楼市“清算”，跌还是不跌？

杨艳萍

一些专家认为，由于人们对住房的刚性需求，加征税收只能增加政府的收入，并不能有效抑止房价。

一条"搁置"13年后被重新启动的楼市政策，在第一时间引发了国内证券市场地产股的巨大振荡。2007年1月16日，国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(下文简称"通知")，要求从2月1日起，对全国各地区的房地产企业土地增值税项目进行全面清算。据此规定，将向房地产开发企业征收30%60%不等的土地增值税。这意味着从1993年就出台的土地增值税这一税种将开始实行严格征收。

1月17日，沪深两地股市开市后，地产股全线走低，当日下午，大部分地产股逼近跌停，跌停封单超过了百万股，深成指一度大跌400余点。根据港澳资讯的统计，"通知"发布后的两天时间里，两地房地产股总市值损失510.34亿元，其中地产龙头万科A市值损失97.45亿元，前10大房地产股市值损失累计达342.80亿元。

地产股慌不择路，显示一个具有普遍性的市场预期："清算"政策将在未来的一段时间，增加房地产企业的成本，进而对房地产企业的盈利能力产生重大影响，这一影响直接关系到今后国内楼市的价格走向。一时间，"清算"政策对房价可能产生的正负两方面的作用，成为人们关注的话题。

下跌

本轮各项楼市调控政策接连推出以来，在部分城市已经遏制住房价疯狂上涨的势头。不过最新出台的"清算"政策显示，目前房价下跌的幅度，仍旧没有达到调控的预期目标。上涨乏力高位横盘的楼市，不仅继续受到百姓诟病，而且也已成为经济保持持续健康发展的过程中，一个无法回避的隐患。

新政出台，首当其冲的当数在本轮调控中已经锐气大减的中小开发商。市场人士人为，"清算"政策的关键效果，在于控制了开发商的资金链。对于原本步履维艰的部分中小开发商，交纳一定比例增值税，无疑增加了开发成本。由于房价过高，市场向淡，新增压力迫使它必须尽快回本抛售。如果由此产生了联动效应，使市场供应大增，原本支撑乏力的楼市价格联盟，就可能出现大面积解体，并迫使大开发商们被动跟进，最终形成雪崩效应，造成楼市价格下降。

这其中，银行对房地产行业未来走向的看法，会起到一个决定性作用。众所周知，银行贷款是根据对企业运营情况的评估来发放的。如果房地产行业收益大减，银行出于控制风险的考虑，就会相应收缩银根。具体的过程，可能表现为：征收高额增值税--开发商利润减少--银行紧缩贷款--开发商资金链趋紧--获利盘争相涌出--房价开始下跌--楼市走向熊市。

在不少业内人士看来，此时"清算"政策的出台，表明了国家对地产市场调控的决心，即使短期对楼市价格未必造成实质性影响，但在心理上的暗示仍具有一定杀伤力。市场甚至猜测，如果在新政出台后，楼市价格仍不能调整到位，不排除政府继续加大调控力度的可能。

不跌

"清算"推行，房价下跌，对于这样的预期，市场上同时也出现了相反的声音。经济学者薛兆丰认为，古往今来，征税从来不能压低商品的价格，相反，征税还会引发三个事与愿违的结果：一是挫伤供应商的积极性，使本来就稀缺的商品进一步减少供应；二是商品供给减少，会使商品进一步提价，增加消费者负担；三，税赋实际上都是由买卖双方共同向政府支付的。

英国剑侨大学的福利经济学家拉姆齐(Frank Ramsey)曾经指出：政府要想增加税收总额，而又不想因此打击消费，最好的办法就是对需求弹性小的商品采取多征税的原则，也就是说，对缺乏需求弹性的商品，可实行高税率，因为征税提价后减少的需求数量较少；而对于需求富于弹性的商品，则实行低税率，因为征税提价后减少的需求数量较大。

著名的"拉姆齐法则(Ramsey Rule)"认为，只要商品的消费是互不相关的(即商品之间不存在替代性和互补性)，税率就应当与需求弹性成反比例。根据这一法则，对缺乏弹性的生活必需品课以重税，对充满弹性的奢侈品课以轻税，会导致穷人税负过重而富人税负过轻。

以食盐和青菜为例：在食盐的交易中，由于盐是人们的生活必需品，需求缺乏弹性，即使政府向盐商征税，税赋也会转嫁到买盐人的身上；而在青菜的交易中，由于菜农当天必须把菜卖掉，否则青菜会变质腐烂，供给缺乏弹性，即使政府向买菜人征税，税赋也必定转嫁给菜农。

由此薛兆丰推断，由于人们对住房的刚性需求，加征税收只能增加政府的收入，并不能有效抑止房价，而且不管政府规定税赋向哪一方征收，都不会影响买卖双方分担税赋的比例--只是缺乏弹性的一方，支付的比例较大；富有弹性的一方，支付的比例较小而已。在住房的交易中，购房者的需求往往缺乏弹性，所以即使政府向房子的卖家房地产商或炒楼者征税，税负也自然会转嫁给购房者承担。

土地增值税

指纳税人转让房地产所取得的收入，减除规定扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。

《通知》表示，土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算。包括房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。而土地增值税税率采用四级超率累进税率。其中，最低税率为30%，最高税率为60%。

具体税率为四级超率累进税率：即增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%；增值额占扣除金额50%至100%，税率40%；增值额占比100%至200%，税率50%；增值额占比200%以上，税率为60%。