房价与租金的关系

　　 住宅的市场流通存在住宅出售(房屋买卖市场)与住宅服务(租赁市场)两种形式。住宅出售是一次性实现其价值，所有者转移消费行为或收回其投资，获取利润。房价就是在住宅买卖市场中产生，本文中所提的房价主要指开发商出售新房形成的房价。出租则是在住宅服务市场或者租赁市场上所有者暂时转移消费分期逐步实现房屋价值，获得消费转移的补偿或投资收益，此即租金。
　　目前，对于房价与租金的关系研究的较少，大多数人理所当然地认为它们之间存在着一种正相关关系。房价确实与房租存在一定的相关，但是否是正相关关系，我们通过本文来进一步分析。
　　
　　一、房价与租金的一般关系
　　
　　马克思的地租理论认为房价和房租都是房屋价值的货币表现形式，都应该反映房屋的价值。马克思通过含地租(地价)的租售比价概念来考察房价和租金的关系，租售比价就是指同一时间、同一区位、同类型房屋租金与房价的比例关系，即租售比价=住宅市场租金/住宅买卖市场价格。马克思的地租理论的前提条件是房价与租金处于同一个成熟市场环境下，双方联系紧密，没有相互区隔，从而得出两者存在正相关关系的结论。
　　在市场经济的国家，特别是发达国家中，住房是一个自由供给的市场，除社会保障体系之外，买与租是完全充分的市场调节。住房的私有化率水平较低。相当一部分住房(除私人自有住房之外)由基金、机构或私人组织(包括个人)所拥有。由于大量的房屋是用于出租获取收益，因此租金的多少与房价直接挂钩，影响着购买与建设。当租金回报率高时，人们会购进更多的住房用于出租，房价会在购买需求增加时上升。如果由于房价的上升使租金回报率过度下降时，购买行为就会减少，使房价上升的幅度降低或下降。当房价下降到租金回报率提升到增加购买需求时，租金又影响着房价的上升，并靠市场中的供求关系保持上升中的相对平衡。租金影响着房价，房价影响着租金，相互制约。但是总体的房租和房价都是在一个较长的周期中保持上升的趋势，因为人均GDP和人均收入水平是始终保持着上升而非下降的趋势的，人们对生活享受的追求是只会上升而不会下降的。
　　
　　二、我国房地产的市场情况
　　
　　我国是从1998年正式开始推动商品房的改革，这时房价逐步进入市场化的阶段，房价从1999年底逐步上涨，至2002年平均每年缓慢增长1%。但是从2003年开始进入高速增长阶段。
　　对于租金而言，自公房租金改革的1998年开始出现租金上扬，到2000年市场租金总涨幅达到近6%，但自2001年以后租金涨幅一直在2%以下，波动很小，与房价市场连年上涨的趋势并没有呈现出线性相关。尤其是2002年开始，房价与租金有背道而驰的迹象，房价上涨迅速，而租金则呈现下降趋势，出现了与马克思经典理论的背离。由于经典理论的前提假定条件是两者应处于同一紧密联系的成熟市场内，而这与当前中国的房屋买卖市场和租赁市场的情况并不相同，重要的原因在于我国长达50年的住房福利性实物分配制度和以限定租金标准的公房出租为主导的非市场化供给制度的基础。
　　(一)中国是一个人均GDP较低的发展中国家，但长期的住房实物分配制度和房改价售房制度让中国城镇的住房私有化率高达80%以上，私有化住房中80%是用房改购房方式取得产权的。如果按国际上不分城市对农村的住房合并计算的住房私有化率大约会高达94%。如果在扣除大量城市中的标准租金的公房出租之后，严格意义上说中国根本就没有一个市场化的租务市场，其租房市场的总量是极低的(不超过总量中的5%)。这种租金对市场中的房价的影响也是极低的。
　　(二)中国城镇中市场化租金的税务市场大部分面对流动性人口和临时性家庭，完全是一种过渡性的租务市场，而不像大多数发达国家中许多家庭几辈子都是租房。因此过渡性租房的标准则与完全市场化中的常态是有差别的。
　　(三)中国的商品房市场是以期房销售为主的市场(期房销售约占64%)，因此租金对购房的反映是一种相对滞后的信息，而非当期的信息。
