房地产开发项目有关税费收取情况的函》，要求各地选择本市1～3个房地产项目上报具体税费情况。