从宁波房价悖论谈起

卓勇良

十分明显,房价并不是决定人均住房水平的决定性因素,一个重要的因素是经济发展｡

宁波是前几年全国房价涨得最快的城市｡根据中国统计年鉴发表的数据计算,2000至2005年,宁波的房价指数是1.859,居全国第一｡同期,杭州的房价指数是1.543,居全国第四｡由此也表明,浙江大概是全国房价涨得最快的省份,同时也是房价较高的地方｡

按理说,房价高的地方,住房面积应该较小,然而宁波人住房面积却较大｡2005年宁波市区人均住房面积28.7平方米,根据中国统计年鉴以省为单位的排序,可列全国第七位｡而浙江全省的城镇人均住房面积,2005年为34.8平方米,居全国第一｡

这就提出了一个房价悖论的命题｡即人均住房面积与房价成反比,房价涨得快､房价高的地方,人均住房面积较大｡反过来也大致成立,贵州､新疆的房价涨得较慢,但人均住房水平也较低｡

十分明显,房价并不是决定人均住房水平的决定性因素,一个重要的因素是经济发展｡改革开放28年,浙江GDP以年均增长13.1%的速度列全国第二,人均GDP增长速度则列全国第一｡拿各地GDP增长速度与人均住房面积比较,相关系数0.573｡所以从根本上讲,住房问题最终还得通过经济发展来解决｡

房价在2000年之后飞快上涨,这里就有一个市场发现价格的问题｡一些房地产业朋友曾说,他们90年代拿地的价格很低,房价也很低,但房子卖不动｡十分明显,2000年以前的房价并不是市场均衡价格,是市场尚未发育､要素价格低估情况下的低价格阶段｡随后的房价上涨是一个市场发现价格的过程,是不能直接与2000年以前的房价比较的｡其理由就是市场发育充分时期的价格不能直接和市场发育不充分时期的价格进行比较｡

在房价问题上,确有地方政府和开发商联手推波助澜的问题,因为他们的利益是一致的,但问题并非如此简单｡首先是小房换大房和差房换好房的需求较大,其次是有钱人太多,第三是投资渠道太少,第四是好房供给有限,第五是对房价快速上涨的预期｡正是这样一个大背景,导致出现了地方政府的"土地财政",以及大量关于房地产商一夜暴富的故事｡所以板子都打在地方政府和房地产商身上是不公允的｡

未来房价会是一个什么样的水准,其实是一个不难回答的问题,看看日本人的房地产市场就能找到答案｡日本今日的房价,就是我们未来的房价｡日本有1.3亿人口,38万平方公里面积,三分之二是山,土地稀缺程度大致与我们相仿,因此日本是中国房地产市场的很好的参照系｡最近通过互联网对日本房地产市场作了一些调查,发现中日两国都存在着"一个月工资买一平方米住房"的现象｡

日本人基本上是一个月的工资能买一平方米与其身份相称的住宅｡根据日本统计年鉴,日本大学校长的月薪相当于6.6万元人民币,东京最繁华的涉谷区的新建住宅,2006年11月的均价相当于5.4万元人民币;日本大学讲师月薪相当于3.3万元,东京文京区住房均价为3.4万元;日本营养士的月薪为1.8万元,东京远郊以及东京以外城市的住房均价大致在1.6万元至2.4万元之间｡

而在杭州,对于白领阶层而言,大致也是一个月工资能买一平方米与其身份相称的住宅｡西湖边上的住房3万多元一平方米,大概相当于规模较大公司总经理级别人士的月收入水平｡城市次中心房价1万多元一平方米,大概相当于部门经理的月收入水平｡近郊房价大致在4000至6000元左右,大概相当于普通办事员的月收入水平｡当然,个别特殊情况不在此例｡

因此,以日本为参照,经历了多年房价上涨之后,至少就杭州而言,房地产市场的均衡价格初步形成,房价涨势将大大趋缓｡今后只要收入正常增长,房地产市场也没有较大变动,买房支付能力肯定将逐渐提高｡

调控政策向来就是一把双刃剑｡目前住房交易税费已占到交易价的10%左右,140平方米以上住宅则占到14%以上｡政府虽然在一定程度上实现了压缩投资者获利空间的目的,但也提高了自住房购买者的负担,同时也压制了正常的房产交易｡今年一季度全国70个大中城市房价上涨5.6%的事实也表明,增加税费并没有真正控制住房价｡