　　(四)市场中用于出租的住房本来并不多，租房难是全国各城市的普遍现象，但严厉的宏观调控措施，特别是一系列税收征管规定让未来用于转让的住房被突然抬高的门槛挡在了交易市场之外，被动的转化成了用于出租的产品。市场中用于出租的房源迅速增加了，但短时间内的需求却基本不变，租金降低成为必然。
　　
　　三、当前我国房价和租金分别处于垄断竞争和完全竞争市场的理论解释
　　
　　(一)垄断竞争下的房屋买卖市场
　　1.大量开发商提供有差别的房屋商品，彼此为接近的替代品。开发商所提供的房产都是有差异的，甚至同一开发商开发的房产也存在差异。
　　2.开发商数量多而且相对规模较小，单个开发商行为影响较小，不会引起竞争对手的报复性措施。
　　3.进出房地产一级市场壁垒较低。目前许多开发商大量的土地储备都是前几年通过计划性手段获得的廉价资源，低成本就可进入房地产市场。
　　4.房地产买卖市场信息不对称。开发商往往具有专业知识和队伍，对政策信息的把握也更为全面。一般居民则明显处于信息劣势地位。
　　5.政府作用。政府利用法律法规、财政和货币政策以及道义劝导等，对住宅市场的发展起到实际调控作用。
　　上面总结的五个因素是房屋买卖市场条件的真实反映，也与经济学中的垄断竞争的市场条件完全相符。现实中，开发商也正是对同一小区不同地块逐步开发，分别定价，从而尽可能地获取超额垄断利润。从开发商建造的房屋档次来看，开发商出于利润最大化的考虑，所建高中档的房屋开发量要远大于低档公寓的开发量，造成实际房屋买卖市场上的结构性供求失衡。
　　(二)接近与完全竞争的房屋租赁市场
　　⑴市场上有大量的买者和卖者，双方力量都比较分散；⑵市场上可供租赁的同类住房是同质的；⑶租赁房屋资源具有完全的流动性；⑷信息充分和市场交易成本低；⑸租赁市场政府直接调控力量微弱。
　　从上面的分析中，可以大致判断出房屋租赁市场接近完全竞争市场的基本条件，由于完全竞争模型的条件非常苛刻，现实中基本上不存在完全相同的市场条件。因此，只能说租赁市场比较接近于完全竞争的市场状态。
　　综上所述，由于我国的房屋买卖与租赁分别属于不同的市场，导致了与经典理论相脱离的现象，但现代经济学还有一个重要假设是任何人的经济行为都可看做是投资与消费的组合，通过资产组合达到效用最大化。任何一个拟进入房地产市场的人也是为追求其效用最大化，不管他是自住者还是纯投资者。从资产组合的角度看，购买了一套房子自住，实际上就相当于自己将房子租给自己。不管您买房是为了卖出获利还是自住，如果有一个社会的房租标准为依据，每个买房者就能大致估算出该交易是不是合理。理性购房者会比较房价、房租和存、贷款利率来做购房决策。由此可知，房租是长期房价变动的决定因素，这就是经济规律。
　　
　　四、政策建议
　　
　　第一，政府应为平衡市场供需作出更大努力。当前大多数地区的房价上涨过快，与住房有效供给相对不足有关。其一，宏观调控紧缩了银根和土地供应，新建商品房的供应量难以满足需求；其二，住房升级的居民家庭由于各种主观性和制度性因素缺乏出售旧房的积极性。在增加市场有效供给方面，政府宜尽早制定长远规划，明晰相应的金融扶持政策与土地供应政策，并清除二手房上市的有关障碍，鼓励其上市，同时增加持有第二套住房的成本，形成分层次的、供给充分的住房市场。
　　第二，政府在解决中低收入者住房问题时宜加大力度。目前的问题在于经济适用房政策没有找对帮助的对象，而廉租房的覆盖面太小。我们建议政府既要加大投入，包括公共财政预算投入，来扩大住房保障的覆盖面(特别是政府廉租房的覆盖面)，也要进一步完善中低收入者住房保障制度(特别是受益人的资格)。第三，政府应加强对房屋租赁市场的管理，保护租房者利益。目前，租房者租赁期限未满而被房东驱赶、频繁搬家的案例屡见不鲜。如果政府一方面通过增加廉租房的供应缓解租赁市场的供需矛盾，另一方面加强对租房者利益的保护，租房者即会更平和地看待是否买房的问题，减少买房的急切和盲目行为，最终有利于房价租金比合理回归。
　　第三，政府应改革户籍等制度，使住房不承载过多其他利益相关因素，避免政策性强制购房。目前，买房为孩子落户、上学，已经形成了一股相当强的驱动力，造成的不良后果应引起警惕。
　　 (河北经贸大学研究生学院)